Почти половина свободных офисов класса А в Москве предлагается без отделки

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги III квартала 2024 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, с начала года доля свободных помещений снизилась до 6,3%. Вакантность ниже была зафиксирована только в 2007 году. В офисах класса А около половины всех доступных помещений на начало октября предлагается без отделки. Средневзвешенные ставки аренды в обоих классах выросли: в классе А на 1,2% до 27 122 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – на 2,2% до 19 384 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

С начала 2024 года доля свободных офисных площадей класса А в Москве снизилась на 4,1 п.п. до 8,3%, класса B – на 1,5 п.п. до 5,4%. Общая вакантность офисов по рынку уменьшилась на 2,4 п.п. до 6,3%. Все показатели близки к рекордно низкой отметке, вакантность ниже была зафиксирована только в 2007 году.

Динамика доли вакантных офисных помещений в Москве с 2017 г.

В офисах класса А около 46% из всех доступных помещений предлагается без отделки. С начала года этот показатель вырос на 13 п.п. При этом, чем больше площадь офиса, тем меньше доступных вариантов с отделкой. Так, если показатель доли свободных офисов с отделкой по всему рынку составляет 54%, то среди блоков крупнее 2 000 кв. м – уже 42%, а среди блоков свыше 5 000 кв. м – всего 29%.

Доля помещений без отделки/с отделкой в свободных офисах класса А по площадям

В офисах класса B только 11% помещений предлагается в формате shell&core. Разница в структуре предложения объясняется тем, что большинство новых офисов вводится в эксплуатацию в формате shell&core, причем основная часть нового ввода приходится на класс А. Кроме того, на новые офисы с отделкой предъявляется больший спрос, что уменьшает их долю в общем объеме предложения.

Средневзвешенные ставки аренды выросли: в классе А – на 1,2% до 27 122 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – на 2,2% до 19 384 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Рост показателя объясняется как появлением нового предложения в классе А (деловой квартал «Сколково Парк») с более высокой запрашиваемой ставкой, так и активным спросом на офисы в условиях снижающейся вакантности.

При этом динамика запрашиваемых ставок аренды на помещения с отделкой была более значительной: в офисах класса А с начала года показатель вырос на 15,1%. На офисы без отделки зафиксировано снижение запрашиваемой ставки аренды на 4,8%.

Динамика запрашиваемых ставок аренды на офисы класса А, руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС)

• Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group: «Причина роста средневзвешенных ставок аренды на офисы с отделкой – дефицит подобного предложения на рынке. После влияния неопределенности и кризиса 2022 года в Москве временно стало больше доступных офисов с качественной отделкой от иностранных арендаторов, однако свободные для аренды помещения закончились к концу 2023 года. Вариантов для компаний, которые рассматривают готовый офис, остается немного – арендовать гибкие офисы, вакантность которых также держится на минимальном уровне, или помещения в удаленных от центра локациях, где фактор наличия отделки может быть дополнительным конкурентным преимуществом объекта».

С начала 2024 года разрешение на ввод в эксплуатацию в Москве получили объекты совокупной арендуемой площадью 375 тыс. кв. м. Крупнейший новый объект – Moscow Towers (263 тыс. кв. м). В III квартале 2024 года разрешение на ввод получили проекты «Сколково Парк», I фаза (29,3 тыс. кв. м) и Lunar (9,7 тыс. кв. м), а также завершена реконструкция здания ГБУ «Мосгоргеотрест» (6,2 тыс. кв. м). По итогам первых девяти месяцев результат превысил итоги аналогичного периода 2023 ода в два раза. «Сколково Парк» стал одним из немногих новых проектов, который добавил новые офисные арендные площади в то время, как большинство новых офисов были практически полностью реализованы.

Совокупный объем предложения рынка офисной недвижимости Москвы по итогам III квартала 2024 года составил около 18,6 млн кв. м, из них 5,9 млн кв. м относятся к классу А, а 12,7 млн кв. м – к классу В.

Динамика объема предложения и ввода офисной недвижимости в Москве

В 2024 году совокупный ввод офисной недвижимости составит около 800 тыс. кв. м, при этом 85% придутся на помещения класса А. Большая часть новых объектов будет предлагаться к реализации в формате продажи (57%), в формате аренды – 42%, а 1% – это проекты формата BTS.