Руслан Сухий, Рентавед: об инвестиционном потенциале коммерческой недвижимости

Последние несколько лет для коммерческой недвижимости, как и для многих других сфер, выдались весьма непростыми, одно глобальное потрясение сменялось другим. Положение дел на рынках перевернулось с ног на голову. На этом фоне изменилось если не все, то очень многое, в том числе и инвестиционная привлекательность коммерческих помещений.   

Какие сегменты больше всего растеряли свой инвестиционный потенциал? Какие не заметили изменений либо вовсе выиграли от перемен?

Об этом и не только в эксклюзивном интервью нашему изданию рассказал Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской группы компаний «Рентавед».

‒ Руслан, расскажите, пожалуйста, как рынок коммерческой недвижимости переживет последствия потрясений последних лет?

‒ Сегодня уже можно говорить о том, что российский рынок коммерческой недвижимости приходит в себя после всех событий последних лет, последствия которых сильно на него повлияли. Ситуация в целом стабилизировалась, наступил новый этап развития. Многие международные крупные игроки ушли с рынка, их место занимают новые отечественные компании и новые игроки из стран Азии и Востока. Появляются новые бренды, идет тестирование новых форматов со стороны локальных игроков.

Вакантность торговой и офисной недвижимости снижается, но существенного роста арендных ставок пока нет. Наблюдается дефицит качественной складской недвижимости и локальный рост арендных ставок в данном сегменте.

‒ По вашим оценкам, какие коммерческие помещения больше всего растеряли свой инвестиционный потенциал? А какие не заметили изменений?

‒ На мой взгляд, в самых непростых условиях на фоне событий последних лет оказались торговая, в частности торговые центры, и офисная недвижимость. Пандемия, вызвавшая переход на удаленный формат работы значительной части сотрудников, и уход западных брендов запустили процесс глубинной трансформации в данных сегментах рынка.

Сегодня они оба в целом восстановились. В ТЦ на места ушедших компаний пришли новые, появились арендаторы новых профилей, которые притягивают трафик, а оказавшиеся неэффективными площади начали использовать под другие форматы помещений. 

Если посмотреть статистику за последние три года, то мы увидим, что в среднем рынок офисной недвижимости в сделках купли-продажи прибавлял по 25% в год, в большой степени за счет крупных сделок.

При этом продажные цены на строящиеся офисные помещения площадью до 1000 квадратных метров в среднем выше на 20%, чем уже на построенные. Это связано с тем, что сама себестоимость строительства подорожала. Это делает данные объекты менее привлекательными для инвесторов, которые хотели бы приобрести их для перепродажи либо создания пассивного дохода.

Если смотреть в перспективу, то с каждым годом все больше и больше компаний будут отказываться от аренды традиционных офисов. Ожидаю роста сегмента гибких офисных пространств и коворкингов. Мой прогноз, что в ближайшие 5 лет более половины компаний перейдут на удаленный режим работы и аренду гибких пространств для офлайн-встреч.

‒ Какие сегменты, наоборот, получили толчок к развитию и стали более интересными для инвестирования?

‒ За последние несколько лет два сегмента в сфере коммерческой недвижимости получили огромный стимул к развитию. Это складская и курортная недвижимость. Если бы меня попросили составить свой топ-3 инвестиционно привлекательных типов активов на российском рынке коммерческой недвижимости, то я бы назвал их и добавил бы еще такой относительно новых для России формат как термы.

Рынок электронной коммерции в нашей стране развивается семимильными шагами и ему нужны новые качественные складские помещения. В настоящее время дефицит свободных площадей на данном рынке наблюдается не только в Московском регионе, но и в целом по стране. Складские блоки разбираются арендаторами как горячие пирожки. Уровень вакантных площадей в Подмосковье составляет 0,5%. И данный тренд на сокращение свободных площадей продолжится.  

В регионах страны дефицит качественных складских помещений еще более острый. Повышение процентных ставок по кредитам, увеличение себестоимости строительства – все это отражается на стоимости складов и арендных ставках. В регионах вакансия складов не превышает 2%, а арендные ставки на склады класса А подобрались к 6-8 тысячам рублей за квадратный метр в год.

Второй сегмент, который имеет высокий спрос и отличные инвестиционные перспективы, – это недвижимость для туризма и отдыха. Сначала пандемия, повышение курса доллара и удорожание путешествий, а затем введение ограничений для поездок во многие страны привели к толчку для стремительного развития внутреннего туризма. Только за девять месяцев 2023 года рост деловых и туристических поездок внутри страны вырос почти на 20%. Поэтому отели на популярных направлениях, глэмпинги, загородные дома под посуточную сдачу в аренду – все это имеет сегодня огромный инвестиционный потенциал.

