IBC Real Estate | Новые склады составили треть спроса

В 2025 году все категории арендаторов и покупателей, кроме онлайн-операторов, снизили свою активность на рынке складской недвижимости – по данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем сделок в Москве и Московской области сократился год к году на 18% и достиг 2,5 млн кв. м. В структуре спроса преобладали аренда и субаренда – 68% от всего объема или 1,7 млн кв. м. При этом, наиболее востребованными для арендаторов в условиях стабилизации рынка стали складские площади в новых готовых объектах, которые были введены в эксплуатацию за последние 5 лет. Общий объем сделок в подобных объектах составил почти 850 тыс. кв. м или 34% от совокупного спроса в регионе.

Основной категорией арендаторов, которые заняли новые площадки, стали онлайн-операторы (496 тыс. кв. м). На втором месте по объему сделок в объектах, введенных в 2021-2025 гг., расположились логисты (165 тыс. кв. м), на дистрибьюторов, многоканальных ритейлеров и производителей пришлось 102 тыс. кв. м, 35 тыс. кв. м, 33 тыс. кв. м соответственно.

• «В 2023-2024 годах, в условиях дефицита свободного предложения в готовых объектах, игроки рынка зачастую были вынуждены заключать сделки в объектах, которые еще находятся на этапе строительства. В 2025 году прирост на рынок нового готового предложения вернул потребителям складов возможность выбора после нескольких лет крайне низкой вакансии, когда им приходилось корректировать свои планы в соответствии с площадями, которые были доступны к аренде. И мы видим тренд, что при прочих равных условиях арендаторы выбирают современные здания, в которых эффективность операций выше, а стоимость этих операций и себестоимость хранения ниже», – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

По итогам 2025 года в Московском регионе оставались свободными 1,1 млн кв. м складов, введенных в 2021-2025 году, а также маркетировались 1,3 млн кв. м площадей на стадии строительства, ввод которых анонсирован в ближайшие полгода. Таким образом, в текущем году у потребителей сохранится возможность приобрести или арендовать совершенно новые склады, если у них будет такой запрос.

При этом, юг является самым востребованным направлением у арендаторов новых складов – общий объем сделок в данном направлении по итогам 2025 года составил 440 тыс. кв. м. Повышенным спросом также пользовался восток (133 тыс. кв. м). На северо-востоке, севере и юго-востоке было арендовано 119 тыс. кв. м, 79 тыс. кв. м и 77 тыс. кв. м соответственно.

• ​«Анализ входящих запросов показывает, что в условиях стабилизации рынка арендаторы отдают предпочтение новым, современным производственно-складским площадям.​ Это объясняется стремлением снизить эксплуатационные расходы и сразу получить объект, максимально соответствующий текущим операционным требованиям: современная инфраструктура, достаточные электрические мощности, качественная инженерия и возможность быстрого запуска бизнеса. Такие комплексы особенно востребованы производственными предприятиями, традиционным ритейлом (включая фреш-зоны и кулинарные цеха) и игроками сегмента e‑commerce. Что касается предпочтений арендаторов по направлению, то Север традиционно является одним из ключевых логистических хабов столицы, сейчас здесь сосредоточено 6,5 млн кв. м качественных площадей. Локация занимает второе место в регионе, уступая лидеру, южному направлению, почти вдвое, считаю, что это хороший потенциал для роста.​ Стабильный спрос и низкая вакансия (на Севере – 5,7% против 7-9% на других направлениях) подтверждают эту гипотезу. Строительство и ввод новых объектов будет последовательно пополнять Север предложением и обеспечивать рынок востребованными решениями, удовлетворяя имеющийся спрос», – отмечает Захар Вальков, генеральный директор индустриального парка «Северные врата», RDS.