Войти в офис: Как изменился рынок коммерческой недвижимости в Москве

Москва вошла в топ-5 самых дорогих городов Европы по аренде премиальных офисов. Средняя ставка сравнялась с женевской — €684 в год за квадратный метр, говорится в отчете Knight Frank. Какова доля вакантных площадей в сегменте коммерческой недвижимости в столице? Выясняла Аэлита Курмукова.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе за первое полугодие составили почти €90,5 млрд. Самые привлекательные активы — по-прежнему в Германии, в них инвесторы вложили €22,4 млрд. Далее идут Великобритания, Испания, Франция.

Московский рынок офисной недвижимости более рискованный и волатильный, говорят аналитики. Объем инвестиций за шесть месяцев этого года — €1,4 млрд. Несмотря на снижение арендных ставок (в премиальных бизнес-центрах дисконт составляет 3-5%), Москва входит в топ-пять самых дорогих европейских городов. Но если сравнивать с докризисными ценами, ставки на премиальные помещения снизились вдвое. До 2008 года квадратный метр премиальных офисов в центре стоил $1,5 тыс., сейчас — $700. Доля вакансий в офисах рядом с Кремлем при этом — не больше 11%, а в целом на рынке свободных площадей порядка 15 %, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков: «Некоторые арендаторы либо сократили свои площади, либо сохранили представительский офис, но часть сотрудников переселили в другие, более дешевые, помещения, правда, все равно относящиеся к классу А. Однако таких случаев, чтобы офисы переезжали из БЦ «Романов двор», например, в бизнес-парк «Румянцево», нет. Часто компаниям для того, чтобы выйти из договоров аренды, приходилось в качестве санкций выплачивать штраф в размере полугодовой, а то и годовой, арендной платы».

В кризис вакансия в премиальных офисах доходила до 25%, а «Москва-Сити», например, был заполнен лишь на 50%. За последний год доля свободных площадей начала снижаться, хотя до Лондона российской столице еще далеко — там доля вакансии офисной недвижимости класса А и В не более 7-8%, пишет Коммерсантъ.

В I полугодии этого года в Москве введено всего 20 тыс. кв. м офисов — такого низкого показателя не было последние 20 лет, говорит управляющий директор Colliers International Николай Казанский: «В Москве оборачиваемость рынка составляет порядка 1 млн метров в год. Вследствие снижения вакансии и с учетом того, что новые объекты не закладывались, можно ожидать, что во втором полугодии 2017 года мы увидим осторожный рост арендных ставок в рублях. Кроме того, не исключено, что уже сейчас наиболее предприимчивые девелоперы рассматривают новые площадки для строительства, и в 2020-2021-х года мы увидим всплеск ввода новых площадей».

По неофициальной информации, на месте некоторых снесенных пятиэтажек по программе реновации могут построить офисные центры. Это решит проблему многих компаний, которые ищут площадки с хорошей транспортной доступностью, считает управляющий партнер Содружества земельных юристов Денис Литвинов: «Московские власти пока не пришли к единой концепции развития земель, высвобождаемых после сноса пятиэтажек. Однако есть проект формирования в каждом округе самостоятельных, скажем так, замкнутых районов, в которых будет равномерно распределена и жилая, и офисная, и торговая застройки, что позволит, в первую очередь, обеспечить жителей района новыми рабочими местами».

Времена дефицита премиальных площадок в прошлом. В Москве — свободны 17 млн кв. м офисов класса А и В. Для сравнения в Лондоне — 80 млн кв. м, а в Париже — 60 млн кв. м. После ввода новых бизнес-центров в столице, который анонсирован в течение ближайших пары лет, этот разрыв заметно сократится.

Москва в лидерах не только по стоимости аренды офисов класса А и B, но и входит в топ-3 в сегменте торговых центров, уступая лишь Лондону и Дублину. По данным компании Knight Frank, средняя цена аренды премиальной площадки — €3067 в год за квадратный метр.