Офисы в регионах: спрос есть, но строить пока невыгодно — Руслан Кубрава, KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT
Вице-премьер Марат Хуснуллин на III Всероссийском муниципальном форуме призвал регионы активнее развивать коммерческую недвижимость, напомнив, что текущее соотношение ввода жилья и нежилых объектов составляет 80 на 20 при целевых 50 на 50. Москва уже приблизилась к идеальному балансу. А что в регионах? Спрос на офисы там действительно есть. По данным на первый квартал 2026 года, выбор офисов в продажу и аренду вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но предложение всё ещё ниже пиковых показателей 2023-го. Кто же сегодня арендует и покупает офисные площади вне столицы?
Основные драйверы спроса — IT-компании, банки, финтех и производственные предприятия. Малый и средний бизнес тоже не исчез, но всё чаще выбирает гибкие форматы и недорогие варианты. Гибридный формат работы, вопреки ожиданиям, не убил офисный рынок, а трансформировал его. Компании сокращают площади, но повышают требования к качеству пространства: нужны зоны для командной работы, современная вентиляция, стабильный интернет. В отдельных регионах, например в Краснодаре и Сочи, спрос подогревается туризмом и инфраструктурными проектами. Так что платежеспособный спрос сохраняется, хотя он стал более избирательным.
Структура регионального спроса
Если сравнивать регионы с Москвой по структуре спроса на классы офисов, картина пестрая. В столице доминируют классы А и Prime — там 94% введенных в 2025 году офисов относятся к высоким стандартам, а арендные ставки растут на 7–10% в год. В большинстве регионов, напротив, преобладает устаревший фонд классов C и D. Новые проекты редки, дефицит качественных площадей ощущается остро. Но есть и приятные исключения: Екатеринбург, Казань и Новосибирск. В Екатеринбурге уровень вакантности в 2025 году составил всего 0,7% — один из самых низких показателей в стране. Казань входит в тройку лидеров по потенциалу для размещения офисов крупных компаний. Эксперты прогнозируют, что по итогам 2026 года ввод новых офисов в городах-миллионниках может вырасти более, чем в 3 раза, причем более 80% придется на класс А. Так что современный рынок в регионах формируется, но пока точечно.
Экономика строительства офиса в регионе сильно отличается от жилищной. Себестоимость офисного объекта класса А достигает 215–380 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как жильё в Краснодарском крае строится в среднем за 59 тыс. рублей при рыночной цене 178 тыс. При ключевой ставке 16–17% годовых банковские кредиты для девелопера становятся неподъемными. Жилье раскупается быстрее, деньги возвращаются за счет ипотечных программ, а офисы требуют долгой окупаемости. Чтобы офисный проект стал привлекательным, нужны арендные ставки существенно выше текущих региональных значений (например, в Краснодаре класс А сдаётся в среднем за 1,3 тыс. руб. за кв. м в месяц) и доступное финансирование. Пока эти условия не выполняются, строить офисы в регионах девелоперам просто невыгодно.
Барьеры, мешающие строительству
Главные барьеры, мешающие строительству офисов в регионах, носят системный характер. Это отсутствие подготовленных земельных участков с инженерной инфраструктурой (решается только через инвестиции в подготовку, что удорожает проект). Это сложности с получением разрешений: бюрократия, частые отказы из-за несоответствия градпланам. Это дефицит долгосрочных арендаторов — крупные компании реже фиксируют длинные договоры, а без якоря проект рискует остаться пустовать. Это высокие налоги: с 2025 года объекты торгово-офисной недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей облагаются по ставке до 2,5%. И это, наконец, невозможность получить проектное финансирование на понятных условиях: банки в регионах часто отказывают малым и средним застройщикам, требуют избыточного обеспечения. Критичнее всего — земельные участки, дефицит арендаторов и дорогие кредиты. Остальные барьеры хотя бы частично преодолимы.
