Прогнозируемый объем ввода офисных площадей на 2024-2026 гг. составляет 2,1 млн кв. м – из них вакантно порядка 30%
В 2024-2026 г. объём ввода новых офисных проектов в Москве по прогнозам Nikoliers составит порядка 2,1 млн кв. м площадей. Однако 48% этих площадей уже сдано в аренду или продано, 24% составляет девелопмент под цели заказчика (built-to-suite), и только 28% нового предложения доступно в аренду или покупку. При этом, учитывая сроки строительства, к моменту ввода в эксплуатацию новые объекты будут на 80-90% арендованы или распроданы. Все крупные проекты строительства ближайших трёх лет — либо штаб-квартиры, либо проекты, которые уже законтрактованы почти полностью. Сохраняющийся высокий спрос на офисы приводит к тому, что большой объем площадей, которые находятся в стадии строительства, возводятся в формате built-to-suit, то есть по заказу конкретных компаний: Яндекс, Сбер, Роскосмос и др., либо уже реализованы по договорам предварительной аренды и продажи. Таким образом, несмотря на высокие объемы заявленного офисного строительства, рынок испытывает дефицит качественных лотов. Реальную ситуацию на рынке офисной недвижимости, эксперты Nikoliers обсудили с ведущими игроками рынка на втором мероприятии серии Nikoliers expert «Ключевые решения для офисного рынка».
Доля pre-lease/pre-sale*: 2024-2026 гг.
Объем ввода офисных площадей по прогнозу компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов, тыс. кв. м:
В структуре спроса растет объем сделок купли-продажи. Так, в 2022 году доля приобретенных офисных площадей составляла всего 12% (88% в аренду), в 2023 году этот показатель вырос до 20%, а по итогам I полугодия 2024 года доля покупки на уровне 30%.
Структура офисного спроса, тыс. кв. м
При этом в готовых офисных зданиях также наблюдается дефицит предложения. В настоящий момент средний уровень вакансии на рынке составляет 5,5 %, или чуть более 1 млн кв. м свободных площадей. Однако одним из важных показателей баланса на офисном рынке является наличие свободных площадей крупного объёма, и тут мы наблюдаем катастрофический дефицит. В текущей структуре вакансии блоки более 3 тыс. кв. м — всего 4% от общего количества вакантных блоков или 2% от общего офисного стока. К тому же трансформируется структура вакансии — объем свободных площадей класса А сократился в два раза за 1,5 года и составляет 28% от общего количества площадей в экспозиции. При этом большая часть класса А представлена в качественных проектах в районе МКАД, либо менее ликвидными небольшими блоками в устаревающих зданиях в центре города.
Динамика основных индикаторов рынка
Рост и трансформация российского бизнеса остаются основной причиной такого активного поглощения офисных высококачественных площадей. Так, за последние 4 года в 1,5 раза выросла численность персонала крупнейших компаний и на 33% в сегменте крупного и среднего бизнеса. За тот же период рост штата госкомпаний, доля которого также остается стабильно высокой в структуре офисного спроса, составил 2,5 раза.
Крупнейшие компании, 2019-2023 гг., тыс. человек
Средний и крупный бизнес, 2019-2023 гг., тыс. человек
В моменте потенциальный неудовлетворенный спрос на качественные офисные площади от крупных российских корпораций составляет 250-300 тыс. кв. метров.
При этом в ближайшее время драйверами развития офисного девелопмента в Московском регионе станут программы МПТ (программа мест приложения труда) и КРТ (программа комплексного развития территорий). В 2021 году доля бизнес-центров в объеме ввода новых офисных площадей по программе МПТ составляла меньше 5%, в 2021 году показатель вырос до 11% и до 20% в 2023- 2024 гг. По нашим прогнозам, доля объектов МПТ в общем объеме предложения офисных площадей на конец 2024 года составит 1,2%. На данный момент в программе КРТ заявлено 236 проектов на разных стадиях проработки, из них 69 находятся в процессе реализации – это порядка 19,5 млн кв. метров запланированного объема застройки. Из них емкость общественно-деловой застройки составит 5,6 млн кв. м. Только часть этого объема застройки будут составлять офисные площади. К тому же на реализацию программы заложено более 5 лет. Соответственно, вывод новых офисных площадей будет постепенным и не приведёт к затовариванию рынка.
- Татьяна Дивина, региональный директор, руководитель департамента исследований Nikoliers: «В сложившейся на рынке ситуации важно смотреть не на общие тренды и средние значения по рынку, а погружаться в детали и разбирать индикаторы в разных разрезах. Одна из наиболее серьезных проблем – это дефицит предложения, особенно крупных блоков площадью более 3000 кв. м. Несмотря на наличие вакансии 5,5%, мы фиксируем серьезное сокращение доли свободных офисов класса А в структуре вакансии, к тому же предложение в классе А в настоящий момент представлено либо в качественных проектах в децентрализованных локациях, либо менее ликвидными небольшими блоками в менее современных зданиях в центре города. Соответственно, компании, которые рассматривают локации в центре сталкиваются с отсутствием подходящего предложения и либо вынуждены рассматривать в качестве альтернативы для себя класс B, либо откладывать переезд в ожидании подходящих опций, тем самым формируя отложенный спрос. При этом строящиеся проекты не могут восполнить дефицит, так как прогнозируемый объем ввода до 2026 г. на 70% уже реализован».
