Почему нужно инвестировать в коммерческую недвижимость, а не в квартиры?

Рынок жилья в ближайшие годы изменят не экономические факторы, цены на нефть или дешёвая ипотека, а демография уверены эксперты Аналитического центра Parus AM.

Современные люди привыкли к бесконечному росту стоимости квартир. Хорошие объекты всегда будут в цене, а будет ли в цене 20-метровая квартира в чистом поле?  Инвестору в жильё (квартиры) нужно заранее думать, кому это всё он будет продавать.

• –  Демографические факторы влияют на рынки медленно, но неизбежно. Невидимая рука демографии остановит бессмысленное разрастание городов вширь, исправит диспропорции в структуре предложения жилья и сделает рынок более гармоничным, – отмечает Елена Михайлова, руководитель Аналитического центра Parus Asset Management. – Экономика, нефть и ипотека могут скорректировать общий объём рынка, но независимо от этого число домохозяйств в возрастной группе 20–35 лет в ближайшие годы начнёт стремительно сокращаться. Эта группа уже не сможет определять движение рынка.

Сейчас основные покупатели жилья — это люди в возрасте 20-45 лет – порядка 34 млн. человек или 23% населения. Прогноз:  число  молодых семей, которые приобретали своё первое жильё к 2025 г.,  снизится до 24 млн. человек или 16% населения.

К тому же, для рождённых в современной России, квартира постепенно перестанет быть главной финансовой целью. Молодежь выбирает аренду (свобода, развитие шеринг-экономики). На покупку квартиры обычно подталкивает пополнение в семье, а раз рождение первого ребёнка оттягивается, то откладывается и покупка недвижимости.

С 2020 по 2024 года цены на вторичку выросли – на 77%, на новостройки  – на 111%, зарплаты – на 71%. В результате доступность жилья в 2024 года находится на более низком уровне, чем она была до программ с господдержкой.

Плюс естественная убыль населения — неизбежный демографический тренд. Что делать? Инвестировать в коммерческую недвижимость уже сегодня, советуют профессионалы рынка.

– В коммерческую недвижимость россияне инвестируют крайне мало (0,3% от инвестиционного портфеля физлиц), что отражает с одной стороны пока ещё невысокую финансовую активность граждан России на фондовом рынке, а с другой стороны молодость рынка финансовых продуктов инвестирования в коммерческую недвижимость, доступные для частных инвесторов, – комментирует Елена Михайлова, руководитель Аналитического центра Parus Asset Management. –  Рынок ЗПИФов коммерческой недвижимости, доступный для частного инвестора, стал активно развиваться и расти с 2020 года, когда паи фондов стали массово доступны частным инвесторам для инвестиций через покупку паёв ЗПИФов на МосБирже. Преимущество инвестиций в коммерческую недвижимость подтверждается более высокой доходностью по сравнению с доходностью при инвестировании в квартиры — так, доходность с арендных платежей в коммерческой недвижимости составляет 10-16% годовых, а доходность при сдачи квартиры в аренду составляем всего 2-5% годовых.

Потенциал развития рынка ЗПИФов коммерческой недвижимости в России высок. На американском рынке более 40% домохозяйств инвестируют в коммерческую недвижимость через биржевые продукты. 

Общий объём денег, которые россияне инвестируют либо имеют на счетах в банке или наличными, по итогам 1 квартала 2024 года Аналитический центр PARUS оценивает в 110–120 трлн рублей.

При этом 47 трлн рублей граждане России хранят на банковских депозитах, 35–45 трлн рублей вложили в покупку квартир с инвестиционной целью (перепродажа после строительства новостройки или для сдачи в аренду).

Ещё 15 трлн рублей россияне хранят «под подушкой».