Прогноз от Булата Алимова, ГК «Стилобат»: ставки аренды на офисы А+ в Москве вырастут на 4-8% по итогам 2026 года

За восемь месяцев 2026 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в сегменте А+/Prime в Москве держится в коридоре 68-70 тыс. руб. за кв. м в год. Это узкий премиальный сегмент: он включает объекты в Москва-Сити, Центральном деловом районе и других топовых локациях. Средняя ставка по классу А в целом заметно ниже — в первом полугодии 2026 года она составляла 39 тыс. руб. за кв. м в год (годом ранее — 33 тыс.).

Что касается динамики, то в классе А в целом ставки аренды за первое полугодие 2026 года выросли на 18% год к году. Для сравнения: в 2024-2025 годах сегмент Prime прибавил почти 90% к уровню 2023-го, а годовой прирост в классе А доходил до 20-39%. По итогам всего 2026 года рост в классе А с учетом премиального сегмента ожидается на уровне 4-8%: во втором полугодии темпы роста замедляются, и рынок закрепляется на достигнутых значениях.

Ставки уперлись в потолок

В Москва-Сити, Центральном деловом районе, Белорусском и Ленинградском коридорах запрашиваемые ставки к концу 2026 года останутся в диапазоне 70-80 тыс. руб. за кв. м в год. По отдельным премиальным опциям — выше. Этот уровень близок к пределу платежеспособного спроса при текущей макроэкономической ситуации. В периферийных районах внутри МКАД возможна стабилизация или небольшая коррекция запрашиваемых ставок — если девелоперы начнут ускорять заполнение только что введенных объектов. На 2027 год базовый сценарий — рост на 5-8% к уровню 2026 года.

Продажа вместо аренды

Свыше 70% площадей, которые вводятся в 2026 году, идут в продажу, а не в аренду. К концу 2026 года на аренду придется лишь 16% нового строительства, спрос сохраняется, но готовых помещений мало.

В январе-июне 2026 года внутри МКАД сдано в эксплуатацию 408 тыс. кв. м офисов класса А — девять бизнес-центров, еще три получили заключения о соответствии. Это около 65% ожидаемого годового объема. Годом ранее в первой половине года не было реализовано ни одного объекта класса А — весь ввод пришелся на второе полугодие. По итогам 2026 года объем новых офисов класса А внутри МКАД может достигнуть 631 тыс. кв. м, что на 22% больше, чем в 2025 году. Важно, что почти половина из заявленных на 2026 год 1,29 млн кв. м — это проекты, перенесенные с предыдущих периодов, а не новые площадки.

В числе крупных объектов — штаб-квартира «Яндекса» (111 тыс. кв. м), БЦ Dubinin’Sky (штаб-квартира X5 Group, 38 тыс. кв. м), Центральный университет Т-Банка в здании Центрального телеграфа (28 тыс. кв. м), БЦ STONE Савеловская (68,3 тыс. кв. м). Корпоративные штаб-квартиры дали 176 тыс. кв. м — 43% всего ввода за первые шесть месяцев. На открытый рынок они не выходят, поэтому готовых помещений в аренду больше не становится. К июлю 2026 года 92% площадей в завершенных объектах уже реализованы.

Строители обошли IT и финансы

В 2023-2025 годах спрос в основном обеспечивали IT-компании и финансовый сектор — они занимали площади ушедших иностранных арендаторов. В 2026 году вперед вышли строительные компании и архитектурные бюро — на них приходится 29%. Это отражает фазу активного девелоперского цикла и рост индустриального направления: строительные и производственные компании выступают и арендаторами, и покупателями офисов под собственные штаб-квартиры.

Рынок продолжает смещаться от аренды к продаже. В первом квартале 2026 года доля сделок купли-продажи составила 75% общего объема. На первичном рынке реализация офисов класса А выросла на 36% год к году — до 124 тыс. кв. м за полугодие.

Российские инвесторы держат рынок

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за январь-июнь 2026 года — 373 млрд руб. Доля офисов — 27% (56 млрд), второе место после складов (43%). По итогам 2026 года инвестиции в коммерческую недвижимость РФ прогнозируются на уровне 400 млрд руб., что на 13% ниже 461 млрд руб. в 2025 году.

Иностранный капитал в сделках с коммерческой недвижимостью России в 2026 году минимален. После 2022 года иностранных инвесторов на рынке практически нет: с 2023 года поток около нуля. Рынок держат российские инвесторы. Высокая база прошлых лет, когда активность шла за счет продажи активов иностранных компаний, исчерпана.

Средняя доходность качественной офисной недвижимости Москвы — 10-12% годовых, в лучших проектах с продуманной инженерией и низкой вакантностью — 11-13%. Окупаемость — 8-10 лет.

Офисная недвижимость отличается от депозитов и ОФЗ долгосрочной защитой от инфляции: арендные ставки в договорах индексируются на 5-10% ежегодно, плюс растет капитальная стоимость актива. Площадки под новые проекты класса А+ в престижных локациях почти закончились. Поэтому дефицит в премиальном ядре — постоянный: он будет поддерживать ставки и ограничивать вакансию независимо от общих колебаний рынка.