III квартал 2025: московский офисный рынок достиг точки равновесия. Что дальше? — в отчёте от CORE.XP
Пора заглянуть за горизонт квартальных отчетов. Пока многие только адаптируются к новым реалиям, московский офисный рынок уже сформировал новые правила игры. Третий квартал 2025 года стал моментом истины, расставившим все по местам: мы наблюдаем не просто колебания спроса и предложения, а фундаментальный сдвиг в структуре рынка. Понимание этих трендов — именно то, что отделяет стратегические победы от тактических уступок. Об этом расскажут эксперты CORE.XP.
Если кратко: рынок созрел для качественных сделок. Мы видим это в трех ключевых метриках.
Полную версию отчёта можно посмотреть здесь: Москва_Офисный рынок_III кв. 2025
Тезис 1: Предложение переходит от количества к качеству, а девелоперы — к осмысленному строительству.
Объем завершенного строительства в январе-сентябре вырос на 26% в годовом выражении, достигнув 498 тыс. м². Но главное — не цифра, а ее структура. Почти половина новых объектов (45%, или 438 тыс. м²) — это штаб-квартиры крупных компаний. Рынок насыщается не безликими квадратными метрами, а уникальными, кастомизированными проектами с предопределенным будущим. Это сигнал для инвесторов: ценность смещается от валового объема к конкретным, профильным активам с историей и сильным якорным арендатором. Новое строительство по итогам года и вовсе обещает вырасти в 2,4 раза, но большая его часть (68%) уже распродана или сдана по схеме BTS (build-to-suit — строительство под конкретного арендатора).
Тезис 2: Спрос поляризуется: аренда стагнирует, а покупка офисов показывает уверенный рост.
Общий объем новых сделок (аренда + покупка) за три квартала составил около 1 млн м², что на 16% ниже, чем за аналогичный период 2024 года. Однако за этой общей цифрой скрывается две противоположные динамики. Объем сделок аренды остался на прежнем уровне (-1%), в то время как объем сделок купли-продажи вырос значительно — на 22%. Рынок подтверждает тренд на укрупнение: заключено 6 крупных сделок покупки (свыше 10 тыс. м²) против 4 в прошлом году. Корпорации все чаще рассматривают недвижимость не как операционный расход, а как стратегический актив, дающий стабильность и контроль в долгосрочной перспективе. Отраслевая картина спроса также показательна: лидерами стали IT/телеком и торговые операторы (по 22%), а также энергетика (17%).
Ключевая метрика квартала: 4,0%.
Именно до этого уровня опустилась средняя доля свободных площадей в классах Prime, A и B+. Это исторически низкий показатель, свидетельствующий о «перегреве» качественного сегмента. Для арендатора это означает жесткий дефицит лучших предложений, для собственника — укрепляющуюся переговорную позицию. Наиболее востребованные локации, такие как ЦДР-ТТК и Москва-Сити, демонстрируют и вовсе минимальные значения свободных площадей — 4,9% и 4,0% соответственно.
Деталь доверия: Макроэкономический фон, сформированный экспертами Газпромбанка, сыграл рынку на руку.
Как отмечает Антон Фуфачев из Центра экономического прогнозирования Газпромбанка, крепкий рубль и снижение ключевой ставки создали идеальный шторм для быстрого сокращения инфляции. Это дало Банку России пространство для маневра и стало одним из катализаторов инвестиционной активности. Когда стоимость заемных средств снижается, а национальная валюта стабильна, крупные капиталовложения в недвижимость выглядят все более привлекательной опцией. Прогнозы аналитиков CORE.XP, чей опыт на рынке составляет 30 лет, основаны на этой макроэкономической логике.
Итак, перед нами рынок с жестким дефицитом качественных предложений, растущим аппетитом к покупке и стабилизировавшимися ставками аренды. Вопрос, который мы задаем всем игрокам сегодня: ваша стратегия на 2026 год уже учитывает этот новый баланс сил, или вы все еще играете по старым правилам?
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
PIONEER: Бизнес-центр ОПУС отмечен «золотым» сертификатом по системе «Клевер»
Компания PIONEER получила сертификат российской системы оценки зданий «Клевер» на бизнес-центр ОПУС класса А на Дербеневской набережной. Проект подтвердил соответствие критериям устойчивого строительства и получил сертификат уровня «Золото». Консультантом по сертификации выступила компания EST Group.
