В офисы класса В и С приходят посреднические и торговые компании

Рынок коммерческой недвижимости постоянно меняется. И если в элитных офисах класса А экосистема более-менее замкнутая, то демократичные площади класса В и С постоянно привлекают новые сегменты. О ситуации на рынке офисной недвижимости 2017 и портрете типичного арендатора в интервью изданию Недвижимость&Цены рассказал Смирнов Денис, руководитель отдела продаж ГК «ИТКОЛ».

— Денис Анатольевич, поделитесь наблюдениями, как текущая экономическая ситуация сказывается на рынке арендаторов коммерческой недвижимости класса В? —  Кризис продолжается, и это действительно сказывается на среднем и малом бизнесе, который является основным сегментом недвижимости класса В. Развиваться в условиях кризиса сложно, большинство компаний стагнируют. Хотя рынок арендаторов немного растет за счет клиентов класса С, которые переезжают на объекты классом выше, потому что ставки сегодня примерно сравнялись. При этом клиенты класса А просто переходят из одного делового центра этого класса в другой.

— Как в этой ситуации арендодатели привлекают клиентов на объекты класса В? — В В-классе сегодня много бизнес-центров после редевелопмента: на объектах сменили отделку, инженерные коммуникации. Далеко не все идут на повышение качества сервиса, многие собственники стараются брать ставками, демпингом. На кризисном рынке в условиях высокой конкуренции кажется, что привлечь арендатора можно только ценой. А это не так. Многие забывают о развитии качества сервиса на объектах, построении открытых партнерских отношений. Одним из трендов последнего времени считаю увеличение значимости и роли риелторов, которые раньше были одним из побочных инструментов. Арендатору проще обратиться к десятку риелторов, потому что если до 2015-2016 года заключался двухсторонний договор и риелторы брали деньги и с клиента, сегодня им платит только собственник-арендодатель. Зачем искать что-то самому, если можно обратиться к профессиональной компании, которые все сделают за тебя, а тебе останется только съездить на объекты и выбрать подходящий.

— Как в новых условиях выстраиваются взаимоотношения с риелторами? — Риелторский бизнес – это всегда «про деньги»: чем выше комиссия, тем интереснее работать риелтору. Большинство риелторов на рынке коммерческой недвижимости класса В и С не интересны «большой пятерке». Профессиональных компаний тоже не так много, в основном это ИП, частные компании, бывшие сотрудники большой пятерки, бывшие наемные риелторы с наработанной базой. Мы предлагаем риелторам свои системы мотивации, увеличение процента за качественного клиента, либо разовая выплата.

— Как игроки рынка приспособились к изменившимся экономическим условиям? — Конкуренция усилилась. Многие бизнесы разорились, появились свободные площади. Арендаторы экономят на аренде и уменьшают свои площади, а все собственники в основном работают с ценой. Профессиональных управляющих компаний не так много, поэтому далеко не все обращают внимание на сервис. Компания ИТКОЛ — одна из лучших компаний по отношению к своим объектам и арендаторам, сервис находится на очень высоком уровне. Мы следим не только за состоянием зданий, но и за их внешним видом, за благоустройством внутренних зон. Большое внимание уделяем обеспечению арендатора сервисными услугами, развитию инфраструктуры. Это парковки, зоны отдыха, банкоматы, профессиональные операторы питания. Также разрабатываем различные партнерские программы, чтобы арендаторам было удобно: скидка на грузоперевозки при переезде, выгодные договоры по канцелярии, мобильной связи, питьевой воде и так далее. При этом не препятствуем, если арендатор хочет подключить своего провайдера. Удобство клиента на первом месте. Так делают далеко не все. Либо не уделяют этому внимания, либо создают дочернюю компанию и занимаются непрофильным для себя бизнесом. Это зачастую непрофессионально и ни к чему хорошему не ведет.

— Опишите типичного арендатора офиса класса В? — В первую очередь во время кризиса сокращается рынок маркетинга, рекламы и консалтинга. Поэтому сейчас в офисы класса В и С приходят в основном посреднические и торговые компании. Класс В — это, как правило, здания бывших НИИ и заводов с большими аудиториями, поэтому их снимают учебные центры, коммерческие университеты. Бывает, что собственник вкладывается во фронт-офис и хочет сэкономить на бэк-офисе, тогда его тоже размещают в классе В. У производства тоже сейчас большие сложности. Рынок тяжелый, цепочки растягиваются, возникает нехватка средств. Поэтому очень многие производства из Москвы уходят туда, где дешевле, либо просто закрываются, к сожалению. Выживают только небольшие производства с уникальным продуктом. Но средний арендатор — это действительно небольшие компании от 3 до 10 человек, арендующие от 20 до 50 квадратных метров класса В. Многие сокращают кадры, переезжают из одного помещения в другое, оптимизируя при этом рабочее пространство и количество сотрудников.

— Как обстоят дела с заполняемостью объектов компании ИТКОЛ? Заполняемость у нас очень хорошая. В среднем нормальной ситуацией в текущих условиях считается 10-15% свободных площадей, но мы с этим не согласны, поэтому ищем новые пути, как привлечь клиента на наши площади. Кроме сервиса и специальных предложений это сарафанное радио. Часто к нам приходят партнеры наших арендаторов, которым было бы удобно работать с ними на одной территории. При этом люди сразу замечают другой уровень сервиса и арендуют площади на долгие сроки.