Иван Гуськов, Apollax Space: Перспективы формата сервисных офисов и для кого подходит built-to-suit

Генеральный директор сети Apollax Space — Иван Гуськов, серийный предприниматель, владелец нескольких бизнесов,  в прошлом занимался розничным коворкингом Смародина, после пандемии решил поменять формат бизнеса, присоединился к Apollax Group и начал развивать b2b-проект Apollax Space. Этот проект принадлежит Apollax Group, одному из самых крупных владельцев коммерческой недвижимости в Москве. В собственности Apollax Group находится более 50 тыс. кв. м помещений класса B+. В начале 2021 года Apollax Space заключили 2 крупные сделки на рынке сервисных офисов и реализовали 3000 кв.м., якорным арендатором стала компания Modis.

Иван Гуськов рассказывает читателям OFFICE NEWS сколько времени занимает создание офиса built-to-suit, долго ли формат сервисного офиса будет пользоваться активным спросом и стоит ожидать в ближайшее время новых форматов на рынке сервисных офисов.

 — Иван, Вы — как сейчас модно говорить — серийный предприниматель. Почему одним из своих бизнесов вы выбрали рынок коворкингов? Чем он вас привлёк?

В принципе рынок недвижимости — и коммерческая недвижимость не исключение — это одно из классических направлений для инвестиций, этот рынок довольно стабилен, на нем всегда присутствует спрос.
Что касается ниши коворкингов — мне импонирует идея sharing-экономики, она сейчас только развивается на примерах каршеринга, коливингов и так далее. Например, несколько лет назад у каршеринга была небольшая ниша, а за пять лет года она успела разрастись до активного игрока рынка — в сложном 2020 году было совершено 70 миллионов поездок на каршеринге. У коворкингов я также вижу большой потенциал развития на рынке.
Кроме того, работа с коворкингами напрямую связана с сервисом. У меня достаточный опыт работы в сфере horeca, поэтому все, что связано с сервисом мне близко, я знаю, как этим управлять.

 — Как Вы пережили пандемию? Какой была ваша стратегия, когда — год назад — только начался локдаун?

В пандемию я вошёл как СЕО коворкинга «Смародина» — мы специализировались в основном на розничной аренде, предоставляли мини-офисы небольшим командам и отдельные рабочие места фрилансерам. Наша стратегия в начале кризиса была нацелена на максимальное снижение расходов, чтобы переждать первое время и увидеть какую-то динамику на рынке. Когда мы увидели небольшую “оттепель”, мы начали возвращаться к работе и заново отлаживать операционные процессы.

 — В какой момент вы выделили тенденцию роста B2B-сегмента на рынке коворкингов?

Спрос на B2B-сегмент был всегда, мы замечали его и на момент открытия в 2019 году, но он был не так ярко выражен. А вот уже в сентябре-октябре 2020, когда были сняты основные ограничения, мы заметили, что спрос на большие площадки начал уменьшаться одновременно со спросом на розничную аренду коворкингов. В то же время тенденция на рост спроса в сегменте сервисных офисов уже окончательно оформилась. К этому времени мы уже успели переставить бизнес на B2B-рельсы и в ноябре начали работать как сервисные офисы Apollax Space.

 — Как быстро удалось переставить модель коворкинга на рельсы B2B-формата?

Нам это удалось сделать довольно-таки быстро — между решением перейти на формат B2B и первыми продажами прошел примерно 1 месяц. Мы предупредили арендаторов, переупаковали наши B2C-предложения, модернизировали пространства, это было возможно благодаря гибким планировкам, и вскоре открылись как пространство, готовое принимать корпоративных клиентов.

 — Насколько актуален сейчас формат built-to-suit? Какие обычно запросы арендатора в таком формате?

Сейчас можно отметить его растущую популярность у крупных арендаторов. Основным запросом здесь можно назвать большие площади — от 1000 и иногда от 1500 квадратных метров. В такой формат заезжают не просто крупные компании с большим количеством сотрудников, а иногда и компании с несколькими департаментами, с дроблением на разные команды — у таких арендаторов также есть запрос (кроме большого метража) на функциональное разделение помещения. Поскольку им сложно найти готовое решение с подходящими планировками, то все чаще такие арендаторы смотрят в сторону формата built-to-suit.

