В Москве анонсировали строительство 7,3 млн м² новых офисов до 2030 года

На офисном рынке Москвы формируется новый цикл строительства: по данным CORE.XP, на 2026–2030 годы девелоперы заявили проекты общей офисной арендуемой площадью 7,3 млн м². Это почти втрое больше объема строительства, анонсированного на предыдущую пятилетку. При этом с учетом текущей стадии готовности проектов аналитики CORE.XP оценивают вероятный фактический ввод в 5,6 млн м² — на треть ниже анонсированного.

На конец второго квартала 2026 года общий объем офисного рынка Москвы составляет 19,9 млн м², а доля свободного предложения — 7%. За последние пять лет в столице было введено около 2,5 млн м² офисов. Среднегодовой объем ввода в этот период составлял порядка 505 тыс. м², тогда как в 2026–2030 годах в случае реализации заявленных планов он может вырасти до 1,46 млн м².

• «Рынок офисной недвижимости Москвы переходит от периода дефицита нового предложения к масштабному циклу запуска проектов. При этом заявленные девелоперами объемы не стоит воспринимать как гарантированный ввод: почти половина будущего строительства находится на стадии проекта, а реальный средний срок реализации офисного объекта составляет 4-5 лет. Поэтому ключевым вопросом ближайших лет станет не только объем заявленных проектов, но и скорость их реализации», — отмечает Василий Григорьев, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP.

Активизация девелоперов происходит на фоне существенного сокращения свободного предложения, наблюдаемого в последние 3 года. По данным CORE.XP, в 2025 году доля вакансии на рынке снизилась до исторического минимума в 3,5%, а ставки аренды выросли на 40% — впервые темпы их роста превысили инфляцию. Дополнительным драйвером роста объема строительства стали городские программы комплексного развития территорий (КРТ) и создания мест приложения труда (МПТ), которые стимулируют появление офисной недвижимости в новых районах.

Так, из 7,3 млн м² заявленного строительства 3,8 млн м² приходится на проекты в рамках городских программ МПТ, МаИП и КРТ, еще 3,5 млн м² — на спекулятивное строительство без применения городских программ.

В результате география нового строительства становится более распределенной. Офисные проекты развиваются не только в сформировавшихся деловых районах, но и на территориях, которые ранее не были характерными для офисного рынка, в том числе в районах Северного речного порта, Тульской, Хорошево-Мневников, Очаково-Матвеевского и вдоль Волоколамского шоссе.

При этом спекулятивное строительство без участия в городских программах по-прежнему преимущественно концентрируется в сложившихся деловых районах и рядом с ними.

По оценке CORE.XP, 8 крупнейших девелоперов формируют 3,6 млн м², или более половины заявленного объема нового офисного строительства на 2026–2030 годы.

В их числе Stone — 758 тыс. м², MR Group — 717 тыс. м², «Новая Эра» — 698 тыс. м², «СберСити» — 442 тыс. м², «Донстрой» — 291 тыс. м², FORMA — 341 тыс. м², GRANARD — 310 тыс. м² и «Страна Девелопмент» — 227 тыс. м².

При этом профильные офисные девелоперы преимущественно развивают проекты в сложившихся деловых зонах — Белорусско-Савёловском районе, Большом Сити и на направлении ТТК–МКАД. Жилые девелоперы, напротив, активно используют механизмы МПТ и КРТ для создания офисной недвижимости в новых для рынка локациях.

Еще одна особенность нового цикла — высокая доля проектов, ориентированных на продажу. 53% анонсированного до 2030 года строительства предполагается реализовать через продажу, тогда как под аренду зарезервировано только 8% площадей — около 555 тыс. м². Более трети новых офисных площадей, или 2,8 млн м², планируется продавать блоками или этажами.

По оценке CORE.XP, такая структура связана в том числе с высокой стоимостью заемного финансирования и ростом себестоимости строительства: при текущих условиях продажа остается для девелоперов более привлекательной стратегией реализации проектов.

Одновременно распространение формата продажи небольшими блоками расширяет потенциальный круг покупателей за счет более низкого входного чека, но увеличивает число собственников в одном бизнес-центре и может усложнять дальнейшее управление объектом.

CORE.XP оценивает анонсированный объем строительства в 7,3 млн м², однако с учетом текущей стадии готовности проектов вероятный объем фактического ввода в 2026–2030 годах составляет около 5,6 млн м².

Почти половина заявленных проектов — 3,6 млн м², или 49% — находится на стадии проекта, еще 3,1 млн м² (43%) — в стадии строительства. Только 0,6 млн м² (8%) уже существуют и имеют разрешение на ввод. Аналитики ожидают, что сроки ввода значительной части проектов будут перенесены: по оценке CORE.XP, около 30% заявленного до 2030 года строительства может быть отложено.

Таким образом, новый цикл развития офисного рынка Москвы будет определяться не только масштабом заявленного строительства, но и способностью девелоперов реализовать проекты в заявленные сроки, а также качеством новых локаций и самих офисных продуктов.

По мнению CORE.XP, коммерческий успех проектов будет зависеть прежде всего от качества локации — в частности, пешей доступности метро в пределах 10–15 минут и близости к сформировавшимся деловым кластерам, качества планировок и инфраструктуры, а также выбранной стратегии реализации. Городские программы создают возможности для освоения новых площадок, однако наиболее востребованными будут проекты, в которых эти механизмы усиливают уже существующий рыночный потенциал территории.