Елена Мишина: рынок коммерческой недвижимости ждет развитие

Так уж получилось, что когда на российском рынке недвижимости начался кризис, под наиболее сильный удар попала коммерческая недвижимость. Цены падали, офисы пустели, новые помещения стояли без клиентов. Но сейчас ситуация немного успокоилась и появились некоторые поводы для оптимизма. Своим мнением о положении дел на российском рынке офисов, торговых и бизнес-центров с “Вести.Недвижимость” поделилась руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet Елена Мишина.

— Можете охарактеризовать и описать то, что происходит на отечественном рынке коммерческой недвижимости в последний год? — Позитивные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости наметились еще в 2016 году и в начале 2017 году они окончательно оформились. Уровень вакантности сократился до минимума, ряд собственников даже столкнулись с трудностями при поиске офисов площадью 100-200 квадратных метров в качественном бизнес-центре класса В. В бизнес-центрах класса А сохранились вакантные площади стоимостью от 40 тысяч рублей за квадратный метр в год, где большая часть арендаторов всегда были иностранные компании, которые за последние пару лет в большом количестве ушли с рынка. Сегмент коммерческой недвижимости класса B, которая ориентирована в основном на средний и мелкий бизнес, чувствует себя в целом достаточно уверенно. На рынке вновь наметился дефицит интересных площадок, поскольку возросла деловая активность — расширение компаний, образование новых. Все это дает основание для оптимистических прогнозов. Динамика ставок было достаточно умеренной — в целом сохранились цены на уровне 2015 года, в ряде проектов ставки выросли на 10-15 процентов в основном за счет инфляционных процессов. В перспективе есть потенциал для увеличения ставок в наиболее востребованных проектах класс B и B+.

— Что вы можете сейчас посоветовать покупателям — подождать с приобретением коммерческой недвижимости или же срочно покупать по нынешним ценам? — На мой взгляд, держать свободные средства “на руках”, никак не заставляя их работать, всегда менее выгодная стратегия, чем инвестирование, тем более в недвижимость. Вложение в коммерческие объекты более доступный для понимания обывателя продукт, который может дать стабильный доход, особенно сейчас, когда много предложений с адекватной, не “перегретой” ценой, а сам рынок постепенно начинает расти.

— Насколько велика вероятность, что цены на аренду офисных помещений будут снижаться и впредь? Стоит ли покупателям ждать от продавцов коммерческой недвижимости больших и маленьких скидок? — С изначально перегретой ценой проекты реализуется “долго и со скрипом”, с перманентными скидочными программами, а для адекватного ценообразования — планомерный рост цен в пределах 10-15 процентов вполне вероятный сценарий с учетом оживления на рынке. При этом ставки растут только в качественных проектах, многое зависит от морального устаревания здания, особенно если у них завышенные уровня.

— Отдельная тема — рынок аренды офисов в центре столицы. Насколько он переживает экономический кризис? — Офисы в центре столицы сейчас уже далеко не так популярны, как до кризиса. Сейчас многие компании переводят свои бэк-офисы за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК), чтобы сэкономить на содержании офиса. Тем более, с расширением зоны платной парковки и увеличением тарифов — выезд в центр затрудняется. С развитием транспортной системы (появлением Московского Центрального кольца) перемещение офиса за пределы ТТК не становится столь критичными. В центре оставляют свои офисы и представительства только клиентские сервисы, которым необходимо «держать марку» и иметь презентабельный офис в центре столицы.

— Коммерческая недвижимость какой площади пользуется особой популярностью у покупателей? Правда ли, что сейчас очень популярны помещения оптимального метража, когда люди не хотят платить за лишние метры? — Про офисную недвижимость уже было сказано ранее. Что касается стрит-ритейла, то из-за значительного объема ввода жилья, их количество растет и создает довольно сильную конкуренцию. Форматы арендаторов такие объекты привлекают стандартные — редко можно встретить крупных сетевых операторов, в основном небольшие магазины “у дома”. Если в одном проекте довольно насыщенная среда подобных предложений, то в будущем возникают сложности с реализаций. Порядка 20 процентов наиболее ликвидных площадок площадью 50-100 квадратных метров с комфортным бюджетом покупки сразу раскупают. Помещения свыше 200 квадратных метров пользуются ограниченным спросом, поскольку для частных инвесторов это слишком большой бюджет. Чаще всего, такие помещения приобретаются жильцами того же дома, поэтому нарезка и минимальный бюджет покупки.Ключевые факторы для востребованности такого формата, тем более что альтернативные формы инвестирования не становятся привлекательней — ставки по банковским депозитам не растут. Сейчас увеличилось число запросов от конечных потребителей, то есть малый и средний бизнес все-таки развиваются.

— Можете сделать прогноз — как будет развиваться ситуация на отечественном рынке коммерческой недвижимости в ближайшее время? — Перспективы развития сегмента коммерческой недвижимости достаточно оптимистичные с учетом оживления арендаторов, умеренного роста ставок, снижения вакантности и повышения деловой активности.