«Индекс миллиона» снизился до исторического минимума на первичном рынке элитной недвижимости Москвы

Аналитики консалтинговой компании NF Group изучили динамику цен на элитную жилую недвижимость в Москве и обновили «индекс миллиона», который показывает, сколько квадратных метров можно приобрести за условные 100 млн руб. По итогам III квартала 2024 года индекс составил 55 кв. м против 66 кв. м годом ранее (-17% за год). Наибольшее снижение доступной для покупки площади наблюдается в Хамовниках (-55%). В свою очередь, положительная динамика фиксируется только на Патриарших прудах, в Замоскворечье и Раменках.

По классификации NF Group, элитный сегмент жилой недвижимости включает квартиры и апартаменты классов премиум и делюкс. Общий показатель «индекса миллиона» в столице по итогам III квартала 2024 года составил 55 кв. м против 66 кв. м в сентябре 2023 г. (-17% за год). Отрицательная динамика связана с увеличением средневзвешенной цены предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости: за прошедший год цена квадратного метра выросла на 20% и к концу сентября 2024 года составила 1,8 млн руб. При этом стоит отметить, что основной прирост показателя произошел с июля по сентябрь 2024 года включительно (+12% за квартал) как за счет выхода новых проектов по более высоким ценам и наращивания доли делюкс-класса в структуре предложения, так и за счет пересмотра ценовой политики в сторону удорожания лотов в большинстве жилых комплексов.

Динамика «индекса миллиона» и средневзвешенной цены предложения  на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы

Рост средневзвешенной цены предложения и, соответственно, сокращение количества квадратных метров, доступных за условные 100 млн руб., были зафиксированы в 12 из 16 рассматриваемых локаций первичного рынка элитной недвижимости Москвы. При этом диапазон снижения доступной для приобретения площади довольно широкий – от 8% до 55%.

«Индекс миллиона» в сегменте элитной жилой недвижимости Москвы

Максимальное снижение «индекса миллиона» было зафиксировано в районе Хамовники, где показатель снизился более чем наполовину за год (-55%) и составил 40 кв. м по сравнению с 90 кв. м годом ранее. Средневзвешенная цена предложения продемонстрировала внушительный прирост за год на 124% и по итогам III квартала 2024 года достигла 2,5 млн руб./кв. м. Ключевым драйвером такого изменения стал выход на рынок нового масштабного проекта делюкс-класса по более высоким ценам – в августе стартовали продажи в ЖК «Фрунзенская набережная» от Sminex.

В свою очередь, положительная динамика индекса на фоне снижения средневзвешенных цен отмечалась лишь в трех районах: Патриаршие пруды, Замоскворечье и Раменки. При этом в локации Патриарших прудов увеличение количества доступных метров было максимальным – сейчас здесь можно приобрести 43 кв. м элитной недвижимости за условные 100 млн руб. (+48% за год). По сравнению с аналогичным периодом 2023 года средневзвешенная цена предложения снизилась на 32% за год и составила всего 2,3 млн руб./кв. м – показатель по-прежнему реагирует на «вымывание» лотов ввиду сильной ограниченности объема предложения в локации.

Наибольшее количество квадратных метров за условные 100 млн руб. по-прежнему можно приобрести в Даниловском и Донском районах, где представлены новостройки премиум-класса по более доступным ценам. Так, несмотря на значительный рост средневзвешенной цены предложения на 28% за год до значения, которое преодолело отметку в 1 млн руб./кв. м, в Даниловском районе за условные 100 млн руб. можно приобрести 96 кв. м элитной жилой недвижимости. На текущий момент здесь экспонируются ЖК OPUS и ЖК «Дом 7 Даниловский». В свою очередь, в Донском районе, где средневзвешенная цена предложения составляет 965 тыс. руб./кв. м, доступно 104 кв. м. При этом предложение локации сформировано лишь одним ЖК Shift.

Наименьшая площадь, доступная за условные 100 млн руб., по-прежнему отмечается в самом дорогом элитном кластере Москвы – Остоженка-Пречистенка, предложение которого сформировано исключительно новостройками делюкс-класса. Здесь по итогам III квартала 2024 года средневзвешенная цена предложения составила 3,3 млн руб./кв. м (+12% в годовом выражении), а индекс, соответственно, снизился на 11% за год до значения 30 кв. м.

Динамика индекса миллиона в разрезе районов на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы

• Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group: «Покупателям с бюджетом 100 млн руб. на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы суммарно доступно около 920 квартир и апартаментов, что составляет почти треть (31%) от общего объема предложения. Наиболее широко такие варианты представлены в Дорогомилово и Пресненском районах. Безусловно, в основном лоты до 100 млн руб. экспонируются в премиальных проектах – наиболее привлекательные варианты доступны, например, в проектах Life Time, “Тишинский бульвар”, “River Park Кутузовский”, Shift, “Бадаевский” и других. Тем не менее можно найти ряд компактных предложений и в объектах класса делюкс, находящихся в самых топовых локациях, например, в комплексах Frank’s House, Vesper Tverskaya, “Ильинка 3/8”, “Космо 4/22” и других».