Руслан Сухий, Рентавед: «Инвестиционная привлекательность стрит-ритейла в России только выросла»

Несмотря на все потрясения прошлого года – санкции, трудности с логистикой, уход с рынка зарубежных брендов, сегмент уличных торговых помещений нисколько не утратил свой потенциал. Наоборот, стрит-ритейл даже укрепил свои позиции в качестве одного из лучших инструментов инвестирования в недвижимость. О причинах успеха данного формата в нынешних непростых реалиях рынка, эксклюзивно для OFFICE NEWS рассказал Руслан Сухий, сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».

Как отмечает эксперт, нынешнюю устойчивость стрит-ритейла можно объяснить как минимум тремя факторам.

Первый фактор – повышенный спрос

Одной из главных тенденций на рынке стрит-ритейла за последний год стал рост интереса арендаторов. С апреля 2022-го по февраль 2023-го реальный спрос вырос примерно на 55-60% относительно того же периода года предыдущего. При этом пики повышенного интереса арендаторов к стрит-ритейлу были зафиксированы в апреле и ноябре-декабре, то есть сразу после периодов стрессовых событий.

Таким образом, для сегмента уличных торговых помещений период ковидных ограничений оказался более сложным нежели нынешняя социально-экономическая ситуация. Ликвидные помещения не простаивают, а крайне востребованы как у покупателей, так и у арендаторов, которые заходят в них даже на высокие ставки.

Уход зарубежных брендов оказал не негативное, а даже стимулирующее действие для рынка – представители российских компаний начали активно занимать освобождающиеся ниши, при этом в абсолютном большинстве случаев отдавая предпочтение объектам стрит-ритейла, а не помещениям в торговых центрах.

Второй фактор – простота

Еще до 2022 года самыми востребованными у частных инвесторов в России стратегиями вложения средств были покупка новостройки на этапе котлована для перепродажи и стрит-ритейла помещения в формате готового арендного бизнеса (ГАБ).

• «Приобретение торгового помещения в формате ГАБ для инвестора является весьма простым и низко рискованным инструментом. Во-первых, в данной модели сразу видны финансовые параметры – стоимость объекта и величина арендного дохода в горизонте 5-10 лет, что позволяет просчитать доходность бизнеса и сроки возврата инвестиций. Во-вторых, наличие надежного арендатора ‒ это уже некая гарантия успеха вложения средств, так как сильные компании серьезно относятся к выбору помещений, изначально выбирая наиболее ликвидные объекты в хороших локациях. Поэтому на такой объект несложно найти нового покупателя и выйти из проекта с прибылью», — отмечает Руслан Сухий.

Понимая это, инвесторы сохраняют высокий интерес к покупке стрит-ритейл помещений как с арендатором, так и без него. Хорошие ликвидные объекты сегодня долго не простаивают.

Третий фактор – снижение конкуренции

Также в плюс стрит-ритейлу как объекту инвестирования пошла нестабильная внешнеэкономическая ситуация. Многие сегменты рынка недвижимости сейчас находятся в стадии стагнации, их инвестиционные перспективы в условиях глобальных потрясений пока неясны.

Вложения в новостройки на этапе котлована на фоне колоссального в последние два года роста цен стали гораздо менее прибыльными и более рискованными. Инвестиции в покупку жилья для сдачи в аренду ввиду роста цен и отсутствия роста арендных ставок перешли в разряд сберегательных. Они скорее позволяют уберечь капитал, а не заработать. Средний уровень доходности арендной модели инвестирования в жилье в Москве составляет 3-3,5% годовых, то есть не покрывает даже инфляцию.

Офисная недвижимость страдает на фоне ухода зарубежных компаний и релокации за границу большого числа предпринимателей. Схожая ситуация со складским сектором.

Сколько приносят инвестиции

Инвестиции в ликвидные стрит-ритейл помещения сегодня в Москве приносят от 8 до 12,5% годовых. Небольшие наиболее востребованные сегодня лоты площадью 30-50 кв. м с арендатором окупаются за 12-13 лет. Доходность инвестиций – порядка 8% годовых.

• «Торговые объекты в более простых и менее проходных локациях, но также с хорошим арендатором, сегодня окупаются за 10-11 лет. Это примерно 9-10% годовых прибыли.  Помещения стрит-ритейла на цокольных этажах и подвалах продаются с окупаемостью до 8 лет или доходностью в 12,5% в год. Приобрести более прибыльный объект в Москве практически невозможно. Исключения составляют стрессовые активы, который выставляют на продажу с пометкой «срочно» и пытаются реализовать в максимально короткий срок ввиду каких-то проблем у собственника, либо реализуемые на торгах по банкротству», — подытожил руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».