С начала года РАД продал на своей электронной площадке активы на сумму около 105 млрд рублей

РАД подвел итоги работы в 2022 году. Основной вывод – рынок успешно преодолел последствия геополитических потрясений и уверенно восстанавливает позиции. К концу года выявились новые точки инвестиционного роста, главные интересы инвесторов сосредоточились в сегментах сельхоз производства, промышленного и гражданского строительства.

К концу декабря 2022 года на электронной площадке РАД Lot-online продано более 8500 лотов общей стоимостью более 104,5 млрд рублей по всей России. Из них в Московском регионе состоялось сделок на 57,78 млрд рублей, это на 39% больше, чем в 2021 году; в Санкт-Петербурге – 12,99 млрд рублей, по сравнению с 2021 годом рост объема продаж составил 11,4%. 33,8 млрд рублей – общая сумма продаж в регионах. Часть сделок состоится в последних числах декабря, и данные по итогам продаж скорректируются в сторону увеличения.

Сумма заключенных сделок на ЭТП РАД, в динамике, поквартально, 2022

Таким образом, РАД отмечает на своей площадке рост объема сделок. И хотя динамика торгов отражает ситуацию, в первую очередь, на рынках регулируемых продаж, в сегментах государственного, корпоративного, банковского и проблемного имущества, однако объем и география сделок позволяют говорить о тенденциях рынка в целом. Тем более что 2022 год отмечен особой активностью на торгах частных инвесторов – собственники имущества стали массово предлагать свои активы для продажи на аукционе.

Знаменательна динамика распределения инвестиционной активности по кварталам, она позволяет с уверенностью утверждать: рынок успешно преодолел последствия геополитических потрясений и уверенно восстанавливает позиции.

Активность покупателей распределялась по кварталам неравномерно.

Год начался с высоких показателей продаж – около 22 млрд рублей общая сумма продаж и около 2800 заключенных сделок в I квартале. Это на 15% превысило показатели первого квартала 2021 года. Однако, геополитическая ситуация сказалась на рынке торгов  – II квартал продемонстрировал снижение активности инвесторов. Общая сумма сделок во втором квартале составила 15 млрд рублей. В III квартале наметилась слабая тенденция к восстановлению рынка – общая сумма сделок составила 15,6 млрд. рублей. Это позволило нам сделать осторожный прогноз относительно роста продаж в IV квартале. Но результаты четвертого квартала превысили наши самые смелые ожидания.

Общая сумма сделок в IV квартале 2022 года составила более 52 млрд рублей. Для сравнения, сумма продаж в IV квартале экономически стабильного 2021 года составила 31,4 млрд рублей.

Андрей Степаненко, генеральный директор Российского аукционного дома:

• «Во втором квартале рынок инвестиций практически встал. Сделки на ЭТП РАД Lot-online проходили в основном в низком ценовом сегменте в формате «спасения сбережений» — покупатели приобретали недвижимость как лучший инструмент сохранения денежных средств. Пик ажиотажного спроса на такую недвижимость пришелся на весну-начало лета. К концу второго квартала эмоциональные приобретения пошли на спад, в третьем квартале начались первые инвестиционные сделки».

Основным трендом уходящего года стали сделки с предприятиями сельхоз отрасли. За один только декабрь объем продажи этих активов на ЭТП РАД составил 30,17 млрд рублей. В список крупнейших продаж вошли: агропромышленный холдинг «Здоровая Ферма», проданный за 4,03 млрд рублей, птицеводческая компания «Русское зерно», проданная за 6,37 млрд рублей, ГК «РОСТАГРО», с ценой продажи 18,75 млрд рублей (при начальной – 14,43 млрд рублей), и комплекс по перевалке зерновых культур в Новороссийске, цена которого составила 1,02 млрд рублей.

• «За 13 лет работы на рынке публичных продаж мы можем отметить считанное число сделок в сегменте сельхоз объектов, и практически все они за редким исключением касались активов уже не существующих предприятий. Действующий сельхоз бизнес вышел в тренд только в 2022 году, на фоне переориентации страны на внутреннюю продовольственную безопасность и программ поддержки отрасли со стороны государства. Эти факторы дали мощный стимул инвестиционному развитию отрасли. Сегодня производство продуктов питания для внутреннего потребления и для экспорта в страны азиатского региона, в том числе Китай, является гарантированным вложением средств, обещающим устойчивый спрос на продукцию этих предприятий и быстрый возврат инвестиций. Покупателями таких активов становятся как крупные действующие игроки сельхоз рынка, так и инвесторы из других отраслей экономики, диверсифицирующие свой бизнес», — рассказывает Андрей Степаненко.

