III квартал 2025: московский офисный рынок достиг точки равновесия. Что дальше? — в отчёте от CORE.XP

Пора заглянуть за горизонт квартальных отчетов. Пока многие только адаптируются к новым реалиям, московский офисный рынок уже сформировал новые правила игры. Третий квартал 2025 года стал моментом истины, расставившим все по местам: мы наблюдаем не просто колебания спроса и предложения, а фундаментальный сдвиг в структуре рынка. Понимание этих трендов — именно то, что отделяет стратегические победы от тактических уступок. Об этом расскажут эксперты  CORE.XP.

Если кратко: рынок созрел для качественных сделок. Мы видим это в трех ключевых метриках.

Полную версию отчёта можно посмотреть здесь:  Москва_Офисный рынок_III кв. 2025

Тезис 1: Предложение переходит от количества к качеству, а девелоперы — к осмысленному строительству.

Объем завершенного строительства в январе-сентябре вырос на 26% в годовом выражении, достигнув 498 тыс. м². Но главное — не цифра, а ее структура. Почти половина новых объектов (45%, или 438 тыс. м²) — это штаб-квартиры крупных компаний. Рынок насыщается не безликими квадратными метрами, а уникальными, кастомизированными проектами с предопределенным будущим. Это сигнал для инвесторов: ценность смещается от валового объема к конкретным, профильным активам с историей и сильным якорным арендатором. Новое строительство по итогам года и вовсе обещает вырасти в 2,4 раза, но большая его часть (68%) уже распродана или сдана по схеме BTS (build-to-suit — строительство под конкретного арендатора).

Тезис 2: Спрос поляризуется: аренда стагнирует, а покупка офисов показывает уверенный рост.

Общий объем новых сделок (аренда + покупка) за три квартала составил около 1 млн м², что на 16% ниже, чем за аналогичный период 2024 года. Однако за этой общей цифрой скрывается две противоположные динамики. Объем сделок аренды остался на прежнем уровне (-1%), в то время как объем сделок купли-продажи вырос значительно — на 22%. Рынок подтверждает тренд на укрупнение: заключено 6 крупных сделок покупки (свыше 10 тыс. м²) против 4 в прошлом году. Корпорации все чаще рассматривают недвижимость не как операционный расход, а как стратегический актив, дающий стабильность и контроль в долгосрочной перспективе. Отраслевая картина спроса также показательна: лидерами стали IT/телеком и торговые операторы (по 22%), а также энергетика (17%).

Ключевая метрика квартала: 4,0%.

Именно до этого уровня опустилась средняя доля свободных площадей в классах Prime, A и B+. Это исторически низкий показатель, свидетельствующий о «перегреве» качественного сегмента. Для арендатора это означает жесткий дефицит лучших предложений, для собственника — укрепляющуюся переговорную позицию. Наиболее востребованные локации, такие как ЦДР-ТТК и Москва-Сити, демонстрируют и вовсе минимальные значения свободных площадей — 4,9% и 4,0% соответственно.

Деталь доверия: Макроэкономический фон, сформированный экспертами Газпромбанка, сыграл рынку на руку.

Как отмечает Антон Фуфачев из Центра экономического прогнозирования Газпромбанка, крепкий рубль и снижение ключевой ставки создали идеальный шторм для быстрого сокращения инфляции. Это дало Банку России пространство для маневра и стало одним из катализаторов инвестиционной активности. Когда стоимость заемных средств снижается, а национальная валюта стабильна, крупные капиталовложения в недвижимость выглядят все более привлекательной опцией. Прогнозы аналитиков CORE.XP, чей опыт на рынке составляет 30 лет, основаны на этой макроэкономической логике.

Итак, перед нами рынок с жестким дефицитом качественных предложений, растущим аппетитом к покупке и стабилизировавшимися ставками аренды. Вопрос, который мы задаем всем игрокам сегодня: ваша стратегия на 2026 год уже учитывает этот новый баланс сил, или вы все еще играете по старым правилам?