Средний бюджет сделки на рынке капиталов России сократился в 2 раза за счет завершения цикла продаж иностранных активов и роста ключевой ставки ЦБ

Прогнозно высокая активность инвесторов приведет к суммарному объему сделок в 2024 году на уровне 500-550 млрд руб. Такой уровень вложений приблизит 2024г к рекордным показателям 2023 года, но будет ориентировочно на 10% ниже. Сокращение активности связано с завершением реализации основного объема коммерческой недвижимости ушедших из России зарубежных компаний и ужесточением денежно-кредитной политики ЦБ.

По итогам трех кварталов 2024 г. общий объем сделок составил 370 млрд рублей, снизившись на 18,2% против аналогичного периода 2023 года. Ключевые факторы снижения объемов – продолжение ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ и завершение цикла продаж с зарубежными активами. В отличие от 2023 года, когда российские инвесторы приобрели активы иностранных компаний на сумму 287 млрд руб., в нынешнем году объем сделок с такими объектами составил 112 млрд руб., при этом в третьем квартале была заключена и вовсе одна сделка с иностранными продавцами.

Учитывая, что основная часть крупных зарубежных активов уже реализована, сокращается и средний чек сделки, с 5,9 млрд руб. в 2023 году до 2,5-3,5 млрд по итогам текущего года. В то же время, интересом у инвесторов пользуются активы разной стоимостью. Так, за 9 месяцев 2024 г. по подсчетам Nikoliers заключено 10 инвестиционных сделок стоимостью более 10 млрд руб., в то время как в предыдущие годы в среднем показатель колебался на уровне 3 штук за год (в 2023г таких сделок было 16). В стоимостном диапазоне от 1 до 10 млрд руб.: за 9 месяцев 2024 года было заключено не менее 54 контрактов, хотя в среднем их количество не превышает 35 в год. Также кратно выросло количество сделок на сумму до 1 млрд руб., причем наиболее заметным оказался прирост в офисном секторе. Если среднегодовой показатель контрактов до 1 млрд руб. составляет 28 штук, то в 2024 году их было заключено уже 70.

Несмотря на изменение структуры сделок за счет завершения процесса реализации активов иностранных компаний, инвестиционная активность остается на высоком уровне. Совокупный объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость (без учета площадок под девелопмент и производств) по итогам трех кварталов 2024 года составил 370,6 млрд руб., подсчитали аналитики международной консалтинговой компании Nikoliers. Прогнозируется, что по итогам года показатель достигнет 500-550 млрд руб. – это на 10% меньше объема вложений 2023 года, когда были заключены сделки суммарно на 623,3 млрд руб.

В структуре сделок в 2024 году превалирует офисный сегмент, на него пришлось 37% инвестиций, или 138,8 млрд руб. Еще 31%, или 116 млрд руб., привлекла складская недвижимость, 18% (67,8 млрд руб.) пришлось на торговую недвижимость, 8% (30,5 млрд руб.) – гостиничный сектор и около 5% (17,4 млрд) – многофункциональные комплексы. Годом ранее основной объем сделок, или 57%, был заключен в сегменте складской недвижимости.

Объем инвестиций в складской сегмент показал исторический максимум за всю историю рынка капиталов. Причиной данному резкому увеличению (за последние 10 лет ежегодный объем инвестиций в складской сектор составлял в среднем 34,9 млрд руб., за последние 5 лет – 43,6 млрд руб., повторимся что всего за 9 месяцев 2024 г. показатель уже достиг 116 млрд руб. ) показателя является активизация ЗПИФов и около банковских структур, которые помимо готовых объектов, стали приобретать и строящиеся комплексы, которые уже законтрактованы на долгосрочный период. При этом интерес наблюдается не только к классическим биг-бокс форматам, но и LI.

С точки зрения географии наиболее привлекательными для инвесторов остаются активы в Москве и области, где инвестиционная активность выросла год к году на 11,1%, до 280,9 млрд руб. Вложения в регионы и Санкт-Петербург снизились на 51% и 65% соответственно. Среди регионов лидерами по объему заключенных сделок стали Кемеровская, Новосибирская, Ростовская и Тверская области, а также Республика Татарстан.

• «Мы видим высокую инвестиционную активность на протяжении девяти месяцев 2024 г. по всем типам сделок, в том числе за счет непрофильных инвесторов. По нашим оценкам, интерес к покупке инвестиционных активов с целью защиты капитала сохранится до конца года и прогнозный объем сделок составит 500-550 млрд руб. за весь 2024 г. без учета земельных участков и производственных площадок. Следует отметить изменение структуры сделок с уменьшением среднего чека сделки ввиду высокой стоимости долгового финансирования», – отмечает руководитель департамента рынки капитала Денис Платов.