На фоне запрета проектирования квартиры-студии продолжают расти в цене

После введенного в мае 2024 года ограничения на проектирование и строительство студий площадью менее 28 кв. м на рынке новостроек Москвы в старых границах произошел рост средневзвешенной цены квартир-студий в комфорт-классе на 7,3% при среднем темпе роста цены за месяц на аналогичные лоты 1%. В июле темп роста цен на квартиры в формате студий немного замедлился и составил по всем классам 3,9% (хотя в премиум-классе фиксируется рост 7,1%). Замедление темпов роста цен на студии связано с увеличением спроса в июне на фоне отмены льготной ипотеки и последующим пополнением объема предложения квартир-студий на рынке. Резкий скачок цен на малогабаритные квартиры комфорт-класса скорректировался к началу августа и составил 6,4% к маю 2024 г., а вот квартиры-студии бизнес- и премиум-классов напротив увеличили темп роста цен на большем горизонте времени и за аналогичный период (в августе к маю 2024) выросли на 4% и 7,1% соответственно.

Динамика цен квартир-студий по классам, 2024 г.

По данным Nikoliers, по итогам первого полугодия 2024 года средняя цена квартиры-студии комфорт-класса составляет 11,4 млн рублей, хотя еще в начале года этот показатель был – 10,3 млн рублей.

На начало августа 2024 года в границах «старой» Москвы в реализации находится 5,3 тыс. малогабаритных квартир (площадью до 28 кв. метров), общая площадь описанных лотов в экспозиции – 122,5 тыс. кв. м, что составляет 88,7% от общего объема студий в продаже (5,96 тыс. шт.). Всего же на долю квартир-студий приходится 14% от общего объема предложения (43,6 тыс. шт.) рынка новостроек Москвы.

Максимальную долю квартиры-студии составляют в предложении комфорт-класса – 19% от всех экспонируемых лотов, на бизнес-класс приходится около 9%. В высокобюджетных классах недвижимости доля студий незначительна и составляет 0,6%. Таким образом, наибольшие корректировки квартирографии придутся в будущем на проекты массового сегмента.

На данный момент квартиры мелкой нарезки находятся в портфелях у 56 девелоперов, из них 84% от общего объема предложения в экспозиции сформировано ТОП-10. Лидирующую позицию занимает ПИК с долей 36,9% студий в продаже, у компании ЛСР второе место с показателем 25,6%. Доля остальных девелоперов в рейтинге не превышает 3,5%, стоит иметь ввиду, что именно столько малогабаритных квартир насчитывается в открытой реализации, а не в общих остатках застройщика.

Динамика предложения квартир-студий, 2024 г.

Благодаря росту ключевой ставки и выгодным условиям льготных ипотечных программ в 2023 году, в мае и июне 2024 г. на рынке сформировался ажиотажный спрос на жилье, особенно на квартиры-студии комфорт- и бизнес-класса. К примеру, в 2023 году застройщиками было продано 14,7 тыс. лотов или 1200 квартир в месяц, тогда как в предыдущие годы средний темп реализации варьировался в диапазоне от 450 до 750 шт. в месяц. С начала 2024 года динамика сделок снизилась почти в два раза: в среднем в месяц объем продаж составил около 700 лотов, что объясняется выросшей ценой кв. метра.

Причина популярности квартир мелкой нарезки заключается в их стоимости: зачастую они приобретаются как инвестиционный продукт или выступают средством сбережения уже накопленных денежных средств у среднеобеспеченного населения, особенно в периоды валютных колебаний.

Доходность квартир-студий с 2021 года со сроками получения ключей в 2 кв. 2024

Динамика спроса квартир-студий по ДДУ и УДДУ, 2024 г.

Отметим, что письмо Москомэкспертизы об изменении требований к проектированию малогабаритных квартир, опубликованное в мае, носило лишь разъяснительный характер, с 1 августа вышеописанные требования вступили в силу на законодательном уровне, и теперь в Москве запрещено проектирование квартир меньше 28 кв. м и двухкомнатных меньше 44 кв. м. Площадь квартир в столичных новостройках будет рассчитывается без учета балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров. Эти нововведения поддержали ряд регионов, в том числе Екатеринбург и Ленинградская область.

• Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «Квартиры-студии всегда были востребованным продуктом на рынке. Каждая 5-6 проданная квартира в новостройках — студия. При сохранении темпов продаж текущего объема предложения малогабаритных лотов (до 28 кв. м) в Москве хватит ориентировочно на год, при этом нужно учитывать скрытые объемы девелоперов, которые могут выводиться на рынок еще несколько лет, если РНС с запроектированной мелкой нарезкой студий было получено до 7 мая текущего года. Удорожание дефицитных лимитированных малогабаритных лотов продолжится, но оно не превысит стоимость жилья большей площади, т к студии всегда ограничены бюджетом компактной однокомнатной квартиры, что и является наиболее ликвидной типологией для инвесторов».