 — Сколько времени занимает создание офиса built-to-suit (на вашем примере/опыте)?

В нашем случае создание офисов в таком формате занимает 3-4 месяца, при условии, что команда арендатора насчитывает меньше 100 человек. Если арендатору нужно большее количество рабочих мест — растет и время работ. У нас был подобный опыт, когда мы только переходили в B2B-формат и перестраивали площадку на Тульской. На этапе ремонтных работ у нас появился арендатор, который готов был занять всю площадку, и мы расширяли ее на дополнительные 250 рабочих мест. Тогда перестройка офисной площадки под формат built-to-suit заняла 4,5 месяца.

 — В чем выигрывают компании, которые останавливают свой выбор на формате built-to-suit?

Компании, которые выбирают такой формат, в первую очередь получают полностью адаптированное под себя пространство. Они не идут на компромиссы с владельцем и получают ровно то, что хотят. Помещения организуются и оснащаются под запрос. Это несомненный плюс, например, если клиенту нужно отдельное помещение для работы со специализированным оборудованием, как было у нас с Modis. В обычном офисе такое пространство организовать сложно, а в формате built-to-suit оно закладывается изначально в план офисного помещения. Таким образом клиент получает сразу то, что ему нужно, и не тратит последующее время аренды на перестройку арендованного помещения под свои нужды.
Кроме того BTS — это еще и кастомизация офисного пространства. Это в большей степени психологический момент — арендаторам комфортнее находиться в “своем” помещении, появляется какая-то ассоциация с тем, что это не просто снятый на время коворкинг или офис, а непосредственно их рабочее пространство.

 — Как изменился спрос на сервисные офисы за последние полгода?

В конце 2020 года по исследованию ЦИАН было видно, что 80% гибких пространств занято корпоративными клиентами. По данным Colliers International, основным клиентом на рынке коворкингов становятся крупные бизнесы, они располагают в сервисных офисах свои проектные команды, либо самостоятельно временно размещаются в гибких пространствах. Это помогает им найти какое-то краткосрочное решение для расположения своих компаний, в которое уже будет включен ремонт и налаженные офисные процессы. Такой выбор позволяет компании выиграть время, чтобы подумать и решить, в какую сторону двигаться дальше, подойдет ли формат коворкинга для дальнейшей работы или они будут возвращаться к классической аренде.

— Сколько времени формат сервисного офиса будет пользоваться активным спросом, по вашему мнению? 

Предугадать сложно, но мы ожидаем, что если сейчас сегмент коворкингов занимает 1,5% от рынка офисной недвижимости, то в ближайшие годы он вырастет до 5%. Скорее всего спрос будет расти, до тех пор, пока на рынке не появится какое-то новое решение, новый формат. То есть, такие новые форматы уже пытаются появиться, рынок перестраивается после кризиса и локдаунов. Мы видим выделение решений для розничных арендаторов или появление коливингов, о которых активно писали в начале года. Пока что сложно сказать: “Вот это оно, новое словно на рынке коммерческой недвижимости”. Сейчас мы видим, что такие форматы имеют перспективы дальнейшего существования, они смогут закрыть потребности некоторых работодателей, но как это будет развиваться в дальнейшем пока сложно сказать.

— Стоит ли ожидать в ближайшее время новых форматов на рынке сервисных офисов?

Пока сложно представить какой-то прорыв на рынке сервисных офисов, но новые решения и модификации появляются регулярно. Здесь за счет гибкости есть много пространства для маневра, появляются симбиозы коворкингов с девелоперами, например, но какие-то бумы и резкие подвижки происходят в основном под воздействием внешних факторов, таких как тот же коронакризис. Надеюсь, что подобных причин для появления новых форматов в ближайшее время не будет, и все будет развиваться в своем естественном темпе.