NF Group: На рынке офисной недвижимости Москвы в 2024 году ожидается рост запрашиваемых ставок аренды

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно их данным, в 2023 году произошло восстановление рынка: завершился уход из РФ иностранных арендаторов, доля вакантных помещений снизилась, а объем чистого поглощения оказался положительным как в классе А, так и в классе В. Если спрос на офисные помещения останется высоким в 2024 году, то объем доступного предложения сократится, в то время как ставки на офисы в ключевых деловых районах будут расти.

Предварительно, ввод в эксплуатацию новых проектов в 2023 году составит более 420 000 кв. м. По состоянию на ноябрь уже введено 233 000 кв. м. Крупнейшими объектами нового строительства стали «Парк Легенд» (41 900 кв. м), Нагатино i-Land (29 100 кв. м) и DM Tower (27 100 кв. м). Из всего введенного объема в спекулятивный рынок вышло только 14% офисных площадей, остальные были реализованы до ввода или построены в формате built-to-suit.

В 2024 году ожидается ввод в эксплуатацию более 730 000 кв. м офисных площадей, крупнейшими заявленными объектами станут Moscow Towers (210 000 кв. м) и STONE Савеловская (93 000 кв. м). В настоящее время для реализации предлагаются только 30% всего объема 2024 года.

Во втором квартале 2023 года объем чистого поглощения офисных помещений стал положительным и удерживался на уровне выше нуля в течение всего года. Показатель свободных площадей в уходящем году оказался ниже, чем в прошлом: доля вакантности в объектах класса A составила 12,7% (-0,3 п.п.), класса B – 7,4% (-0,05 п.п.). Прогнозируется, что по итогам 2024 года доля вакантных помещений останется в пределах 12,5-12,7% для класса A и 7,4-7,5% для класса B.

Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А в 2023 году составила 26 469 рублей (+1,6%) за квадратный метр в год (без учета OPEX и НДС), в классе B — 18 077 рублей (+ 2,8%). Рост обусловлен как сокращением доступного предложения на фоне активного спроса на офисы, так и повышением запрашиваемых ставок аренды в отдельных объектах. В 2024 году ожидается дальнейший рост ставок, а разница между показателями в ключевых деловых районах и удаленных локациях увеличится.

В 2023 году основную долю спроса на офисные помещения формировали компании производственного сектора (18%), предприятия ТМТ-сектора (технологий, медиа и телекоммуникаций, на них пришлось 16%), а также сектор банки/финансы/инвестиции (12%). При этом рост доли в структуре спроса продемонстрировали производственные компании, финансовые организации и представители сферы строительства/архитектуры.

В 2023 году наблюдалось активное развитие рынка продаж офисных помещений, начавшееся с 2020 году. По состоянию на конец ноября текущего года проектный объем офисов на продажу составляет 1,5 млн кв. м. Объем предложения строящихся офисов в продажу достигает порядка 430 000 кв. м. Запрашиваемая средневзвешенная цена продажи составляет около 361 000 руб. за квадратный метр (включая НДС, если применимо).

• Комментирует Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group: «В 2023 году мы наблюдали рост продаж офисных площадей, а также интересные сделки по аренде помещений ушедших из России иностранных игроков. Прогнозируем, что в 2024 году нам еще предстоит увидеть ряд заметных сделок по продаже. Одновременно с этим ожидаем снижение активности в сделках аренды, при этом ставки на этом рынке вряд ли будут снижаться».