Три мегасделки спасли рынок от двукратного падения: что происходило с инвестициями в недвижимость в I полугодии 2026 – расскажет Яна Кузина, «RE-ЦИФРА»

Объем капиталовложений в объекты недвижимости России по итогам I полугодия 2026 года составил 458 млрд рублей, увеличившись на 9% год к году. Однако без трех крупных сделок рынок просел бы почти вдвое, сообщают аналитики компании «RE-ЦИФРА». Это говорит о том, что рост в данный момент — не системный, и активность большинства игроков остается сдержанной.

Из общего объема инвестиций 209,2 млрд рублей, или 46%, пришлось на приобретение:

• активов «Галс-Девелопмент» группой инвесторов у банка ВТБ — около 112 млрд рублей;
• портфеля складской недвижимости Raven Russia УК «Белая скала» у государства — 47,2 млрд рублей;
• 26 районных торговых центров «Место встречи» компанией Parus Asset Management у девелопера ADG Group — 50 млрд рублей.

Без учета этих транзакций объем инвестиций в российскую недвижимость составил бы 248,8 млрд рублей, что на 40% ниже показателя I полугодия 2025 года.

При этом общее число сделок в I полугодии 2026-го выросло на 15%. Это говорит о том, что инвесторы сохраняют интерес к недвижимости, но активность смещается в сторону более мелких лотов, а также торгов. На фоне дорогого заемного капитала покупатели выбирают доступные по цене объекты, либо покупку через ЗПИФ, позволяющую войти в актив с небольшим бюджетом.

Торговый сегмент обогнал складской

Как и в целом по рынку, рост в отдельно взятых сегментах определяется не активностью широкого круга инвесторов, а точечными решениями крупных игроков.

Торговый стал лидером по объему инвестиций в I полугодии — 84 млрд рублей, что на 97% выше прошлогоднего показателя. «Рывок» обеспечила покупка портфеля из 26 ТЦ «Место встречи» за 50 млрд рублей. Без этой сделки динамика сегмента была бы существенно слабее, рынок новых крупных торговых проектов остается ограниченным, отметила Яна Кузина, основатель компании «RE-ЦИФРА».

Индустриально-складской сегмент привлек 73 млрд рублей инвестиций — на 23% больше, чем годом ранее (59 млрд рублей). Однако и этот рост связан с одной транзакцией: приобретением портфеля Raven Russia за 47,2 млрд рублей (почти две трети всего объема вложений в сегменте).

Крупнейшие сделки в торговом и складском сегментах были структурированы через ЗПИФы, что дополнительно усилило их влияние на общую статистику рынка.

• «Таким образом, рынок крупных сделок сегодня — это не столько про инвестиции в новое строительство и расширение, сколько про перераспределение существующих активов между крупными игроками. Это принципиально важное отличие текущей рыночной ситуации от периода высокого инвестиционного спроса», — подчеркнула Яна Кузина.

В I полугодии 2026 года объем сделок с гостиничными активами составил 23 млрд рублей, что на 38% больше, чем годом ранее. Динамика в этом сегменте сильно зависит от поддержки со стороны государства планов по развитию внутреннего туризма и, соответственно, льготного финансирования туристической инфраструктуры.

ЗПИФы набирают вес

Доля фондов в общем объеме инвестиций составила 27% в I полугодии 2026 года — 123 млрд рублей (рост в 2,1 раза год к году). При этом 79% от суммы пришлось всего на две сделки — покупку портфеля ТЦ «Место встречи» и Raven Russia.

Инвесторы выбирают ЗПИФы не только из-за возможности аккумулировать капитал для крупных сделок. Сам формат фонда удобен: информация о пайщиках не раскрывается, имущество защищено от взысканий, а нераспределенная прибыль не облагается налогом. Для крупных игроков, ценящих конфиденциальность, ЗПИФ становится предпочтительным инструментом для операций с недвижимостью.

Переосмысливается традиционная модель ЗПИФов. Фонды теперь не просто инструмент для покупки готовых объектов, который предлагает стабильную доходность неквалифицированным инвесторам в качестве альтернативы депозитам. И не просто инструмент, который позволяет структурировать финансирование девелоперских проектов небольшой группой инвесторов.

ЗПИФы для квалифицированных инвесторов начинают работать с девелоперскими активами, доходность которых еще формируется в процессе их развития. Фонды выводят на рынок линейку более ликвидных паев, чем единый объект недвижимости, с повышенным уровнем риска и дохода.

Где происходит падение

А вот в офисной недвижимости по итогам полугодия инвестиции снизились на 60%, до 56 млрд рублей. Сделки по покупке отдельных БЦ за 4,6-6,5 млрд рублей не смогли повлиять на общую динамику.

• «Крупнейшие покупатели — компании, которые ищут несколько этажей или одно здание под штаб-квартиру в отсутствие разнообразия выбора на арендном рынке. Соответственно, основное количество приобретений приходится на конечных пользователей или частных инвесторов, которые покупают офисы мелкой и средней нарезки», — сказала Яна Кузина.

Объем вложений в площадки под девелопмент также снизился — на 29% год к году — и составил 111 млрд рублей. Это падение объясняется высокой стоимостью заемного капитала и сокращением спроса в условиях сжатия рынка, из-за чего девелоперы откладывают вывод новых проектов и избирательно подходят к покупке площадок.

По итогам 2026 года объем инвестиций в недвижимость прогнозируется на уровне около 800 млрд рублей, что примерно на 27% ниже показателя 2025 года в 1,1 трлн рублей. Однако падение может оказаться более значительным, так как итоговый результат зависит от темпов проведения крупных портфельных сделок. Ожидается, что среди них будет преобладать покупка действующих зданий — офисов, складов, ТЦ — и площадок с согласованными ТЭПами в премиальных локациях.

• «Проблема в том, что качественных активов, готовых к продаже по высоким ставкам капитализации, которые ожидают покупатели в моменте, на рынке немного. Запуск новых девелоперских проектов в условиях дорогого капитала остается сложным. При этом 2026-й явно становится годом перераспределения активов между крупными игроками без значимого расширения предложения. Это значит, что во II полугодии рынок может войти в фазу, где даже при сохранении интереса к недвижимости объем инвестиций будет определяться не столько спросом, сколько наличием интересных объектов по адекватной цене», — резюмировала Яна Кузина.