- Игорь Темнышев, партнер Nikoliers: «Девелоперы сейчас рассматривают возможности и принимают решения о запуске новых офисных проектов. Помимо ограничений в виде высокой стоимости финансирования происходит формирование рыночных предпосылок для активизации девелопмента. Мы фиксируем активный спрос со стороны российских компаний, которые в последнее время наращивают штат сотрудников и нуждаются в новых офисных площадях. Помимо этого, многие из них принимают решение о замене существующих устаревших офисов на новые, качественные современные объекты класса А. В текущей ситуации многие девелоперы предпочитают реализовывать проекты на продажу для фиксации прибыли в моменте, при этом мы также наблюдаем активный рост ставок аренды в наиболее ликвидных объектах в топовых локациях. Дальнейшее повышение ставок аренды, которое мы ожидаем в среднесрочной перспективе, является одним из важнейших условий для нового офисного девелопмента».
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
«Град Девелопмент»: Фитнес-центр площадью 3600 кв. м появится в премиальном проекте в ЗАО
Фитнес-центр с бассейном будет создан в жилом комплексе премиум-класса «Айс Тауэрс» в районе Проспект Вернадского (ЗАО), сообщает девелопер проекта «Град Девелопмент». Площадь спортивного пространства составит 3,6 тыс. кв. м. Объект войдет в топ-3 крупнейших фитнес-центров на рынке новостроек Москвы.
NF GROUP: В ближайший год доля инфраструктурного ритейла в московских бизнес-центрах классов «Прайм» достигнет 6%
По данным NF GROUP, по итогам I квартала 2026 года доля инфраструктурного ритейла в действующих бизнес-центрах классов «Прайм» и А в Москве составила 5,8%, за год увеличившись на 0,9 п. п. При этом в объектах, пополнивших рынок в 2025 году, это значение почти в два раза выше. Это объясняется тем, что новые БЦ строятся в формирующихся деловых районах с низкой инфраструктурной насыщенностью, что, в свою очередь, ведет к изменению концепции новых офисных центров в сторону расширения инфраструктуры. К концу 2026–2027 гг. доля торговых площадей в составе БЦ достигнет 6%. Наибольшую долю в структуре арендаторов (50%) по-прежнему формируют заведения общепита, при этом год к году представленность этой категории снизилась на 5 п. п.
Удержать 60% резидентов: девелоперы подсчитали эффект от соседства разных офисных форматов
Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» подсчитали экономический эффект от сочетания разных офисных концепций в пределах одного делового пространства. Эти данные представили на пресс-конференции «Синергия форматов: зачем девелоперы собирают на одной территории проекты разных типов и классов». Также на мероприятии озвучили дальнейшие планы по развитию лофт-квартала.
Комната отдыха в офисе: когда нужна и как не ошибиться с выбором
Вопрос обустройства зоны отдыха в офисе сегодня встречает различные подходы. Одни компании считают ее обязательным элементом заботы о сотрудниках, другие видят в ней лишние расходы и потенциальный источник проблем. Так ли однозначна польза? И как понять, что вашей компании действительно нужна такая зона? – рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT ™
MarketInsight. Forsight: IPG.Estate приглашает на 10-летний юбилей
В этом году компания IPG отмечает юбилей – компании исполняется 10 лет. В честь этого события IPG.Estate в рамках традиционного мероприятия IPG_MarketInsight собирают друзей, партнеров и ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости, чтобы вместе обсудить изменения, которые произошли на рынке за последнее десятилетие, и как текущие тенденции повлияют на его развитие к 2030 году. В рамках неформальной части гостей ждет праздничный вечер – под бокал игристого и в сопровождении музыкального сопровождения гости вспомнят, каким быть путь IPG на рынке коммерческой недвижимости.
MANUFAQTURY расширила сервисную инфраструктуру с «ВашStorage»
Управляющая компания MANUFAQTURY заключила договор аренды на 1,7 тыс. кв. м в бизнес-центре класса А «Поклонка» с оператором складов индивидуального хранения «ВашStorage». Договор заключен до 2034 года.
Завершено строительство бизнес-центра Tower D
Девелопер STONE получил заключение о соответствии (ЗОС) для бизнес-центра Tower D, расположенного в Белорусском деловом районе. Документ, выданный Мосгосстройнадзором, подтверждает соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Управляющая компания-партнер STONE Office начинает приемку здания. Следующим этапом станет получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
ГК «КОРТРОС»: следующий уровень развития коммерческой недвижимости — это создание приватного уровня комфорта и его переосмысления
На курорте «Роза Хутор» стартовал крупнейший форум недвижимости «Движение», который предполагает диалог между девелоперами, инвесторами, риелторами и бизнесом из смежных сфер.ГК «КОРТРОС» приняла участие в дискуссии: «Коммерческая инфраструктура: меняйся или умри». Участники круглого стола обсудили вопросы, касающиеся создания коммерческой инфраструктуры: как коммерческие площади жилых комплексов…
Дефицит как драйвер цены: новые офисы в «Москва-Сити» становятся редчайшим
Ключевой деловой район Москвы — «Москва‑Сити» — переживает период трансформации. Базироваться здесь по-прежнему престижно, что отражается на спросе и ставках, однако существующие башни в кластере уже морально устарели — поэтому многие арендаторы предпочитают сменить расположение. Фактически, лишь завершение застройки «исторического ядра» может привнести в кластер продукт, соответствующий статусу самой дорогой офисной локации, рассказал в рамках форума «Движение» Павел Иншаков, коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group.
IBC Real Estate: Торговая недвижимость лидирует в структуре инвестиций
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, объем инвестиций в торговую недвижимость России с января по июнь 2026 года достиг 70 млрд руб., что составило 44% от совокупного объема вложений в коммерческую недвижимость. Для сравнения, за аналогичный период 2025 года вложения в торговый сегмент составляли 44 млрд руб., что на 38% ниже текущего значения.