Что могут сделать региональные власти, чтобы исправить дисбаланс? Вариантов несколько. Первое — налоговые льготы: освобождение от налога на имущество на три года для новых офисных объектов. Второе — субсидирование процентной ставки по кредитам девелоперов: опыт ДОМ.РФ в жилье показал эффективность, аналогичную программу можно адаптировать для офисов. Третье — изменение правил землепользования и застройки: предоставлять бонусы тем, кто включает офисные площади в проекты. Четвертое — развивать бизнес-парки через федеральные субсидии: в 2025 году Минэкономразвития профинансировало 25 проектов строительства и шесть — дооборудования. А также использовать механизмы комплексного развития территорий и инфраструктурное меню. Эти меры уже показали свою эффективность в ряде регионов.
Сокращение темпов ввода новых офисов
Стоит отметить, что в 2025 году ввод офисных площадей в городах-миллионниках (без Москвы и Петербурга) упал более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом и составил всего 16,6 тыс. кв. м. Причина — та же: дорогое финансирование, низкие арендные ставки, нехватка качественных участков, дефицит крупных арендаторов и рост себестоимости строительства. Даже при сохранении темпов роста в 32% (а это был всплеск по одному из сегментов, а не устойчивый тренд) достичь паритета с Москвой за разумный срок невозможно. При активной господдержке разрыв может постепенно сокращаться, но Москва навсегда останется главным офисным центром страны. Регионам же уготована роль догоняющих — с более низкими ставками, менее высокими требованиями к отделке и локации, зато с растущим спросом на гибкие и небольшие форматы. И в этом нет катастрофы: главное, чтобы офисов хватало для местного бизнеса и рабочих мест.
Тренды, актуальные в регионах
При этом обустройство региональных офисов в 2026 году будет следовать нескольким чётким трендам, которые уже проявились в крупных городах. На первое место выходят гибкие пространства и мобильная мебель: раздвижные перегородки, столы на колёсах и модульные станции позволяют быстро перестраивать офис под гибридный график. Второй тренд — «умные» технологии: датчики CO₂, движения, температуры и системы бронирования переговорных снижают эксплуатационные расходы и делают управление офисом прозрачным. Третий — экологичность и энергоэффективность: от LED-освещения с датчиками до сенсорных смесителей и систем рекуперации тепла. Четвёртый — биофильный дизайн и wellness-зоны: комнаты для сна, фитостены, лаунж-пространства и даже мини-тренажёры становятся стандартом для удержания персонала. Наконец, в регионах остро востребована адаптация под локальные условия: компактные офисы 50–150 м² с готовой инфраструктурой и помещения в спальных районах, где аренда дешевле, а сотрудники живут рядом. В итоге главная задача регионального офиса в 2026 году — найти баланс между экономией и комфортом, чтобы привлекать кадры без неоправданных затрат.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
В деловом пространстве «ЛАВИН» от FORMA ведутся монолитные работы
FORMA приступила к монолитным работам на уровне выше земли в деловом пространстве «ЛАВИН», которое реализуется в районе Западное Дегунино на севере Москвы. Проект возводится на территории редевелопмента бывшей промзоны «Дегунино-Лихоборы» и является частью формирования нового делового кластера округа.
Открыта регистрация на конференцию CORE.Офисы
CORE.XP проведёт ежегодную отраслевую конференцию CORE.Офисы, посвящённую ключевым тенденциям, прогнозам и стратегиям развития рынка офисной недвижимости. Мероприятие объединит более 200 участников рынка — собственников и арендаторов офисной недвижимости, девелоперов, инвесторов, управляющие компании, консультантов и представителей корпоративного сектора.
Пентхаусы: сделки на 35,3 млрд
Со второго квартала 2025-го по второй квартал 2026 года покупатели приобрели у девелоперов 29 лотов. Самый дорогой — стоимостью выше 4 млрд рублей — в Хамовниках. Его купили во втором квартале этого года. При этом пик продаж пришёлся на четвёртый квартал прошлого, когда на рынке заключили 7 сделок с пентхаусами на общую сумму 9 млрд. К таким выводам пришли аналитики Sminex, исследовав предложение и спрос в сегменте за указанный период.
