Офисы Москвы теряют вакантность

Доля свободных площадей на столичном офисном рынке уверенно движется к докризисным показателям 2019 года, в классе В+ демонстрирует минимальное значение за последние 10 лет.

Согласно данным IBC Real Estate доля свободных площадей на офисном рынке Москвы по итогам I квартала 2024 года составила 7,4%, снизившись на 0,7 п.п. в сравнении с результатом на конец 2023 года. После рекордного 2023 года на рынке по-прежнему фиксируется повышенный спрос – по предварительным оценкам, общий объем сделок за I квартал 2024 года может превысить результат аналогичного периода прошлого года. Также в работе остается ряд крупных сделок, подписание которых может значительно увеличить общий годовой показатель.

Доля свободных площадей по классу А снизилась в целом незначительно, составив по итогам I квартала 2024 года 10,3%, что на 0,1 п.п. ниже результата на начало года. Более существенное снижение было зафиксировано в Prime-объектах, где уровень вакантности по итогам первых трех месяцев этого года составил 17,1%, снизившись за квартал на 2,2 п.п. По офисам класса В+ доля свободных площадей снизилась на 1,1 п.п. квартал к кварталу и по итогам марта составила 5,1%. Это минимальное значение показателя в классе В+ за более чем 10 лет.

В I квартале текущего года в Москве был введен в эксплуатацию один объект на 45 тыс. кв. м офисов – деловой центр класса В+ «Парк Легенд» в пешей доступности от ст. МЦК «ЗИЛ». Этот объем более чем в 2 раза превышает показатель ввода в аналогичном периоде прошлого года – 22 тыс. кв. м, но составляет всего 6% от прогнозируемого объема ввода на весь 2024 год. По мнению аналитиков IBC Real Estate объем введенных в эксплуатацию площадей на конец 2024 года может суммарно составить 760 тыс. кв. м офисов, что в 2,7 раза превысит итоговое значение 2023 года. При этом, по причине возможного переноса планов по вводу в эксплуатацию ряда проектов, существует высокая вероятность корректировки данного прогноза.

Со стороны девелоперов сохраняется интерес к строительству качественных офисных объектов – 90% прогнозируемого объема представлено офисами класса А. Для сравнения – по итогам 2023 года доля таких объектов составила 86%. По-прежнему растет доля офисов на продажу – 74% площадей, ожидаемых к вводу в 2024 году, реализуется на продажу целиком или блоками. По итогам 2023 года данный показатель составил 70%.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку составила по итогам I квартала 2024 года 23 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), что на 2% выше по итогам 2023 года. По сравнению с ситуацией в 2023 году, текущий рост связан не только с вымыванием более доступных предложений, но и с фактическим ростом ожиданий собственников по ряду проектов.

Отдельно по классам А и В+ средневзвешенные запрашиваемые ставки выросли на 2% квартал к кварталу и составили 27,9 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов) и 21,3 тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), соответственно.

• «Постепенно осуществляются прогнозы, сформированные в конце 2023 года – на рынке фиксируются повышения запрашиваемых ставок аренды, в некоторых объектах – до 15%. В наиболее востребованных зданиях продолжается конкуренция среди потенциальных арендаторов за качественные вакантные помещения. Вместе с этим сохраняется повышенная активность на рынке продаж строящихся бизнес-центров как со стороны частных инвесторов, так и со стороны крупных покупателей», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.