Исследование MR и CORE.XP — Кто покупает офисы в Москве-Сити: средняя площадь приобретённого лота выросла втрое за год

Пока в среднем по столице покупатели выбирают всё более компактные офисы, в Москве-Сити происходит обратное. За год средняя площадь приобретённого здесь лота увеличилась более чем втрое — с 472 до 1,6 тыс. кв. м. Рынок главного делового кластера мегаполиса всё заметнее смещается в сторону профессиональных инвесторов, которые занимают целые этажи и крупные блоки во флагманских высотках. К такому выводу пришли эксперты MR Office, направления офисной недвижимости девелопера MR, совместно с консалтинговыми компаниями CORE.XP и Nikoliers, изучив профиль покупателей лотов в готовых башнях iCITY и строящемся небоскрёбе TOP TOWER.

Как сообщает MR Office, на начальных стадиях реализации офисных объектов в структуре спроса традиционно преобладают инвесторы. Около 60% сделок совершают для последующей сдачи помещений в аренду или перепродажи, ещё 40% — конечные пользователи. По мере роста строительной готовности соотношение меняется: в проект приходят компании, приобретающие площади для собственного размещения. Сегодня этот процесс усиливается из-за ожидаемого дефицита качественных офисов на рынке аренды. Профессиональные игроки стремятся заранее сформировать портфель ликвидных активов в локациях, где новое предложение ограничено, а спрос остаётся устойчивым.

По данным CORE.XP, средняя площадь лота в сделках купли-продажи в Москве-Сити достигла 1,6 тыс. кв. м. Год назад показатель составлял 472 кв. м. В MR Office связывают трёхкратный рост с активностью инвесткомпаний и профессиональных инвесторов. Они приобретают в новых башнях целые этажи площадью 1,6–2 тыс. кв. м или более крупные блоки, оценивая сделки через финансовое моделирование, будущую арендную доходность и потенциал капитализации.

В первой половине 2026 года, по данным CORE.XP, на лоты площадью от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м пришлось 36% объёма сделок в Москве-Сити. Ещё 19% сформировали блоки от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м. Доля помещений менее 500 кв. м составила всего 8%. Годом ранее структура спроса выглядела иначе: компактные офисы до 500 кв. м обеспечивали около половины всего объёма продаж в деловом центре. Такой формат традиционно востребован у частных инвесторов и малого бизнеса.

При этом общегородской рынок движется в противоположном направлении. Около 96% от общего количества сделок купли-продажи в столице приходится на офисы площадью до 1 тыс. кв. м. Покупатели стремятся снизить бюджет входа и сохранить ликвидность актива. По оценке MR Office, сокращение доли небольших помещений в общем объёме проданных площадей в Москве-Сити носит временный характер, а интерес частных инвесторов к компактным лотам сохраняется.

• «Сегодня мы наблюдаем рост средней площади сделок, который напрямую связан с активностью институциональных инвесторов. На фоне нарастающего дефицита качественного предложения и ограниченного объёма экспозиции в Москве-Сити они стремятся сформировать для себя надёжный портфель активов именно в этой востребованной локации. Офисные башни iCITY и TOP TOWER полностью отвечают запросам игроков, ориентированных на долгосрочную капитализацию и операционную эффективность. При этом высокий инвестиционный потенциал Москвы-Сити продолжает привлекать и частный капитал: несмотря на временное снижение доли малого формата в совокупном объёме проданных метров, этот сегмент остаётся важнейшим драйвером общей ликвидности рынка», — комментирует Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.

Спрос на малые форматы поддерживает сразу несколько факторов. Для частного инвестора это возможность получать арендный доход и распределять капитал между несколькими активами. Для малого бизнеса — возможность приобрести собственный офис вместо аренды. Однако для конечного пользователя такая сделка часто означает изъятие значительной суммы из оборота, поэтому рост цен предложения ограничивает активность небольших компаний. Определяющее значение для будущей ликвидности приобретает адрес объекта. В границах ТТК и в сформировавшихся деловых кластерах компактные офисы легче сдавать в аренду и перепродавать, поскольку спрос на них поддерживает малый и средний бизнес.

Эту тенденцию подробно описывает директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар: «Офисная недвижимость рассматривается как инструмент диверсификации капитала. Помещения площадью до 300 кв. м стабильно востребованы у малого и среднего бизнеса, что обеспечивает их реализацию. При этом сегодня основой будущей ликвидности выступает локация. Наиболее конкурентоспособны офисы в пределах ТТК и в деловых кластерах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой».

Основной спрос со стороны конечных пользователей при этом формируют средние и крупные компании. В отличие от малого бизнеса, который чаще приобретает отдельные компактные помещения, корпоративные игроки рассматривают этажи, последовательные группы этажей и крупные офисные блоки.

По данным MR Office, среди потенциальных резидентов новых башен Москвы-Сити можно выделить три основные группы. Первая — действующие арендаторы делового центра. Их бизнес растёт, однако расширить офис в занимаемой высотке часто невозможно из-за отсутствия свободных площадей. Для таких компаний принципиально важно сохранить присутствие в Москве-Сити, поэтому они рассматривают новые проекты в той же локации.

Вторая группа — подрядчики и партнёры государственного сектора. Для компаний, работающих с размещёнными в квартале государственными структурами, близость к заказчику становится практическим преимуществом и сокращает время на деловые коммуникации. Третья — представители ИТ-сектора, торговли и промышленности. Корпорации рассматривают офис в небоскрёбе класса прайм как штаб-квартиру, представительский актив и часть бренда работодателя.

Таким образом, рынок в Москве-Сити становится двухуровневым. Профессиональные инвесторы аккумулируют крупные площади, рассчитывая на долгосрочный дефицит качественного предложения. Частный капитал сохраняет интерес к небольшим высоколиквидным помещениям. Между ними находятся корпоративные покупатели, для которых офис становится одновременно рабочей инфраструктурой, финансовым активом и элементом деловой репутации.