Доля офисов на продажу в Москве приблизилась к 100%

По итогам II квартала 2026 года доля строящихся бизнес-центров на продажу достигла исторического максимума — 92%, свидетельствуют данные аналитиков Nikoliers и Upside Девелопмент. Однако только 34% возводимых офисных площадей еще не нашли своих покупателей, а дефицит крупных блоков под штаб-квартиры будет сохраняться минимум три года.

В общей сложности сегодня в Москве строится 1,5 млн кв. м офисов, из которых на продажу предполагается 1,3 млн кв. м. Таким образом, доля продаваемых бизнес-центров достигла максимальных 92%. При этом по итогам I квартала 2026 года этот показатель составлял 77%. Согласно прогнозу Nikoliers и Upside Девелопмент, до конца 2026 года будет введено 220 тыс. кв. м, в 2027 году – 540 тыс. кв. м, еще 700 тыс. кв. м ожидается в 2028 году.

Несмотря на такую впечатляющую динамику, уровень вакантности будет расти не пропорционально. Сейчас он составляет 6,1%, а по итогам года может вырасти до 7,5%. В 2027 году показатель может прибавить 1,1 п.п. и еще 1,4 п.п. – к концу 2028 года. Это объясняется тем, что почти половина строящихся офисов – 48% — уже нашли своих покупателей. Для покупки же сегодня вакантны только 34% от всего объема.

Из всех бизнес-центров, строительство которых анонсировано на 2026–2030 годы, 68% (или 3,6 млн кв. м) приходится на объекты с продажей офисов блоками и мелкой нарезкой (с учётом уже введённых площадей). Из этого объёма 50–60% (около 2 млн кв. м) может оказаться в руках частных инвесторов с последующим выходом на рынок аренды.

• Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Рост доли объектов на продажу до 92% – это закономерный этап эволюции офисного рынка Москвы. Девелоперы переориентировались на аудиторию частных предпринимателей, которые раньше держали средства на депозитах или инвестировали в жильё. В условиях высоких ставок по кредитам найти крупного корпоративного клиента, готового изъять из оборота миллиарды на покупку офиса, становится всё сложнее. В то же время спрос на компактные офисные блоки со стороны частных инвесторов остаётся устойчивым: за I полугодие 2026 года объём сделок по продаже офисов составил 235 тыс. кв. м, из которых 31% пришлось на офисные блоки площадью до 500 кв. м».
• Анна Соколова, коммерческий директор Upside Девелопмент: «Модель “построил и сдал в аренду” уступает место модели “продаём блоками”. Наш флагманский проект Upside Кунцево уже почти полностью реализован. Мы сознательно выбрали стратегию продажи офисов блоками и мелкой нарезкой в наших новых проектах – “Апсайд Останкино” и “Апсайд Ямская. Сегодня формат мелкой нарезки востребован не только у конечных пользователей, но и у инвесторов, которые рассматривают офисные площади как альтернативу банковским депозитам.

Конечно, мы понимаем, что часть этих площадей в будущем выйдет на вторичный арендный рынок – это заложено в нашу бизнес-модель. Но мы также видим, что многие покупатели приобретают офисы для собственного бизнеса: компактные форматы 150–500 кв. м идеально подходят для среднего бизнеса и растущих компаний. В современных экономических реалиях диверсификация делает бизнес более устойчивым и гибким, и мы намерены продолжать активно развивать офисное направление, следуя за потребностями рынка».