Анастасия Малкова, Stone: Как молодым бизнес-центрам переманить арендаторов из центра Москвы

Анастасия Малкова, в интервью РБК ответила на вопросы по теме введения и заселения новых офисных зданий в Москве. К концу 2017 года в столице будет введено не более 500 тыс. кв. м офисов, это один из самых низких показателей рынка за последнее время. При этом значительная часть новых и свободных офисов в столице сегодня приходится на одну локацию — «Москву-Сити». Долгое время именно высотный деловой центр был точкой притяжения арендаторов. Однако сегодня компании все больше обращают свое внимание на бизнес-центры на периферии. При условии равноценного сервиса и более низких ставок спрос постепенно начал смещаться от центра к офисным объектам за ТТК. 

Если взять офисные объекты класса А, находящиеся преимущественно в центре города, то их целевые клиенты — компания, чей имидж и статус по определенным причинам не позволяет уходить на периферию, а также иностранные игроки. Категория бизнес-центров в пределах ТТК в основном и рассчитана на международных игроков и тех, для кого иметь фронт-офис необходимо в небольшой удаленности от центра вне зависимости от цены и реального качества. За текущий год, по нашим оценкам, активность российских и западных компаний на рынке аренды/продажи офисов находится в соотношении 80 к 20. Сокращение числа иностранных игроков не тренд, а уже существующая реальность, и в условиях борьбы за клиента умение подстраиваться под конъюнктуру рынка — ключевое для выживания на нем. Обратимся к сухим цифрам — средний уровень вакансии на офисном рынке столицы составляет порядка 15–16%; большая вакансия наблюдается по-прежнему в объектах класса А, расположенных не в самых привлекательных локациях, а также в бизнес-центрах, где ряд договоров аренды подошел к концу и ведутся переговоры о продлении. В объектах класса B сложилась и своя динамика: бизнес-центры B+ существуют с максимальной вакансией — 15,5% (в классе А она может достигать 20% и более), а вот B- уже не более 10% вакантных площадей.

Такая ситуация объясняется, во-первых, ценовым соотношением аренды в объектах разного класса, а во-вторых, отсутствием явных конкурентных преимуществ, способных перетянуть арендатора в свою сторону. Если разделить количество сделок по аренде и продаже в офисах на центр и периферию, то мы увидим, что 40% приходится на объекты за ТТК, а 25% — на зоны между Садовым кольцом и Третьим транспортным. Такая динамика говорит о явном оттоке компаний из центра на периферию, где уже появились достойные по уровню и качеству бизнес-центры и бизнес-парки, часть их которых приходится на проекты редевелопмента. Сейчас, безусловно, идеальный период, когда небольшие офисные объекты могут получить крупного клиента, а бизнес-центры с проработанной концепцией и грамотными брокерами перетянут на себя спрос. Но несмотря на, казалось бы, очевидные факторы, 90% от общего числа предложений не отличается друг от друга ничем, кроме локации и небольшой вариабельности арендных ставок. В век, когда компании уже давно применяют форматы open space и hot desk, работают в режиме проектных команд и далеко не всегда нуждаются в классических офисах, собственникам важно предложить такой продукт, который задаст новую планку для офисных объектов на всем рынке. Ошибочно полагать, что модели google-офисов с отсутствием кабинетов и местами привычных рабочих станций — это дорого и подходит для узкого сегмента. Чем больше гибкости в плане нарезки помещений, отделке, инфраструктуре и условиях будет предлагать собственник, тем больше шансов у него найти арендаторов.

Еще одной фишкой, которая эффективно работает на западном рынке уже много лет, является упор на архитектуру. Монотонные холлы и коридоры с прямоугольным ресепшеном больше не привлекают. А вот насыщенные различными функциями МОПы, атриумы и интерьерные доминанты входных групп — мелочи, образующие совершенный продукт. Оригинальная архитектура экстерьера и интерьеров не требует огромных вложений, но повышает привлекательность продукта. Особенно важно это для молодых объектов, которые не обладают еще сильным брендом и должны завоевать доверие и арендаторов, и всего рынка. Создание таких проектов одинаково успешно работает не только для самого собственника, но и улучшает облик города, привлекает внимание и вызывает интерес. Но одной архитектуры все равно мало — интересные пространства требуют интересных активностей, которые почти отсутствуют на рынке в привычных БЦ. Это и выставки, и лекции, и всевозможные мастер-классы для арендаторов комплекса (как действующих, так и потенциальных). Популярный и активно продвигаемый сегодня формат «город в городе», где в границах одного объекта можно найти услуги, новых партнеров и многое другое, не создается сам по себе. Он формируется в том числе благодаря усердной работе управляющей компании и, главное, умению собственника быть на волне agile, то есть гибким, адаптируемым и современным. При равных условиях и существующих рыночных реалиях именно такие объекты будут востребованы в ближайшие годы. И даже не самая выигрышная локация перестанет быть спорным фактором для будущих арендаторов.