Крупные инвестиционные сделки также прошли в сегменте промышленного производства, предприятий строительной отрасли и др. На ЭТП РАД проданы ГК «Росскат», цена продажи – 1,25 млрд рублей, предприятие «ЗВЕЗДА-РЕДУКТОР» – 1,2 млрд рублей Продажа предприятий «Атакайцемент», 4,39 млрд рублей, производителя кирпича «СибирьЛизингКом», за 560,7 млн рублей, при начальной цене – 365,7 млн рублей.

Последние две сделки демонстрируют высокий интерес к строительной отрасли, которая активно поддерживается государством, в частности – продлением программ субсидированной ипотеки. Устойчивый спрос сохраняется на земельные участки под жилищное, в том числе загородное строительство, существенно вырос интерес к землям промышленного назначения и сельхозземлям.

Крупнейший сделкой на девелоперском рынке России в 2022 году стала продажа застройщика «Интеко». РАД участвовал в подготовке этой сделки и привлек  инвестора, компаниею Sminex, ставшую покупателем этого уникального актива. Цена сделки составила 38 млрд. рублей.

Крупнейшей сделкой в Санкт-Петербурге стала продажа под редевелопмент участка площадью 36 га в Красногвардейском районе. Цена сделки – 4,1 млрд рублей.

То есть, сложный 2022 год продемонстрировал рекордную активность рынка в части инвестиционных сделок.  Основной объем продаж (в финансовом выражении) сместился с рынка крупной коммерческой недвижимости в сегменты сельхоз-производства, промышленного и гражданского строительства.

При этом спрос на объекты недвижимости также сохранился. Однако цена сделок уменьшилась в среднем по России – на 21% по сравнению с 2021 годом. Наибольший спрос мы видим в сегменте коммерческой недвижимости c ценой до 100 млн рублей. Крупные сделки по объектам коммерческой недвижимости торгово-офисного сегмента достаточно редки и, как правило, проходят с дисконтом, по линии стрессовых активов.

Исключением стали две крупные сделки в Московском регионе – продажа Торгового центра «Июнь» в Красногорске за 2,5 млрд. рублей и продажа единым лотом, за 3,5 млрд. рублей, пяти бизнес-центров, общей площадью более 180 тыс. кв. м: IQ-Park на Угрешской улице, Cherry Tower на Профсоюзной улице, The Cube на Волгоградском проспекте, «Смирновский» на Смирновской улице, «Очаково» на Большой Очаковской улице.

К сравнимым по масштабу региональным сделкам можно отнести продажу единым лотом за 757 млн рублей пула коммерческой недвижимости общей площадью 55 тыс. кв. м. в Кемеровской области и Хакасии – 46 объектов торговли назначения общей площадью 59 тыс. кв. м. и 3 объекта складского назначения площадью 55 тыс. кв. м.

Стабилен и неизменен интерес к объектам стрит-ритейла не только в центре городов, но и в спальных районах, в составе ЖК, и к складской недвижимости.

Также мы отмечаем высокий спрос на движимое имущество — легковые автомобили и спецтехнику с пробегом, производственное оборудование.

По объему сделок лидируют сегменты, относящиеся к стрессовым активам (банкротства, залоги, долговые обязательства). Их объем составляет около 78,06 млрд рублей или 75% от общей суммы продаж РАД.  Мы прогнозируем дальнейший рост этого сегмента к концу 2023 года, учитывая сложившуюся рыночную конъюнктуру и снятие моратория на банкротство, тормозившее увеличение объема стрессового имущества на рынке в 2022 году.

• «Еще одной заметной тенденцией можно назвать появление на торгах конечных покупателей объектов. Сегодня и на аукционах по недвижимости, и на торгах производственными и сельхоз активами мы видим не посредников и брокеров, которые приобретают с целью перепродажи в лучших рыночных условиях, а конечных покупателей, действующих известных игроков рынка, компании, укрупняющие или диверсифицирующие свой бизнес. В целом, наше впечатление от продаж 2022 года,  несмотря на все эмоциональные прогнозы, не прекращающиеся с начала весны, исключительно позитивное. Мы видим активность крупного, серьезного бизнеса, мы видим инвесторов, готовых вкладывать средства в отечественную экономику», — резюмирует Андрей Степаненко.