Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами: Гибридная работа как новая норма — почему «сдал-получил» ушло в прошлое и что придет на смену

Гибридная работа из временной меры превратилась в норму для российского бизнеса, кардинально изменив правила игры на офисном рынке. Арендодатели оказались в сложной ситуации: привычная модель при неравномерной загрузке площадей «сдал квадратные метры — получил стабильный доход» больше не работает. Однако у этого вызова есть решение — превращение проблемы в новый источник прибыли. Марина Толстошеева, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами, CSM, MRICS, рассказала своё видение гибридной работы и как получить стабильных доход в новых условиях рынка.

Пустые понедельники

Спрос на гибкость настолько высок, что наличие гибридного графика стало вторым по значимости фактором для соискателей при выборе работы после уровня заработной платы.

По данным на 2024 год, уже около 60% крупных компаний в России внедрили гибридный график. При этом желание работать в таком формате выражают 72% сотрудников. Однако прогрессивная организация труда офисных работников напрямую бьет по традиционной модели арендного бизнеса недвижимости. Причиной тому является нежелание арендаторов оплачивать полную пятидневную загрузку площадей из-за сокращения времени пребывания сотрудников в офисе.

Компании больше не готовы оплачивать «воздух» и ищут способы оптимизировать операционные расходы, что делает их менее сговорчивыми в переговорах по долгосрочным контрактам. Неравномерная посещаемость офиса (пиковая загрузка со вторника по четверг и пустые понедельники и пятницы) делает управление объектом непредсказуемым. Коммунальные расходы, клининг и обслуживание остаются на прежнем уровне, в то время как эффективное использование площади падает. Это разрушает финансовые модели собственников здания, построенные на стабильной 100% загрузке.

Кроме того, компании все чаще отказываются от долгосрочной аренды или приобретения в собственность в пользу краткосрочных и гибких решений. Впрочем, логика остается одинаковой независимо от формы владения: покупатели офисов для собственных нужд сталкиваются с теми же вызовами, просто проектирование, оборудование и управление гибридным пространством ложится на плечи их административных служб. Им нужна возможность быстро масштабировать команду под проект и не связывать себя многолетними обязательствами. В результате традиционные офисы начинают проигрывать конкуренцию коворкингам и сервисным пространствам.

Платные услуги

Впрочем, «гибрид» кажется проблемой только на первый взгляд. При правильном подходе он может стать новым источником дохода для арендодателя. Например, трансформация классического формата бизнес-центра с пересмотром его бизнес-модели позволяет не только сохранить, но и увеличить доходность объекта в 1,5-2 раза. Одним из таких решений может стать переход от сдачи квадратных метров в аренду к продаже гибких офисных услуг. Хотя переформатирование бизнес-модели офисного центра требует дополнительных ресурсов для разработки и внедрения систем бронирования и, возможно, привлечения профессионального оператора площадей, современные многофункциональные объекты и бизнес-центры класса А, несомненно, окажутся в выигрыше. Правда, устаревшие офисы рискуют потерять арендаторов. 

Гибкие квадраты

На самом деле гибкая работа — не изобретение пандемии. Этот формат зародился в Германии еще в 1960-х годах, получил развитие в США в 1970-х на фоне нефтяного кризиса, а к 2016 году уже 43% американских сотрудников работали частично удаленно. В пандемию эта доля выросла до 70%, но после ее окончания многие компании оставили гибридный формат и стали активно адаптировать офисы под новые потребности.

В США и Европе поворот офисного рынка в сторону гибкости начался раньше, чем в России, и к сегодняшнему дню там уже сформировались рабочие модели сохранения и преумножения доходов собственника. Компании с высокими темпами роста активно внедряют гибридные форматы. Особенно интересные решения создают крупные арендаторы, занимающие целые здания — чем больше масштаб, тем более персонализированной может быть инфраструктура, как показывают примеры офисов Т-Банка, Яндекса, Mail.ru. Так, глобальный стриминговый сервис Netflix внедрил децентрализованную модель управления, где каждая его команда самостоятельно определяет свой формат работы. Акцент делается на результате, а не на отработанных часах. Это позволило компании снизить текучесть кадров на высококонкурентном рынке труда и расширить географию найма. Впрочем, успешные западные кейсы требуют адаптации к российским реалиям, где действуют свои правила игры. 

