Алексей Романцов, Инвестиционный директор Radius Group: Склад может построить каждый

Из-за роста стоимости строительства складских комплексов розничные сети решили не доверять такие проекты девелоперам, а начать реализовывать их самостоятельно. Французский DIY-ритейлер Leroy Merlin выкупил у Radius Group 7,5 га для строительства еще одного логопарка в подмосковном Домодедово. По тому же пути может пойти продуктовая сеть «Верный».

Станет ли это трендом? В каких случаях экономия на девелопере может обернуться дополнительными расходами и увеличит сроки сдачи объекта, рассказывает Алексей Романцов, Инвестиционный директор Radius Group.

Экономия на девелопере при строительстве объектов в большинстве случаев мнимая. Из-за относительно простой конфигурации здания, может показаться что строительство склада – это простая задача. Однако, эти объекты уже давно перестали представлять собой просто пол, стены и потолок. Сейчас каждый склад – это сложное технологичное здание, строительство которого требуется опыта, квалифицированной команды и глубокого понимания задачи.

Услуги девелопмента в среднем в проекте составляют порядка 6-12% от общей стоимости его реализации в зависимости от объема и сложности проекта, однако его участие – это гарантия максимальной эффективности на каждой стадии, которая может сократить издержки более чем на треть.

За счет чего? Профессиональные девелоперы работают на цифровых платформах (Radius 5D BIM – это специализированная система в нашей компании). Данные сервисы помогают в режиме реального времени, оперативно пересчитать себестоимость и оценить возможности и риски. Сейчас, когда рынок недвижимости настолько турбулентный и постоянно растет себестоимость, регулярная оценка рисков важна как никогда. Еще одно преимущество — помощь в устранении коллизий между различными инженерными сетями (столкновение, наложение или несовпадение в тех местах, где это необходимо), помогает это предотвратить, профессиональный девелопмент – это еще и гарантия максимально эффективного использования площадей, возможность интегрировать схему размещения технологического оборудования в строящемся здании для исключения несостыковок в ходе монтажа, а также и для правильного расчета необходимых технологичных параметров здания (размер, высота, нагрузка на пол и т.д.).

Девелопер отвечает собственным бюджетом за исполнение работы в срок, просчитывает позитивный и негативный сценарии, сравнивает фактически выполненные работы с запланированными и случаях отставания от графика, разрабатывает план компенсирующих мероприятий, оптимизирует работы, время и затраты. С учетом роста ФОТ в сегменте строительства, перенос ввода объекта в эксплуатацию на несколько месяцев может стоить десятки миллионов, а если считать упущенную выгоду заказчика, сумма составит сотни миллионов.

Если смотреть на ситуацию оптимистично, то любая компания вполне может построить склад самостоятельно. Потребуется лишь время и наличие компетентных внутренних служб, которые могут выполнить поставленные задачи. Но все же для большинства наших клиентов, девелопмент – это не профильный бизнес. Есть и второй путь – реализация склада «под ключ», включая все оснащение, одним девелопером, имеющим соответствующие компетенции и несущим ответственность за весь цикл реализации проекта. Такие компании могут правильно просчитать весь объект, определить его характеристики, учесть рост оборота компании в перспективе и, соответственно рост нагрузки на складские мощности. Если вы строите склад с девелопером, вам не нужна инструкция. Все будет учтено в концепции объекта и выполнено силами одного девелопера.

Ретейлер безусловно может получить экономию при реализации проекта, разделяя его на пакеты и проводя тендер для каждого вида работ, но нужно будет нанимать квалифицированную команду, которая сможет четко и последовательно соединять пакеты с точки зрения времени и денег. Логистика безусловно является одним из важнейших аспектов бизнес ретейлеров, но все-таки не выступает профильным. Компании потратят больше времени и денег на поиск и формирование команды для непрофильных проектов, но это еще никак не будет гарантировать успеха в реализации проектов, но может потенциально добавить рисков.