Сергей Назаров, генеральный директор компании TIMES ESTATE: Уходящий год можно назвать непредсказуемым и уникальным сразу по нескольким параметрам
Пришло время оглянуться на прошедший год и записать все, что сделало его уникальным, а именно таким он стал по многим параметрам. Вашему вниманию представлена
аналитика 2021 и прогноз на 2022 год от генерального директора компании Times Estate Сергея Назарова, специально для читателей OFFICE NEWS.
ИТОГИ 2021
Уходящий год можно назвать непредсказуемым и уникальным сразу по нескольким параметрам:
1. Рекордный ввод.
На конец декабря введено в эксплуатацию почти 575 тысяч кв. м офисных площадей (GLA). Эта цифра могла быть почти вдвое больше, однако планы по вводу рекордных за последние 7 лет 903,5 тыс. кв. м, столкнулись с суровой действительностью: сложный и длительный процесс оформления разрешительной документации, ставший нормой при строительстве масштабных столичных проектов, не позволил девелоперам «вписаться» в ранее обозначенные сроки, и они были перенесены на первое полугодие 2022 года.
Объекты, срок ввода по которым переносится с 2021 года на первое полугодие 2022-го
Источник: Times Estate
Отдельно хочется обратить внимание на три важные особенности проектов 2021 года:
— Во-первых, объекты «переезжают» за пределы Садового кольца: 32% новых площадей расположены между ТТК и МКАД и 17% — за МКАД.
В центре не осталось земли под застройку (небольшие участки не могут вместить всю необходимую инфраструктуру, также строительство на них экономически невыгодно для застройщиков), требования потребителя к набору сервисов и их уровню способствуют развитию крупных многофункциональных комплексов, площадки для которых девелоперы все чаще находят за ТТК и МКАД.
— Во-вторых, 66% введенных в 2021 году площадей – это строительство под заказчика. В связи с отсутствием на рынке качественных блоков площадью более 10-20 и даже 5 тыс. кв. м, крупные холдинги вынуждены строить офисные центры в формате built-to-suit (BTS). В текущем году были введены сразу три крупных проекта такого формата: Ростех-Сити (174 тыс. кв м), Сбербанк-Сити (128 тыс. кв. м) и Два капитана (79,8 тыс. кв. м).
Это, а также большой процент предварительных договоров на стадии строительства, позволили сохранить спекулятивный объем предложения практически неизменным на протяжении последних девяти месяцев года.
В 2022-м в формате BTS выйдет еще один большой объект — AFI Square (почти 79 тыс. кв. м), который был арендован Группой Тинькофф еще в июне 2020 года.
— В-третьих, как уже упоминалось выше, требования клиентов к качеству проектов значительно выросли: особым спросом пользуются офисные блоки в классе А и А+ в ключевых локациях города.
Объекты, введенные в эксплуатацию в 2021 году
Источник: Times Estate
2. Вакантность и ставки.
Востребованность качественных проектов отразилась и на показателях вакантности: в классе А и А+ по итогам года она сократилась сразу на 2 п.п. и составила 9,5%. Одновременно, класс В отличается стабильностью: колебания в течение года составляли всего 0,2-0,3 п.п. На данный момент вакантность здесь оценивается в 5,5%.
Основу текущего предложения на рынке составляют небольшие блоки, площадью 100-500 кв. м, которые не способны покрыть сформировавшийся дефицит со стороны арендаторов и инвесторов, сохраняющих высокую активность на протяжении всего года.
Уровень вакансии в пределах ТТК по итогам года – 6%. ММДЦ «Москва-Сити» завершает год с рекордно низкой долей свободных офисов (чуть больше 3%), Ленинградский деловой район сократил вакантность вдвое – здесь осталось всего 4,5% блоков, готовых принять арендаторов. Центр по-прежнему «пуст».
Основными «активистами» спроса выступают IT-компании, банки и e-commerce.
