Офисы Москвы: итоги I полугодия 2017 от ILM

Эксперты компании ILM рассказали, что отличало московский офисный рынок в первом полугодии текущего года, и поделились прогнозами.

Предложение. 

Совокупный объем рынка качественных офисных помещений в Москве по итогам первого полугодия 2017 г. составляет 20 млн кв. м, из которых 21% соответствует объектам класса А (это 4,2 млн кв. м), 38% — объектам класса Б+ (7,5 млн кв. м) и 41% — классу Б- (8,3 млн кв. м). Во 2 квартале был введен в эксплуатацию деловой комплекс Neopolis офисной площадью 56 тыс. кв. м. Также в конце июня выведено офисное здание второй фазы многофункционального комплекса «Фили Град» (офисная площадь здания составляет 22 тыс. кв. м). Таким образом, суммарный объем нового предложения по итогам двух кварталов составил 83 тыс. кв. м. Результат первого полугодия продемонстрировал, что рынок офисной недвижимости продолжает находиться под влиянием посткризисной ситуации. Темпы прироста по-прежнему остаются минимальными, по итогам двух кварталов зафиксировано снижение ввода новых площадей на 63% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (223 тыс. кв. м). Объем ввода в текущий год может превзойти значение 2016 г., но сохранится на низком уровне. В 2017 г., согласно анонсированию собственников, еще будет введено около 360 тыс. кв. м. При этом прогнозируется снижение ввода крупных объектов. Однако реальный объем нового предложения может стать ниже. Чтобы избежать повышения налоговой нагрузки в связи с вводом в эксплуатацию объекта, девелоперы продолжают переносить сроки ввода зданий, заявленных на этот год, на более поздние периоды. Другие собственники дожидаются якорных арендаторов. Таким образом, в последующие два года рынок также будет пополняться в основном зданиями, выход на рынок которых изначально был запланирован на 2015-2016 гг. Кроме того, стоит отметить, что структура прироста новых площадей по классам по сравнению с 2016 г. изменится. В объеме нового офисного предложения будут доминировать офисы класса А. Если в прошлом году среди новых объектов доля зданий класса А составляла 26% от общего объема нового предложения, то в 2017-м, при условии осуществлении планов девелоперов, эта доля составит более 80%.

Спрос.

Суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, по итогам первого полугодия 2017 г. составляет 241 тыс. кв. м. Это на 40% превышает показатель за аналогичный период 2016 г., когда значение чистого поглощения было достигнуто благодаря закрытию нескольких крупных сделок. В нынешнем году поглощение формировалось более равномерно. Самый высокий объем чистого показателя в первом полугодие 2017 г. зафиксирован в объектах класса Б+. За счет немалого количества сделок, суммарное чистое поглощение за два квартала к концу июня составило 141 тыс. кв. м. В классе А чистое поглощение по итогам шести месяцев равно 91 тыс. кв. м. В классе Б-, после замедления темпов высвобождения площадей в конце 2016 г., объемы чистого поглощения приобрели положительное значение и достигли 8 тыс. кв. м. Из структуры общего объема поглощения видно, что спрос на офисные помещения по-прежнему по большей части формируется за счет переездов компаний в объекты более высокого класса. В условиях снизившихся ставок аренды на качественные помещения, компании консолидируют свои офисы, в связи с чем наибольшее снижение уровня вакантных площадей за два квартала зафиксировано в классах А и Б+. Однако стоит заметить, что динамика чистого поглощения в течение двух кварталов различается. Во 2 квартале объем чистого поглощения в классе А увеличился на 55 тыс. кв. м, что на 52% больше, чем в первые три месяца года. В объектах класса Б+ обратная ситуация. Во 2 квартале показатель составил 35 тыс. кв. м против 106 кв. м в 1 квартале года. Несмотря на увеличение количества сделок, в объектах данного класса в течение 2 квартала произошло освобождение большого объема площадей. Это эффект отложенного высвобождения площадей, когда фактический переезд компании в новый офис осуществляется спустя несколько месяцев после заключения договора аренды. На текущий момент можно наблюдать восстановившийся спрос на офисные помещения класса А/Б+ у всех категорий арендаторов. Особую активность в поиске офисных площадей проявляют представители государственных/окологосударственных структур. С учетом дефицита крупных площадей и недостатка новых предложений на офисном рынке недвижимости, активность со стороны арендаторов в офисном сегменте будет увеличиваться. Спрос со стороны арендаторов продолжает определяться желанием оптимизировать расходы на аренду. Переезд большинства компаний будет по-прежнему обусловлен следующими фактами: миграцией в качество без увеличения бюджета на аренду и сокращением затрат на аренду без ущерба качеству арендуемых помещений. В свою очередь, самые крупные сделки происходят с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что может дать отрицательный вклад в общий объем чистого поглощения.