Два дня отраслевого диалога: форум ПРО СКЛАДЫ NF GROUP собрал более 1 250 участников в Москве
9–10 сентября 2026 года в Москве состоялся XXII Ежегодный форум ПРО СКЛАДЫ NF GROUP – одно из ключевых событий рынка коммерческой недвижимости России. За два дня мероприятие объединило более 1 250 участников рынка, почти 70 спикеров и 12 деловых сессий. На площадке встретились представители девелопмента, логистики, строительства и управления недвижимостью. В центре обсуждения были текущая динамика сегмента, практические решения и направления дальнейшего развития индустриальной и складской недвижимости.
CORE.XP представила руководителя отдела стратегического консалтинга и аналитики
CORE.XP объединила направления консалтинга, аналитики и управления данными в единый отдел стратегического консалтинга и аналитики. Его руководителем назначена Марина Жукова, ранее возглавлявшая отдел консалтинга и аналитики направления жилой недвижимости CORE.XP.
PIONEER впервые вошел в топ-100 самых дорогих брендов России
Девелопер PIONEER впервые вошел в рейтинг «Топ-100 самых дорогих брендов России», составленный консалтинговой компанией BrandLab в 2026 году, заняв 93-е место. Стоимость бренда оценивается в 9,4 млрд рублей, и по данному показателю компания оказалась на втором месте среди крупнейших жилых и офисных девелоперов. По темпам увеличения стоимости бренда PIONEER занял восьмое место среди лидеров роста (+33%).
Первая очередь промпарка «Токарево» готова более чем на 80%
Строительная готовность первой очереди промпарка «Токарево» превысила 80%, по данным девелопера Parametr. В рамках этой очереди будет построено одно здание формата лайт индастриал площадью 27 000 м2. Завершение строительства запланировано на 4 квартал 2026 года.
В Prime Park формируется гастрономический кластер с ресторанами авторской кухни
В премиальном жилом квартале «Прайм Парк» на Ленинградском проспекте формируется целый гастрономический кластер общая площадь которого составит свыше 3,8 тыс. кв. м. На первых этажах жилых башен уже работают рестораны разных концепций, созданные известными московскими рестораторами и шеф-поварами, которые занимают более 2,1 тыс. кв. м. В их числе – рестораны Глена Баллиса Claudia и Kong, ресторан современной греческой кухни EVA от Lucky Group и Grand Урюк. Всего концепция Prime Park предусматривает более 16 ресторанов и гастрономических проектов.
STONE: к 2028 году распроданность новых бизнес-центров может снизиться в 1,5 раза
Аналитический центр STONE провел исследование витрины предложения бизнес-центров класса А, реализуемых на продажу блоками в границах МКАД: по подсчетам на сентябрь 2026 года офисный сегмент продемонстрировал 13-кратный прирост по количеству экспонируемых проектов по сравнению с картиной 2020 года — с 5 до 66. На фоне усиления конкуренции между проектами период экспонирования растягивается — по прогнозам аналитиков, к 2028 году средняя доля реализации объектов нового строительства может снизиться к моменту ввода в 1,5 раза и составить 60–70%.
К 2028 году объем офисного предложения в Нижегородском районе вырастет на 60%
По данным аналитиков консалтинговой компании CORE.XP, в настоящее время в Нижегородском районе одновременно реализуются четыре проекта комплексного развития территории (КРТ) на площади более 10,6 га. Градостроительный потенциал всех проектов КРТ насчитывает порядка 194 тыс. кв. м, из которых большую часть — 134 тыс. кв. м — формируют общественно-деловые объекты. В рамках проектов планируется создать более 3,1 тыс. рабочих мест.
Над городской средой девелоперы и архитекторы начнут работать вместе с модельерами
«Носить город и строить одежду»: девелоперов, архитекторов и модельеров объединит форум в ТПП РФ. Он пройдет 14 октября 2026 года в первый раз и соберет на одной площадке представителей трех индустрий. Событие должно дать старт дальнейшей системной работе на стыке архитектуры, моды и девелопмента —…
Реалитек представил формат “реал индастриал” на XXII Ежегодном форуме “ПРО СКЛАДЫ“
Девелоперская компания “Реалитек” выступила официальным партнером XXII Ежегодного форума “ПРО СКЛАДЫ”, организованного консалтинговой компанией NF Group. Мероприятие, традиционно собирающее ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости, инвесторов и логистических операторов, в этом году сфокусировалось на структурных изменениях в индустриальном секторе, стратегиях региональной экспансии и развитии новых девелоперских форматов.