Третий сегмент – термы. Российский рынок термальных курортов сейчас только начал развиваться, однако я уже наблюдаю всплеск интереса к нему как со стороны инвесторов, так и потребителей. Был период, когда активно строились спортивные залы, торговые центры, а сейчас настало время бума строительства терм. Это недорогой досуг для граждан, где совмещается отдых и оздоровление.

На сегодня в России функционирует более 40 крупных термальных комплексов общей площадью 262 тыс. кв. м. Сейчас на рынке только четыре крупных оператора. Не исключаю, что в ближайшее время в данном сегменте появятся новые игроки, а вложение средств в подобные активы скоро будет доступно через инструмент коллективных инвестиций.

‒ Сколько прибыли приносят такие объекты?

‒ Говоря о недвижимости, всегда следует разделять инвесторов на две группы: тех, кто преследует цель приумножить свой капитал, и тех, кто нацелен на создание и получение пассивного дохода. Последних на рынке часто называют «парковщиками».

Для первой категории наиболее привлекательная стратегия – это покупка недвижимости по хорошей цене, например, на торгах или аукционах, где можно приобрести актив с существенным дисконтом к рынку, а затем перепродажа. Также им подойдет модель покупки большого коммерческого помещения с целью поделить на несколько более мелких, чтобы их затем распродать дороже.

Доходность для таких агрессивных инвесторов, которые готовы инвестировать не только деньги, но и свое время в поиск актива и последующей работы с ним, может доходить до 100% годовых.

При этом нельзя забывать, что высокая доходность всегда сопряжена с более высокими рисками. Поэтому, если вы идете в высокодоходные инвестиции, то стоит иметь финансовую подушку.

Для «парковщиков» идеально подходят складская и торговая недвижимость. Если бюджет для инвестиций небольшой, то можно воспользоваться одним из фондов коллективных инвестиций, которых сейчас достаточно на рынке. Доходность от инвестиций по такой модели составляет порядка 10-12% годовых, а порог входа от 100 тысяч рублей.

‒ Текущая картина на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость более-менее ясна, а что вы думаете о будущем? У каких объектов либо сегментов рынка есть перспективы в ближайшие несколько лет стать настоящими голубыми фишками?

На мой взгляд, новые голубые фишки для инвесторов в коммерческую недвижимость просматриваются. Основной тренд, который будет влиять на развитие сегмента, ‒ постепенная смена уклада жизни людей, которая уже началась и продолжается. Если еще пять лет назад удаленная работа казалось какой-то роскошью для сотрудников и была редким исключением из правил, то после нескольких периодов самоизоляции она становится нормой. Это будет существенно оказывать влияние на рынок коммерческой недвижимости.

В ближайшие пять лет продолжит расти ценность качественных коммерческих помещений в спальных районах и пригородах. Люди станут заметно меньше выезжать в центр города как на работу, так и для отдыха. В связи с этим они начнут активнее пользоваться коммерческими помещениями возле дома. Поэтому огромным инвестиционным потенциалом сегодня обладают помещения в густонаселенных спальных районах и пригородах, которые можно использовать для размещения гибкого офисного пространства, торговые площади, в первую очередь формата стрит-ритейл, досуговые пространства – локальные торговые центры, термы, спортивно-оздоровительные комплексы, тематические детские центры.

Также, на мой взгляд, однозначно к голубым фишкам коммерческой недвижимости можно отнести складскую недвижимость, ориентированную на онлайн-игроков. Электронная коммерция продолжит рост и спрос на качественные склады сохранится на высоком уровне.

И еще раз выделю высокий потенциал для того, чтобы стать голубой фишкой рынка, у такого сегмента как термы. Формат становится очень популярным, а рынок подобных объектов далек от насыщения. У инвесторов появилась отличная возможность получать высокую доходность на вложенный капитал в строительство терм.

Кроме того, в число лидеров по инвестиционному потенциалу входят объекты туристической недвижимости. Внутренний туризм в России продолжит расти и развиваться, а после нормализации геополитической обстановки добавится внешний туристический поток. Тематические базы отдыха, лечебно-оздоровительные центры, отели, глэмпинги – это сегодня шанс для инвесторов не только сохранить свой капитал, но и существенно приумножить его в ближайшие годы.