Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве и Петербурге снизился на 30%

По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC Int., по итогам I полугодия 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга* в совокупности составил 114,6 млрд руб. (без учета сделки по приобретению активов Raven Russia**), снизившись на 30% за год (с 165,5 млрд руб. по итогам I полугодия 2025 года). Всего в двух столицах было совершено 26 инвестиционных сделок общей площадью 995,9 тыс. кв. м, тогда как год назад была закрыта 41 сделка площадью 1 млн кв. м.

*Здесь и далее: учитываются крупные сделки с готовыми объектами коммерческой недвижимости, а также проекты build-to-suit в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В статистике не учитываются сделки с земельными участками, аффилированными компаниями и без ясной деловой цели.

**Сделка Raven Russia является значимой по объему, но не вполне репрезентативной для оценки текущего уровня спроса на складские активы. Предметом реализации выступали корпоративные права, а итоговая цена сформировалась в рамках публичного предложения.

С учетом длительного периода экспозиции, сложной структуры и существенного дисконта к начальной цене, сделка отражает скорее нестандартную инвестиционную ситуацию, чем новый рыночный ориентир по складскому сегменту.

Итоговая цена сделки составила 47,199 млрд руб. при начальной цене 92,5 млрд руб. Таким образом, актив был реализован с дисконтом около 49% к начальной цене. Победителем торгов стало АО «УК Белая Скала». Портфель Raven Russia имеет федеральный масштаб и включает логистические активы в разных регионах России: Москва/МО, Санкт-Петербург/ЛО, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Нижегородская обл.

Москва и Московская область

По итогам I полугодия 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области составил 100,5 млрд руб., снизившись на 30% за год (с 145,5 млрд руб. в I полугодии 2025 года). Всего в столичном регионе было заключено 18 сделок общей площадью 887,8 тыс. кв. м (+21% за год по площади).

• Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC Int, отмечает: «В Москве и Московском регионе рынок выглядит глубоким и диверсифицированным. Здесь представлены и сделки с доходными офисными объектами, и приобретения под собственное использование, а также складские и last-mile активы с потенциалом дальнейшего развития. Покупатели в Москве чаще готовы рассматривать крупный чек, если объект обладает понятной арендной базой, сильной локацией или возможностью роста NOI. При этом часть офисных сделок формируется не классическими инвесторами, а конечными пользователями, которые покупают площади для консолидации подразделений и фиксации будущих расходов на размещение».

Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы и МО 

Санкт-Петербург и Ленинградская область

В Санкт-Петербурге и Ленобласти по итогам I полугодия 2026 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 14,1 млрд руб., снизившись на 29,5% за год (с 20 млрд руб. в I полугодии 2025 года). На локальном рынке было заключено 8 сделок общей площадью 108,1 тыс. кв. м (-63% за год по площади).

• По мнению Виктора Заглумина, в Санкт-Петербурге инвестиционная активность носит более точечный характер. Основной объем сделок формируется офисными объектами с умеренным чеком, понятной локацией и возможностью дальнейшего управления доходностью. В отличие от Москвы, здесь меньше крупных институциональных сделок, а значимость конкретного покупателя и сценария использования объекта выше.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга и ЛО   

Ставки капитализации

Офисный рынок в I полугодии 2026 года стал основным ориентиром для оценки ставок капитализации: сделки в этом сегменте были достаточно многочисленными и разнообразными, чтобы оценивать уровень капитализации не по единичным наблюдениям, а по сформировавшейся рыночной выборке.

В Москве и Московской области ставка капитализации по офисным объектам в I полугодии 2026 года составила около 9%. В годовой динамике показатель вырос на 1 п.п. с 8%, что отражает умеренное повышение требований инвесторов к доходности на фоне высокой стоимости капитала и более осторожного подхода к оценке активов.

Ставки капитализации, Москва и МО

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области офисный сегмент также сформировал достаточную базу для оценки капитализации. По итогам I полугодия 2026 года ставка капитализации в офисном сегменте находится на уровне около 9%, что соответствует показателю конца 2025 года и на 2 п.п. превышает показатель I полугодия 2025 года (7%). Для петербургского рынка это указывает на относительную стабильность ожиданий инвесторов, несмотря на меньшую глубину рынка и более точечный характер сделок по сравнению с Москвой.

Ставки капитализации, Санкт-Петербург и ЛО

Профиль покупателей и инвестиционная логика сделок

По итогам I полугодия 2026 года структура покупателей на инвестиционном рынке Москвы и Санкт-Петербурга стала более неоднородной. Наряду с классическими инвесторами, приобретающими объекты под арендный поток, заметную роль сохраняют конечные пользователи, ЗПИФы и покупатели с девелоперской логикой.

Распределение инвестиций по целям сделки

Отдельной тенденцией является рост роли ЗПИФов. Фондовая структура позволяет переводить коммерческую недвижимость из формата прямого владения в инвестиционный продукт с регулярным денежным потоком. Для офисных и складских активов это особенно актуально: инвестор получает доступ к объекту с арендным доходом, а управление активом и работа с арендаторами остаются на стороне профессиональной управляющей компании. В результате ЗПИФы становятся одним из инструментов профессионализации рынка и расширения базы инвесторов.

Складской сегмент в классическом формате остается более закрытым и дефицитным. Крупные качественные объекты с арендаторами редко выходят в открытую продажу, поэтому количество сделок ограничено. При этом интерес к складскому продукту сохраняется, но частично смещается в сторону light industrial. Этот формат развивается как более доступный и гибкий инвестиционный продукт для конечных пользователей, малого и среднего бизнеса, а также частных инвесторов.

• Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC Int, резюмирует: «Рынок инвестиций в I полугодии 2026 года некорректно характеризовать как рынок паузы. Сделки продолжаются, однако инвесторы стали более избирательными. Покупатели оценивают не только цену за квадратный метр и текущую доходность, но и качество арендаторов, сроки договоров, потенциал роста ставки, ликвидность локации и возможность дальнейшего управления стоимостью. Наиболее востребованы объекты, где понятен инвестиционный сценарий: стабильный арендный поток, собственное использование, фонды или потенциал редевелопмента».