Такое положение дел не могло не сказаться на ставках: класс А увеличил стоимость офисов на 0,5% с начала года (средняя запрашиваемая ставка на середину декабря 26,5 тыс. руб./кв. м /год без учета операционных расходов и НДС. При этом внутри МКАД арендная ставка в среднем составляет 30-35 тыс. руб./кв. м /год, в классе «прайм» — 45 тыс. руб./кв. м /год), в классе В ставка аренды выросла на 1,3% (до 17,6 тыс. руб./кв. м /год без учета операционных расходов и НДС).
Дополнительными факторами, подталкивающими арендные ставки вверх, стало увеличение стоимости строительства и рост инфляции не только на российском, но и на мировом рынке.
3. Востребованность гибкого формата.
Наиболее активный сегмент уходящего года, который доказал свою жизнеспособность и конкуретность на офисном рынке: ключевые игроки выбирали именно этот формат для размещения своих подразделений, причем увеличилось не только количество сделок с гибкими офисами, но и их размер. Загрузка площадок в разных районах составляет 80-90% при средней ставке 25 тыс. руб. за рабочее место.
Крупнейшие сделки 2021 года в сегменте гибких офисов
Источник: Times Estate
Крупнейшими игроками «гибкого» рынка остаются SOK (9,3% от общей площади сервисных офисов), IWG (8,8%), Мой кабинет и WeWork (по 6,3%), Space 1 (6,1%), Ключ (5,7%), Meeting Point (5,4%), Workki (5,1%), Grow up (4,8%), Business Club (3,9%).
Несмотря на впечатляющие показатели, этот рынок все еще сильно мал по сравнению с общим офисным предложением: его доля составляет всего 1,4%. Мы по-прежнему «не дотягиваем» до 6,1% в Амстердаме или 5,6% в Лондоне. Также сервисные офисы в основном рассматриваются в качестве временных, где компании остановились в ожидании готовности собственных штаб-квартир. Возможность заключения аренды на небольшой срок и готовность помещения к въезду по-прежнему остаются ключевыми преимуществами сервисных офисов.
ПРОГНОЗ 2022
Следующий год московский офисный рынок проведет в похожем дефицитном состоянии: выход действительно крупных проектов запланирован на 2023-2025 года, а пока все площади либо законтрактованы, либо состоят из небольших блоков, что не поможет перекрыть сформировавшийся спрос на большие качественные площади.
Качество остается одним из главных критериев выбора офиса, при этом стоимость уже не играет существенную роль: рынок перешел на сторону арендодателя, и ставки продолжат свой умеренный рост по мере выхода новых объектов.
Многофункциональность, уровень и количество сервисов, их легкая доступность – ключевые требования современного потребителя, которые девелоперы стараются максимально учесть в новых проектах. Бизнес-парки и многофункциональные центры — тренд и основа современного строительства.
Проекты, заявленные к вводу в 2022 году
Источник: Times Estate
* Без учета эксплуатационных расходов и НДС
** Рассматриваются объекты класса А, сроки ввода, заявленные девелопером
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Проект общественных пространств офисного комплекса BELL признан лучшим на премии Arendator Awards
Проект общественных интерьеров офисного комплекса BELL, который девелопер MR реализует под брендом MR Office в Белорусском районе, стал победителем федеральной премии Arendator Awards в номинации «Лучший проект Fit-out». Концепцию лобби, лифтовых холлов и паркинга разработало архитектурное бюро ECUS.
Горизонтальные небоскрёбы появятся на набережной в Даниловском районе
Архитектурная комиссия города Москвы согласовала концепцию нового квартала Sminex по адресу Автозаводская улица, земельный участок 25, 25/1. Ансамбль включает жилой и офисный объёмы. На набережной и со стороны проспекта Лихачёва девелопер разместит два монументальных корпуса из «сложенных» друг на друга небоскрёбов. За ними — более низкие камерные дома с зелёными и красными фасадами из металла, авторской керамики и стеклофибробетона. Между жилой и деловой застройкой, а также вдоль реки Sminex создаст уютные городские променады с ресторанами и кафе с открытыми террасами.
