Knight Frank: «Большая четверка» офисного рынка Москвы: в ключевых деловых районах столицы зафиксировано снижение вакансии и рост арендных ставок

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank составили рейтинг ключевых деловых районов столицы, к которым относятся «Москва-Сити», Белорусский, Павелецкий и Ленинградский кластеры. Согласно исследованию, на фоне активного роста спроса на офисные площади в постпандеймный период в сентябре 2021 года основные показатели наиболее сформированных деловых районов продемонстрировали положительную динамику арендных ставок и снижение вакантности офисов. При этом в разных локациях движение показателей отличается.

Наиболее ощутимый рост запрашиваемых ставок наблюдался в зданиях ММДЦ «Москва-Сити», где средневзвешенный показатель в классе А увеличился с января 2020 года на 5,4%, достигнув уровня в 38 079 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Спрос на офисы крупнейшего делового кластера остается высоким даже в условиях пандемии, что позволяет собственникам объектов «Москва-Сити» повышать ставки аренды в своих проектах. Незначительный рост наблюдался в Павелецком деловом районе, где за аналогичный период запрашиваемая ставка выросла на 0,2% до 35 199 руб./кв. м/год.

В Белорусском деловом районе за аналогичный период зафиксировано снижение средневзвешенного показателя. Тем не менее, снижение было скорее минимальным и техническим – в ключевых зданиях, например, в БЦ «Белые сады» или БЦ «Белая площадь» локально произошел рост ставок, однако выход к текущему моменту свободного предложения в других, менее дорогих зданиях класса А, привел к небольшому снижению средневзвешенного показателя до 37 624 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). При этом район остается наиболее дорогим после «Москва-Сити».

В Ленинградском деловом районе, где среди других зон остается наибольший объем свободных офисов, запрашиваемая ставка аренды класса А снизилась на 0,8% – до 30 210 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Для оценки текущего состояния рынка основных офисных кластеров применялись следующие показатели: запрашиваемая ставка аренды класса А, общая вакантность и объем перспективных офисных площадей.

Рейтинг деловых районов Москвы по запрашиваемой средневзвешенной ставке

Что касается общей вакантности офисов, среди рассматриваемых локаций практически везде наблюдалось снижение показателя и усиление дефицита. Спрос на офисы в ключевых деловых кластерах с развитой бизнес-инфраструктурой предъявляется в первую очередь со стороны крупнейших корпоративных пользователей, обладающих существенными объемами ресурсов, которые позволяют им забирать площади с рынка, поддерживая снижение вакантности офисов.

В ММДЦ «Москва-Сити» показатель снизился с начала 2020 года с 8,6% до 3,7%, в Белорусском деловом районе – с 4,7% до 2,9%. В Павелецком деловом районе динамика иная: здесь зафиксирован наибольший рост среди других зон – 6% до 7,4%. В рамках Ленинградского делового района вакантность возросла с 11,6% до 11,9%, что связано с выходом на рынок крупных незаполненных проектов, реализация которых продолжается до сих пор. Среди них – БЦ «Аркус IV» (18 тыс. кв. м) и «ВТБ Арена Парк» (здание 8) (30 тыс. кв. м).

Рейтинг деловых районов Москвы по общей вакантности (%)

По объему перспективных площадей, ожидаемых в классе А, наиболее крупные объемы представлены в Белорусском деловом районе (проекты AFI2B – 38 тыс. кв. м, AFI Square – 72 тыс. кв. м, «Слава» – около 126 тыс. кв. м и «Большевик II» – 25 тыс. кв. м) и ММДЦ «Москва-Сити» (Grand Tower – 192 тыс. кв. м, «Империя II» – 17 тыс. кв. м и One Tower – 57 тыс. кв. м). Таким образом, в вышеуказанных районах запланирован ввод 261 тыс. кв. м и 266 тыс. кв. м соответственно.

В Ленинградском деловом районе ожидается запуск около 196 тыс. кв. м, из которых около 100 тыс. кв. м приходятся на BTS-проект вблизи ТЦ «Авиапарк», при этом сроки реализации и концепция в настоящее время не определены. Среди зданий, которые выйдут на рынок – Кронштадтский бульв., 7 (около 62 тыс. кв. м офисов), «Прайм Тайм» и Prime Park (12 тыс. кв. м каждый) и «Алкон III» (10,2 тыс. кв. м).

В Павелецком деловом районе заявлен один крупный проект – МФК на Дубининской ул., вл. 39-41 (площадь: 79 тыс. кв. м). Также влияние на офисный рынок Павелецкого делового района будет иметь завершение строительства и ввод в эксплуатацию ТРЦ «Павелецкая Плаза» на Павелецкой площади.

Рейтинг деловых районов Москвы по готовым к введению площадям (кв. м)

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank: «Все четыре рынка довольно сильные с точки зрения развития офисной недвижимости, и сегодня мы видим их здоровую конкуренцию между собой. “Москва-Сити” и Белорусский район по праву делят первое место по популярности и перспективным проектам. При этом конъюнктура делового центра “Москва-Сити” была значительно изменена после того, как “Яндекс” и Ozon начали экспансию в районе – только в 2021 году на эти компании пришлось почти 20 тыс. кв. м арендованных площадей. Дальнейшее развитие четырех ключевых районов будет зависеть от того, насколько удастся реализовать заявленные девелоперами проекты, учитывая значительный рост стоимости строительства и материалов».