Вакантные площади.

Снижение объемов нового строительства продолжает оказывать влияние на постепенное восстановление баланса спроса и предложения. По сравнению с началом года уровень вакантных площадей снизился на  1 п.п. и составил 14,7% в среднем по рынку. В течение первого полугодия уменьшение объема свободных помещений произошло во всех классах. Наибольшее снижение показателя зафиксировано в объектах класса Б+. За счет увеличения объемов чистого поглощения доля пустующих помещений здесь уменьшилась на 2 п.п. В объектах класса А по итогам первого полугодия показатель также продемонстрировал понижательную динамику. Здесь уровень вакантных площадей в течение двух кварталов снизился на 0,6 п.п — до 19,7%, что в абсолютном выражении равно 838 тыс. кв. м. При этом стоит отметить, что по сравнению с первым кварталом во 2 квартале количество свободных помещений увеличилось. Несмотря на положительное поглощение, доля незанятых площадей в течение последнего квартала здесь выросла на 0,3 п.п. Это обусловлено превосходством объемов нового предложения над поглощением в данный период. Больших офисных блоков в объектах класса А становится все меньше, крупным компаниям становится все сложнее подобрать себе высококачественный офис. На данный момент офисные блоки площадью более 15 тыс. кв. м доступны лишь в 10 офисных зданиях класса А. На фоне положительного чистого поглощения площадей в классе Б- за первое полугодие показатель незначительно снизился на 0,2 п.п. и на конец марта составил 9,6%. Несмотря на снижающиеся в последние два года объемы нового строительства, на данный момент на рынке качественных офисных помещений свободно около 2,9 млн кв. м площадей. Сейчас каждый седьмой квадратный метр остается вакантным.

Ставки аренды.

Снижение среднего уровня запрашиваемых базовых ставок аренды в объектах класса А продолжилось. По итогам первого полугодия 2017 г. падение ставок в рублевом эквиваленте составило 2% по сравнению с концом 2016 г., до 25 000 руб. за кв. м в год. Снижение запрашиваемых ставок аренды в классе А обусловлено, в первую очередь, большим объемом свободного предложения за пределами ЦАО, которое оказывает значительное влияние на формирование среднего значения ставок. В классе Б+ впервые за последние три года запрашиваемые базовые ставки аренды выросли и по итогам 2 квартала составили 17 500 руб. за кв. м в год. В течение шести месяцев средний уровень вырос на 10%. Повышение ставок аренды в объектах данного класса объясняется изменением структуры предложения: в условиях ценовой доступности освободились более дорогие помещения, которые и сформировали средний уровень ставок аренды в данном сегменте. Также на рост ставок повлияло увеличение количества предложений с мелкой нарезкой, где стоимость за квадратный метр выше. Вместе с тем некоторые собственники, почувствовав восстановление спроса со стороны арендаторов, начали поднимать заявленные коммерческие условия. Начавшейся в начале года рост среднего уровня ставок в классе Б- продолжился.  На конец июня средние ставки аренды здесь достигают 15 000 руб. за кв. м в год. Помимо вышеуказанных причин, повлиявших на рост ставок, в классе Б- данная тенденция напрямую связана с произошедшими изменениями в налогообложении для объектов коммерческой недвижимости. Увеличение кадастровой стоимости объектов в большей степени коснулось площадей класса Б-. Динамика ставок аренды в текущем году будет по-прежнему находиться под влиянием экономических тенденций. Аналитики ILM ожидают, что при сохранении текущих экономических условий запрашиваемые ставки аренды останутся на уровне 2016 г. Средний уровень может варьироваться в зависимости от изменения структуры предложения, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации будет постепенно повышать коммерческие условия аренды.

Екатерина Волкова, Директор департамента исследований и анализа рынка ILM, отмечает в CRE: «Несмотря на увеличение количества сделок, в объектах класса Б+ в течение 2 квартала произошло освобождение большого объема площадей. Это эффект отложенного высвобождения помещений, когда фактический переезд компании в новый офис осуществляется спустя несколько месяцев после заключения договора аренды».