В Москве откроется первый в России Osteria Bianca
На первых этажах бизнес-центра класса А Upside Кунцево откроются два проекта ресторатора Максима Дорофеева – в партнерстве с ресторанной группой «Тигрус» первый в России Osteria Bianca площадью 477 кв. м и самостоятельный проект лаундж-изакая Hookah Place площадью 195 кв. м. Консалтинговая компания RRG выступила брокером-консультантом по привлечению операторов.
Сложность внешнего облика небоскрёба TOP TOWER в Москве-Сити была отмечена наградой «Фасад года»
Деловой небоскрёб TOP TOWER, который MR возводит в Москве-Сити в рамках офисного направления MR Office, стал победителем Facade Architecture Awards — 2026 и получил награду «Фасад года». Диплом за проект вручили команде генерального проектировщика — ТПО «ПРАЙД».
80% мультилокальных операторов стрит-ритейла УК «Аструм Недвижимость» составляют малый бизнес
На конец III квартала 2026 года 68 арендаторов коммерческих помещений в жилых комплексах ГК «Гранель» работали как минимум в двух проектах. Годом ранее их было 61. По данным УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ЖК группы, около 80% таких арендаторов – 55 из 68 – представители малого и среднего бизнеса.
УК STONE Office запустила цифровую платформу ПРИЗМА (PRYSM) еще в двух бизнес-центрах
Цифровая платформа для управления коммерческой недвижимостью «ПРИЗМА» (PRYSM) от MANUFAQTURY начала работу в бизнес-центрах STONE Ленинский и Tower D, находящихся в едином контуре стандартов эксплуатации УК STONE Office. Объекты были введены в эксплуатацию летом 2026 года и сейчас находятся на этапе передачи помещений. Запуск платформы стал частью долгосрочного сотрудничества компаний: до 2030 года платформа будет внедрена в 13 бизнес-центрах класса А от девелопера STONE общей площадью около 850 тыс. кв. м.
CORE.XP: 7,3% вакансии не означают широкий выбор: в Москве дефицит крупных готовых офисов
По данным консалтинговой компании CORE.XP, в сентябре 2026 года доля свободных площадей на офисном рынке Москвы достигла 7,3% против 4,0% годом ранее. При этом рост вакансии не означает расширения выбора для крупных арендаторов: в сегменте офисов площадью свыше 5 000 кв. м готовыми к въезду являются лишь 17% экспонируемой площади, а в классе А — только два блока общей площадью 20,8 тыс. кв. м.
У Киевского вокзала появится многофункциональный центр
Согласована архитектурная концепция общественно-делового квартала, который появится между Киевским вокзалом и Бережковской набережной. Проект общей площадью почти 280 тыс. кв. м объединит офисы, ритейл, общественные пространства и сервисную инфраструктуру.Девелопером проекта выступает компания Новая Эра — дочерняя структура ООО «РЖД-Недвижимость». Архитектурную концепцию разработало бюро IND.Квартал займет…
Regions Development: Почти 66% продаваемых бизнес-центров Москвы расположены за ТТК
Продажа бизнес-центров в Москве сосредоточена в поясе между Третьим транспортным кольцом и МКАД, подсчитали аналитики компании Regions Development. На эту территорию сегодня приходится 65,7% всех реализуемых деловых комплексов столицы (46 проектов) и 90,2% доступных для покупки офисных блоков (1,3 тыс. помещений). При этом в историческом центре предложение сократилось до минимума.
Портфельный подход в девелопменте: как КОЛДИ внедряет новую модель управления
Высокая стоимость капитала и изменение структуры спроса требуют от девелоперов более точного управления продуктом, инвестициями и горизонтом развития. Для компании КОЛДИ это стало основой перехода от модели управления отдельными объектами к системному портфельному подходу, в котором результат каждого проекта рассматривается в контексте общей структуры бизнеса.
