«Метриум»: Небоскребы Москвы в среднем дорожают почти на 14% в год

Небоскребы Москвы за период строительства в среднем дорожают на 13,57% в год, подсчитали эксперты компании «Метриум». Максимальные показатели наблюдаются в высотных проектах премиум-класса и элитного сегмента.

Аналитики компании «Метриум» изучили динамику цен в московских небоскрёбах – жилых комплексах с корпусами выше ста метров. В выборку попали 18 высотных проектов, которые продавались в Москве от 5 лет и дольше. Как правило, пятилетний срок охватывает основной период реализации проекта высотки на рынке. Средний годовой прирост стоимости квадратного метра составил 13,57%.

Для расчёта использовался показатель CAGR (Compound Annual Growth Rate – среднегодовой темп роста). Он учитывает не только итоговое отношение финальной цены к стартовой, но и длительность периода между этими точками. Если один проект продавался два года, а другой – пять лет, простое сравнение процентного изменения было бы некорректным. CAGR же приводит динамику к единому знаменателю – процентам годовых, что позволило сопоставлять объекты с разными сроками реализации.

Начальной ценой считалась средняя стоимость квадратного метра на старте открытых продаж. Конечная цена определялась по первичному и вторичному рынку с корректировкой структуры предложения под структуру начальной цены. В части рассмотренных проектов продажи завершены, в других они продолжаются, но их период реализации достаточно длительный, чтобы подвести предварительные итоги динамики цен.

Между этими точками у многих высоток были кварталы стагнации или даже снижения. Лучший результат зафиксирован в проекте премиум-класса, где средняя стоимость квадратного метра за период реализации увеличилась с 217 тыс. до 941 тыс. рублей (среднегодовой темп прироста составил 18,84%). Дале следует элитный проект высотки, в которой средняя цена увеличилась с 445 тыс. рублей до 1,034 млн рублей (16,57%).

«Далеко не каждый высотный проект обладает одинаковой ликвидностью и демонстрирует интенсивный прирост стоимости, – отмечают в MR Analytics. – Инвестору в первую очередь стоит присматриваться к действительно знаковым объектам. Ключевое внимание здесь следует уделять двум вещам: востребованным и уникальным локациям, таким как «Москва-Сити», и архитектурному проекту. Чем интереснее и не стандартнее облик небоскреба, тем больше шансов, что он станет визитной карточкой города и привлечёт платёжеспособных покупателей. Среди ярких примеров таких проектов с потенциалом можно назвать небоскреб «ОНЕ» в Москва-Сити – 379-метровая башня с самым высоким в Европе парком на 85-м этаже сейчас находится на начальной стадии реализации».

В небоскребах бизнес-класса максимальный прирост цены за период реализации достиг 15,31% в год (цена повысилась с 302 тыс. до 685 тыс. рублей).

• «На стандартном рынке новостроек (без учёта высотных доминант) цены внутри одного проекта за период его реализации обычно увеличиваются на 20-30 процентов, – комментирует Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК (девелопер ЖК «Режиссер» и «Архитектор»). – Для московских небоскрёбов мы видим среднегодовой темп роста 14 процентов. С учётом того, что многие высотные проекты продаются дольше пяти-семи лет, итоговое накопленное изменение оказывается выше рыночных ориентиров. Чтобы выбрать в высотной новостройке квартиру с максимальным инвестиционным потенциалом, стоит обращать внимание на видовые характеристики. Объекты с панорамным видом на Москву-Сити, набережную или исторический центр дорожают заметно активнее, чем окна во двор или на соседнюю стену. Также важны этаж (верхняя треть здания традиционно ликвиднее). Не последнюю роль играет планировочное решение».

«Стоит отметить, что проведенное нами исследование охватывает период бума спроса и высотного строительства на рынке новостроек, – комментирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Тогда себестоимость строительства была ниже, ставки по проектному финансированию и ипотеке доступнее, чем сегодня. Сейчас ситуация усложнилась на фоне удорожания себестоимости строительства и проектного финансирования: на нынешний рост цен более сильное влияние стали оказывать издержки. Следовательно, можно заявить, что в этом исследовании сравниваются цены разных рыночных конъюнктур, что следует учитывать при экстраполяции данных. При выборе небоскребов инвестору необходим избирательный подход, при этом внутри одного высотного комплекса доходность будет во многом определяться выбором конкретного лота».

Как растут цены в высотных проектах от старта реализации к финалу