Коворкинг: за и против

Коворкинг — это идеальный формат аренды помещения для людей, у которых нет возможности много платить за рабочее пространство, поэтому высокие ставки исключают большой поток арендаторов. После кризиса популярность коворкинг-пространств начала расти в геометрической прогрессии. Однако эксперты не исключают, что спрос на «офисные коммуналки» — явление временное. По данным NAI Becar, на сегодняшний день в Москве насчитывается не менее 100 коворкинг-площадок, сообщают Вести-Недвижимость. Только за последние два кризисных года на рынке открылись более 35 коворкинг-центров, общая площадь которых составила 20 тысяч квадратных метров. Эксперты NAI Becar прогнозируют, что к концу 2017 года этот показатель вырастет еще на 20%. Больше станет и арендаторов, заинтересованных в оптимизации затрат на офисы — по прогнозам аналитиков NAI Becar, в течение 2017 года число людей, предпочитающих коворкинг-пространства, увеличится на 41 процента.

Диверсификация рисков. Столь активное развитие направления, которое еще три-четыре года назад подавляющее большинство игроков московского рынка просто не воспринимало всерьез, получило благодаря кризису. Аренда офисов на стационарной основе в качественных бизнес-центрах для многих владельцев бизнеса стала слишком дорогим удовольствием, в связи с чем сегодня в Москве незаполненными остаются около 35% деловых центров класса А и В. При этом, по словам директора по работе с ключевыми клиентами NAI Becar Константина Королева, с точки зрения некоторых собственников БЦ, коворкинг – это способ диверсифицировать риски загрузки офисного объекта. «Большой качественный коворкинг становится своего рода магнитом для других более классических арендаторов, так или иначе связанных с тематикой коворкинга или обслуживающих экосистему инноваций и предпринимательства (маркетологи, юристы, бухгалтеры и т.д.). Кроме того, коворкинг впоследствии может предоставлять другие сервисы — от аренды переговорных до проведения крупных конференций», — поясняет Королев. Владельцы БЦ, решившиеся на создание коворкингов, считают, что в той или иной степени коворкинг — это работа на перспективу. Ведь рано или поздно бизнес посетителей коворкингов разовьется, начнет приносить прибыль, и когда им понадобится собственный офис, они станут полноценными арендаторами этого же БЦ. Что касается собственников высококачественных офисов, то большинство из них не спешат перекраивать помещения под «офисные коммуналки», поскольку даже по дисконтным ценам сдавать площади под классические офисы выгоднее.

Спорное решение. В целом объем инвестиций в создание одного коворкинга на территории БЦ колеблется от 30 до 50 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от состояния помещения и метража. Чем больше площадь коворкинга, тем, соответственно, меньше его стоимость. Если исходить из того, что в среднем площадь одного коворкинга в Москве составляет 350 кв. м, то минимальные вложения в переформатирование объекта составляют 10,5 миллиона рублей. При этом, по данным аналитиков, диапазон месячной арендной платы за фиксированное место в московском коворкинге колеблется от 6 тыс. до 30 тыс. рублей, за нефиксированное от 2, 8 до 15 тыс. рублей, а средняя площадь рабочего места — 5,6 квадратных метра. Несложно подсчитать, что при условии бесперебойного потока арендаторов и 100-процентной заполняемости выйти на окупаемость собственнику удастся не раньше, чем через 5 лет. Теоретически более быстрая окупаемость возможна, если владелец устанавливает максимально высокие тарифы. Однако основной целевой аудиторией бизнес-коворкингов являются фрилансеры и начинающие предприниматели, которые только формируют команду или пока не имеют крупных заказчиков, чтобы арендовать отдельный офис. То есть, коворкинг — это идеальный формат аренды помещения для людей, у которых нет возможности много платить за рабочее пространство, поэтому высокие ставки исключают большой поток арендаторов.

По мнению руководителя отдела маркетинга ГК «ИТКОЛ» Марины Кононенко, сегодня рынок коммерческой недвижимости меняется в сторону увеличения сервис-предложений для клиента. И коворкинг — это тренд рынка, который набирает обороты. «Но необходимо помнить, что коворкинг «закрывает» определенную нишу бизнеса, и эти площадки должны отвечать ряду требований.  Например, шаговая доступность от метро, наличие паркинга.  Для себя мы отмечаем, что с каждым годом объем предложений растет, и со своей стороны внимательно следим за уровнем спроса на коворкинги, анализируем рентабельность возможных вложений в организацию этого направления бизнеса. Но пока мы не открыли ни один коворкинг на территории наших объектов», — говорит эксперт.

На круги своя. По мнению большинства экспертов, в случае окончательной стабилизации экономики и улучшения ситуации на рынке качественных офисов Москвы, беспрецедентный рост коворкингов, который наблюдается в настоящее время, прекратится. В условиях экономического роста спрос на эти площади сохранится только со стороны небольшой доли фрилансеров и малых компаний, которым требуется помещение на несколько сотрудников. Также, как и в настоящее время, наиболее активно коворкинги будут развиваться в офисных центрах класса С, расположенных в зданиях бывших промышленных предприятий, так как именно там устанавливаются наиболее доступные для посетителей арендные ставки.