Снять на час

Не все западные подходы применимы в России напрямую. Например, российский бизнес исторически с недоверием относится к передаче инфраструктуры внешним провайдерам из-за возможных проблем с безопасностью, включающим утечку данных на разных этапах передачи и возврата информации от таких провайдеров. Тем не менее, спрос на гибридные решения растет, и российские компании — собственники бизнес-центров активно перенимают международный опыт. Например, привлекают топ-менеджеров из ушедших из России западных корпораций, предлагая им гибкий график и гибридные модели работы в офисе в качестве компромисса.

Рецепт сохранения доходности для арендодателей сегодня — переход от простой аренды квадратных метры к продаже услуг. Современный офис должен превратиться в сервисный продукт, который арендатор может «настраивать» под свои нужды. Перенимая западный опыт, российский рынок сформировал свой набор востребованных услуг для гибридных офисов. Одними из них являются hot desks, представляющие собой неперсонифицированные рабочие места, которые можно забронировать на день, неделю или месяц. Также новый формат взаимодействия с арендаторами предполагает бронирование по часам переговорных и конференц-залов. Оборудованные помещения для бизнес-встреч доступны как для резидентов, так и для внешних клиентов. По такой модели уже работает примерно 60% отечественных компаний. К примеру, центральный офис сети «Лемана Про» и компания NAUMEN. Подобную концепцию предлагают и некоторые арендодатели в своих объектах, таких как Центр международной торговли, Greenwood, а также операторы офисных пространств: SOK, REGUS, Практик, GrowUp и др.

В офисах IT-компаний широкое распространение получили проектные зоны для временной работы команд, которые можно арендовать на срок от нескольких недель. По такой же схеме бронирования работают и event-площадки — зоны для проведения мероприятий, лекций и корпоративных событий. 

Ставка на якорь

Чтобы удержать долгосрочных («якорных») резидентов, арендодатели запускают гибкие продукты как дополнительный сервис. Например, предлагая в краткосрочную аренду переговорные комнаты для встреч или гибкие зоны для временной работы проектных команд, давая возможность постоянным арендаторам сократить расходы, снимая компактный основной офис.

Даже при неполной загрузке, составляющей около 80% от общего числа рабочих мест, гибридная модель может приносить на 40-50% больше дохода. По оценкам экспертов, прибыль коворкинга может быть в 1,5-2 раза выше, чем при сдаче того же помещения в классическую аренду. Помимо этого, такой формат функционирования бизнес-центра позволяет молодым компаниям, особенно находящимся в фазе активного роста, свободнее подходить к формированию своего штата. Также «гибрид» очень удобен для компаний, работающих с проектами различной длительности и масштаба, когда требуется резкое изменение численности сотрудников в отдельно взятых офисах, городах без потери комфорта и инфраструктурной доступности для проектных команд.

Операторы «хаоса»

Отдельным вопросом является управление гибридными офисами. У собственника здания есть два пути. Самостоятельное управление дает полный контроль над доходами и брендом, но требует экспертизы в маркетинге, IT-инфраструктуре (системы бронирования, CRM) и управлении сообществом подвижных арендаторов. Привлечение внешнего оператора снимает с собственника операционные задачи. Партнер берет на себя управление, маркетинг и продажи, получая процент от выручки или зарабатывая по модели management fee. Для многих компаний сервисный офис с оператором становится оптимальным выбором, так как позволяет сфокусироваться на основном бизнесе.

Код перезагрузки

Переход бизнес-центра на гибридную модель — это стратегическое решение, эффективность которого оценивается по конкретным показателям: рост выручки на квадратный метр, увеличение средней заполняемости и повышение лояльности арендаторов.

В новой реальности выигрывают современные офисные центры класса А с качественной инфраструктурой и гибкими планировками. Здания класса А достаточно легко адаптируются под гибридный формат, хотя остается вопрос масштаба — небольшим офисам просто не хватает места для формирования необходимой инфраструктуры, а арендодателям, управляющим местами общего пользования, также сложно создавать дополнительные сервисы. Устаревшие объекты рискуют остаться невостребованными или уйти к менее требовательным арендаторам вроде госкомпаний.

Девелоперы уже меняют подходы к новым проектам: многие строящие объекты класса А ориентируются на передовой опыт гибридных офисов. Классические коробки практически никому не нужны — их берут лишь из-за низкой вакансии. Развитие полностью идет в сторону адаптированных под нужды поколения Z пространств.