Бизнес-центр STONE Ленинский введен в эксплуатацию
Девелопер STONE получил разрешение на ввод в эксплуатацию премиального бизнес-центра STONE Ленинский — соответствующий документ выдал Мосгосстройнадзор. В настоящее время управляющая компания-партнер STONE Office ведет приемку помещений, что позволит обеспечить оперативное заселение резидентов. Проект стал третьим бизнес-центром девелопера, введенным в эксплуатацию в 2026 году — рекордный показатель среди офисных игроков. Сегодня в портфеле STONE насчитывается шесть готовых объектов класса А, где в том числе представлено предложение в аренду от клиентов-инвесторов.
К 2030 году доля офисов класса А на Волоколамском шоссе достигнет 65%
Волоколамское направление активно формируется как новая деловая локация Москвы. В данный момент качественное офисное предложение представлено ограниченно и в локации практически нет готовых офисов класса А, однако к 2030 г. доля офисов класса А возрастет до 65% на фоне завершения строительства новых бизнес-центров на 351 тыс. кв. м. В этой локации будут построены еще три деловых пространства класса А, реализуемых девелопером FORMA: «ДЖЕНГА», «МИНТО» и «ПЛЭЙН». Таким образом дальнейшее развитие будет связано не только с увеличением объема площадей, но и с качественным переформатированием направления, говорится в совместном исследовании девелоперской компании FORMA и Commonwealth Partnership (CMWP).
«КОРП.Молодежная»: водная панорама как драйвер спроса
Аналитика рынка коммерческой недвижимости подтверждает устойчивый тренд: бизнес-центры, расположенные в пешей доступности от набережных, обладают повышенной инвестиционной и операционной привлекательностью. Такие здания демонстрируют более низкий уровень вакантности и лояльность арендаторов. Для современных компаний наличие прогулочной инфраструктуры в шаговой доступности становится не просто «эстетичным» бонусом, а…
Башня BELL: как стандарты MR формируют премиальное качество
Компания ANTTEQ выбрана генеральным подрядчиком строительства 220-метровой деловой башни BELL. Ранее компания участвовала в строительстве офисных башен четвертой очереди многофункционального комплекса «СЛАВА» рядом со станцией метро «Белорусская», а также возводит жилые проекты MR — «СЕТ», «Веер», «СИТИДЗЕН» и «МИРА». Проект в Белорусском деловом кластере реализует девелопер MR в рамках направления офисной недвижимости MR Office.
Более 40% офисных сотрудников боятся переезда офиса за МКАД
Почти у 45% москвичей вызывает тревогу возможный переезд офиса компании, в которой они работают, за пределы МКАД. Порядка 20% сотрудников столичных предприятий беспокоит даже релокация в другой округ, и еще 15% – в другой район. Такие данные выявил опрос девелоперской компании «Ортига Девелопмент», проведенный среди…
Город внутри здания: почему изолированная инфраструктура перестаёт работать
Торговые площади в жилых и офисных проектах перестают быть второстепенным придатком. Сегодня они становятся активными городскими узлами, притягивающими аудиторию за пределы локального сообщества. Однако многие девелоперы по-прежнему ограничиваются инфраструктурой «для своих», что снижает коммерческую отдачу и синергию с окружением. Альтернативный подход — открытые многофункциональные пространства,…
Новые производственные здания появились в Балашихе с запуском первой очереди промышленно-логистического парка “Лиханов”
В Балашихе запустили первую очередь промышленно-логистического парка “Лиханов” — масштабного инвестиционного проекта, который придаст импульс социально-экономическому развитию округа и создаст более 400 новых рабочих мест. Общий объем инвестиций в строительство первой очереди составил свыше 500 млн рублей, а совокупные вложения в проект оцениваются в 2.5 млрд рублей. Девелопер проекта — компания “Реалитек”.
