Офисы в регионах: спрос есть, но строить пока невыгодно — Руслан Кубрава, KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT

Вице-премьер Марат Хуснуллин на III Всероссийском муниципальном форуме призвал регионы активнее развивать коммерческую недвижимость, напомнив, что текущее соотношение ввода жилья и нежилых объектов составляет 80 на 20 при целевых 50 на 50. Москва уже приблизилась к идеальному балансу. А что в регионах? Спрос на офисы там действительно есть. По данным на первый квартал 2026 года, выбор офисов в продажу и аренду вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но предложение всё ещё ниже пиковых показателей 2023-го. Кто же сегодня арендует и покупает офисные площади вне столицы?

Основные драйверы спроса — IT-компании, банки, финтех и производственные предприятия. Малый и средний бизнес тоже не исчез, но всё чаще выбирает гибкие форматы и недорогие варианты. Гибридный формат работы, вопреки ожиданиям, не убил офисный рынок, а трансформировал его. Компании сокращают площади, но повышают требования к качеству пространства: нужны зоны для командной работы, современная вентиляция, стабильный интернет. В отдельных регионах, например в Краснодаре и Сочи, спрос подогревается туризмом и инфраструктурными проектами. Так что платежеспособный спрос сохраняется, хотя он стал более избирательным.

Структура регионального спроса

Если сравнивать регионы с Москвой по структуре спроса на классы офисов, картина пестрая. В столице доминируют классы А и Prime — там 94% введенных в 2025 году офисов относятся к высоким стандартам, а арендные ставки растут на 7–10% в год. В большинстве регионов, напротив, преобладает устаревший фонд классов C и D. Новые проекты редки, дефицит качественных площадей ощущается остро. Но есть и приятные исключения: Екатеринбург, Казань и Новосибирск. В Екатеринбурге уровень вакантности в 2025 году составил всего 0,7% — один из самых низких показателей в стране. Казань входит в тройку лидеров по потенциалу для размещения офисов крупных компаний. Эксперты прогнозируют, что по итогам 2026 года ввод новых офисов в городах-миллионниках может вырасти более, чем в 3 раза, причем более 80% придется на класс А. Так что современный рынок в регионах формируется, но пока точечно.

Экономика строительства офиса в регионе сильно отличается от жилищной. Себестоимость офисного объекта класса А достигает 215–380 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как жильё в Краснодарском крае строится в среднем за 59 тыс. рублей при рыночной цене 178 тыс. При ключевой ставке 16–17% годовых банковские кредиты для девелопера становятся неподъемными. Жилье раскупается быстрее, деньги возвращаются за счет ипотечных программ, а офисы требуют долгой окупаемости. Чтобы офисный проект стал привлекательным, нужны арендные ставки существенно выше текущих региональных значений (например, в Краснодаре класс А сдаётся в среднем за 1,3 тыс. руб. за кв. м в месяц) и доступное финансирование. Пока эти условия не выполняются, строить офисы в регионах девелоперам просто невыгодно.

Барьеры, мешающие строительству

Главные барьеры, мешающие строительству офисов в регионах, носят системный характер. Это отсутствие подготовленных земельных участков с инженерной инфраструктурой (решается только через инвестиции в подготовку, что удорожает проект). Это сложности с получением разрешений: бюрократия, частые отказы из-за несоответствия градпланам. Это дефицит долгосрочных арендаторов — крупные компании реже фиксируют длинные договоры, а без якоря проект рискует остаться пустовать. Это высокие налоги: с 2025 года объекты торгово-офисной недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей облагаются по ставке до 2,5%. И это, наконец, невозможность получить проектное финансирование на понятных условиях: банки в регионах часто отказывают малым и средним застройщикам, требуют избыточного обеспечения. Критичнее всего — земельные участки, дефицит арендаторов и дорогие кредиты. Остальные барьеры хотя бы частично преодолимы.

Что могут сделать региональные власти, чтобы исправить дисбаланс? Вариантов несколько. Первое — налоговые льготы: освобождение от налога на имущество на три года для новых офисных объектов. Второе — субсидирование процентной ставки по кредитам девелоперов: опыт ДОМ.РФ в жилье показал эффективность, аналогичную программу можно адаптировать для офисов. Третье — изменение правил землепользования и застройки: предоставлять бонусы тем, кто включает офисные площади в проекты. Четвертое — развивать бизнес-парки через федеральные субсидии: в 2025 году Минэкономразвития профинансировало 25 проектов строительства и шесть — дооборудования. А также использовать механизмы комплексного развития территорий и инфраструктурное меню. Эти меры уже показали свою эффективность в ряде регионов.

Сокращение темпов ввода новых офисов

Стоит отметить, что в 2025 году ввод офисных площадей в городах-миллионниках (без Москвы и Петербурга) упал более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом и составил всего 16,6 тыс. кв. м. Причина — та же: дорогое финансирование, низкие арендные ставки, нехватка качественных участков, дефицит крупных арендаторов и рост себестоимости строительства. Даже при сохранении темпов роста в 32% (а это был всплеск по одному из сегментов, а не устойчивый тренд) достичь паритета с Москвой за разумный срок невозможно. При активной господдержке разрыв может постепенно сокращаться, но Москва навсегда останется главным офисным центром страны. Регионам же уготована роль догоняющих — с более низкими ставками, менее высокими требованиями к отделке и локации, зато с растущим спросом на гибкие и небольшие форматы. И в этом нет катастрофы: главное, чтобы офисов хватало для местного бизнеса и рабочих мест.

Тренды, актуальные в регионах

При этом обустройство региональных офисов в 2026 году будет следовать нескольким чётким трендам, которые уже проявились в крупных городах. На первое место выходят гибкие пространства и мобильная мебель: раздвижные перегородки, столы на колёсах и модульные станции позволяют быстро перестраивать офис под гибридный график. Второй тренд — «умные» технологии: датчики CO₂, движения, температуры и системы бронирования переговорных снижают эксплуатационные расходы и делают управление офисом прозрачным. Третий — экологичность и энергоэффективность: от LED-освещения с датчиками до сенсорных смесителей и систем рекуперации тепла. Четвёртый — биофильный дизайн и wellness-зоны: комнаты для сна, фитостены, лаунж-пространства и даже мини-тренажёры становятся стандартом для удержания персонала. Наконец, в регионах остро востребована адаптация под локальные условия: компактные офисы 50–150 м² с готовой инфраструктурой и помещения в спальных районах, где аренда дешевле, а сотрудники живут рядом. В итоге главная задача регионального офиса в 2026 году — найти баланс между экономией и комфортом, чтобы привлекать кадры без неоправданных затрат.