Офисы мелкой нарезки в Москве: ждать ли перегрева в 2026 году?

Предложение по небольшим офисам в Москве в минувшем году пополнялось из двух источников. Это строящиеся БЦ с мелкой нарезкой в районах активной жилой застройки и точечный редевелопмент исторических зданий в центре. На фоне падающего спроса, который участники рынка наблюдали во второй половине года, закономерен вопрос: не приведет ли большое количество «розничных» лотов к перенасыщению в этом сегменте? Ответ дали специалисты компании West Wind Group, проанализировав ситуацию на офисном рынке.

Какие есть предпосылки для перегрева

В течение года аналитики фиксировали большие объемы сдачи новых БЦ. Так, по завершении трех кварталов сообщалось, что объемы сдачи стали рекордными за последние 10 лет. Основную часть рынка составляли офисы площадью до 200 кв. м – две трети и более, по информации из открытых источников.

Бум предложений по мелкой нарезке объяснялся двумя основными факторами.

Во-первых, еще в 2023-2024 гг. сама по себе мелкая нарезка стала востребованной у инвесторов и конечных пользователей. Соответственно, на рынок активно выводились такие офисы в строящихся БЦ класса А в развивающихся жилых локациях. Это рабочая стратегия «в моменте» для конкретного девелопера, т.к. она позволяла быстро вернуть инвестиции. Но ближе к завершению комплексной застройки территории похожие предложения сконцентрируются в одних и тех же локациях, что может создать локальный перегрев.

Во-вторых, компании, занимающиеся точечным редевелопментом в центре, не могли предложить рынку лоты более 500 м2, т.к. этого часто не позволяли технические характеристики старых зданий, отметила Марина Гостева, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Спад по сделкам уже начался

При этом во второй половине 2025 года представители девелоперских компаний, аналитики рынка и брокеры фиксировали снижение объемов сделок — даже в сегменте качественных и наиболее востребованных офисов в центре города.

С одной стороны, на это влиял дефицит предложения — компаниям стало сложнее подобрать себе лот, подходящий по всем критериям. С другой — некоторое охлаждение на рынке действительно присутствовало. «Оно объяснялось геополитической неопределенностью, ожиданием дальнейшего снижения ставки ЦБ. Сроки принятия решений увеличились, а девелоперам потребовалось больше усилий для полной распродажи проектов», — сказала Марина Гостева.

Чего на самом деле ждать в 2026 году

Впрочем, эксперт считает, что независимо от дальнейшей макроэкономической ситуации компактные офисы останутся востребованными в топовых локациях Москвы, и перенасыщения предложения в этом сегменте не будет. Главное — чтобы район имел хорошую транспортную доступность, сложившуюся инфраструктуру или как минимум — высокий потенциал для развития на ближайшую перспективу.

Более того, на этапе ремонтных работ помещения 150-250 м2, как и сейчас, будут распродаваться почти полностью — на 70-90%. Спрос на них активизируется, если ЦБ еще больше снизит ключевую ставку: хотя бы до 13%.

«Это приведет и к частичному перетоку капиталов с депозитов в недвижимость, и к появлению более доступных кредитов для покупки офисов. Поскольку риск перегрева уже чувствуется, важно, чтобы рост предложения не опережал спрос», — подчеркнула Марина Гостева.

Она прогнозирует, что наиболее востребованными в 2026-м будут проекты с минимальным временным лагом между заключением сделки и началом эксплуатации. Это либо новые БЦ на поздних стадиях строительства, либо находящиеся в процессе редевелопмента.