Сергей Назаров, генеральный директор компании TIMES ESTATE: Уходящий год можно назвать непредсказуемым и уникальным сразу по нескольким параметрам

Пришло время оглянуться на прошедший год и записать все, что сделало его уникальным, а именно таким он стал по многим параметрам. Вашему вниманию представлена

аналитика 2021 и прогноз на 2022 год от генерального директора компании Times Estate Сергея Назарова, специально для читателей OFFICE NEWS.

ИТОГИ 2021

Уходящий год можно назвать непредсказуемым и уникальным сразу по нескольким параметрам:

1. Рекордный ввод.

На конец декабря введено в эксплуатацию почти 575 тысяч кв. м офисных площадей (GLA). Эта цифра могла быть почти вдвое больше, однако планы по вводу рекордных за последние 7 лет 903,5 тыс. кв. м, столкнулись с суровой действительностью: сложный и длительный процесс оформления разрешительной документации, ставший нормой при строительстве масштабных столичных проектов,  не позволил девелоперам «вписаться» в ранее обозначенные сроки, и они были перенесены  на первое полугодие 2022 года. 

Объекты, срок ввода по которым переносится с 2021 года на первое полугодие 2022-го

Источник: Times Estate

Отдельно хочется обратить внимание на три важные особенности проектов 2021 года:

— Во-первых, объекты «переезжают» за пределы Садового кольца: 32% новых площадей расположены между ТТК и МКАД и 17% — за МКАД.

В центре не осталось земли под застройку (небольшие участки не могут вместить всю необходимую инфраструктуру, также строительство на них экономически невыгодно для застройщиков), требования потребителя к набору сервисов и их уровню способствуют развитию крупных многофункциональных комплексов, площадки для которых девелоперы все чаще находят за ТТК и МКАД.

— Во-вторых, 66% введенных в 2021 году площадей – это строительство под заказчика. В связи с отсутствием на рынке качественных блоков площадью более 10-20 и даже 5 тыс. кв. м, крупные холдинги вынуждены строить офисные центры в формате built-to-suit (BTS). В текущем году были введены сразу три крупных проекта такого формата: Ростех-Сити (174 тыс. кв м), Сбербанк-Сити (128 тыс. кв. м) и Два капитана (79,8 тыс. кв. м).

Это, а также большой процент предварительных договоров на стадии строительства, позволили сохранить спекулятивный объем предложения практически неизменным на протяжении последних девяти месяцев года.

В 2022-м в формате BTS выйдет еще один большой объект — AFI Square (почти 79 тыс. кв. м), который был арендован Группой Тинькофф еще в июне 2020 года.

— В-третьих, как уже упоминалось выше, требования клиентов к качеству проектов значительно выросли: особым спросом пользуются офисные блоки в классе А и А+ в ключевых локациях города.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 2021 году

Источник: Times Estate

2. Вакантность и ставки.

Востребованность качественных проектов отразилась и на показателях вакантности: в классе А и А+ по итогам года она сократилась сразу на 2 п.п. и составила 9,5%. Одновременно, класс В отличается стабильностью: колебания в течение года составляли всего 0,2-0,3 п.п. На данный момент вакантность здесь оценивается в 5,5%.

Основу текущего предложения на рынке составляют небольшие блоки, площадью 100-500 кв. м, которые не способны покрыть сформировавшийся дефицит со стороны арендаторов и инвесторов, сохраняющих высокую активность на протяжении всего года.

Уровень вакансии в пределах ТТК по итогам года – 6%. ММДЦ «Москва-Сити» завершает год с рекордно низкой долей свободных офисов (чуть больше 3%), Ленинградский деловой район сократил вакантность вдвое – здесь осталось всего 4,5% блоков, готовых принять арендаторов. Центр по-прежнему «пуст».

Основными «активистами» спроса выступают IT-компании, банки и e-commerce.

Такое положение дел не могло не сказаться на ставках: класс А увеличил стоимость офисов на 0,5% с начала года (средняя запрашиваемая ставка на середину декабря 26,5 тыс. руб./кв. м /год без учета операционных расходов и НДС. При этом внутри МКАД арендная ставка в среднем составляет 30-35 тыс. руб./кв. м /год, в классе «прайм» — 45 тыс. руб./кв. м /год), в классе В ставка аренды выросла на 1,3% (до 17,6 тыс. руб./кв. м /год без учета операционных расходов и НДС).

Дополнительными факторами, подталкивающими арендные ставки вверх, стало увеличение стоимости строительства и рост инфляции не только на российском, но и на мировом рынке.

3. Востребованность гибкого формата.

Наиболее активный сегмент уходящего года, который доказал свою жизнеспособность и конкуретность на офисном рынке: ключевые игроки выбирали именно этот формат для размещения своих подразделений, причем увеличилось не только количество сделок с гибкими офисами, но и их размер. Загрузка площадок в разных районах составляет 80-90% при средней ставке 25 тыс. руб. за рабочее место.

Крупнейшие сделки 2021 года в сегменте гибких офисов

Источник: Times Estate

Крупнейшими игроками «гибкого» рынка остаются SOK (9,3% от общей площади сервисных офисов), IWG (8,8%), Мой кабинет и WeWork (по 6,3%), Space 1 (6,1%), Ключ (5,7%), Meeting Point (5,4%), Workki (5,1%), Grow up (4,8%), Business Club (3,9%).

Несмотря на впечатляющие показатели, этот рынок все еще сильно мал по сравнению с общим офисным предложением: его доля составляет всего 1,4%. Мы по-прежнему «не дотягиваем» до 6,1% в Амстердаме или 5,6% в Лондоне. Также сервисные офисы в основном рассматриваются в качестве временных, где компании остановились в ожидании готовности собственных штаб-квартир. Возможность заключения аренды на небольшой срок и готовность помещения к въезду по-прежнему остаются ключевыми преимуществами сервисных офисов.

ПРОГНОЗ 2022

Следующий год московский офисный рынок проведет в похожем дефицитном состоянии: выход действительно крупных проектов запланирован на 2023-2025 года, а пока все площади либо законтрактованы, либо состоят из небольших блоков, что не поможет перекрыть сформировавшийся спрос на большие качественные площади.

Качество остается одним из главных критериев выбора офиса, при этом стоимость уже не играет существенную роль: рынок перешел на сторону арендодателя, и ставки продолжат свой умеренный рост по мере выхода новых объектов.

Многофункциональность, уровень и количество сервисов, их легкая доступность – ключевые требования современного потребителя, которые девелоперы стараются максимально учесть в новых проектах. Бизнес-парки и многофункциональные центры — тренд и основа современного строительства.

Проекты, заявленные к вводу в 2022 году

Источник: Times Estate

* Без учета эксплуатационных расходов и НДС
** Рассматриваются объекты класса А, сроки ввода, заявленные девелопером