В поисках арендатора — Обзор рынка офисов 2015

Средний размер крупнейших сделок на рынке офисной аренды г. Москвы по 2015 года составил примерно 12 тыс. кв.м, что почти вдвое больше по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Активность в сегменте офисной недвижимости Столицы обусловлена в основном с одной стороны наличием валютных контрактов в ряде офисных комплексов класса «А» и высокой волатильностью курса национальной валюты с другой стороны. В 2015 году по сравнению с годом неясных перспектив — 2014 были закрыты крупнейшие сделки по аренде и покупке офисных площадей за период последних двух лет. Речь идет не только о переездах в новые помещения, но и о пересогласовании условий действующих контрактов. На фоне общего снижения ставок на рынке Арендаторы инициировали и вступали в переговоры по пересмотру условий аренды, с собственниками, оказавшимися «не в тренде» и стремящимися сохранить высокие арендные ставки уровне зафиксированном еще до 2013 года.

Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости  «Knight Frank«, в своем интервью для «CRE«: «Рост среднего размера крупнейшей сделки на рынке офисной аренды в текущих реалиях объясняется тем, что рынок достиг дна, и компании-арендаторы стремятся воспользоваться ситуацией, зафиксировав низкие ставки аренды до того момента, как они начнут расти. Некоторые компании консолидировались в качественных объектах, переехав из низкокачественных опять же на фоне низких ставок аренды. Другие вместо продления договора с несговорчивым собственником смогли переехать на более интересных условиях в новое здание в развивающемся деловом районе. Таким образом, ряд собственников в 2015 г. успешно сдали свои помещения и частично заполнили здания, хотя и были вынуждены сделать это с большими дисконтами. Однако теперь они уже менее охотно идут на уступки, т.к. нет уже такой отчаянной ситуации, когда здание стоит пустое». В свою очередь интернет-портал «AllMoscowOffices» с собственной агентской службой с большим количеством сделок, совершенных в 2015 году подвел итоги  рынка в 2015 году, спрогнозировав на последующий период развитие двух диаметрально противоположных трендов: «Речь об укреплении партнерских отношений консультантов и собственников по «нестандартным» объектам и обесценивании эксклюзивности по «классическим» объектам. По итогам 2015 года совокупная площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов в Москве составила почти 650 тыс. кв.м, против 1 280 000 кв.м в 2014 году. В 2016 году новых офисных помещений построят еще меньше, в пределах 450 тыс. кв.м. Но даже этот объем с большей долей вероятности превысит фактический спрос на новые офисные помещения. Несмотря на то, что общая площадь реализованных помещений (имеются в виду сделки аренды и продажи) по итогам  превысит 1 млн кв.м, аналитики «Cushman&Wakefield» отмечают существенное снижение спроса на новые офисы. Большинство сделок на рынке связаны с освобождением старых площадей и переездом в новые здания, зачастую меньшие, в связи с чем в обозримом будущем не приходится ожидать снижения количества предложений свободных офисов на рынке. 

Уровень вакансий за год вырос на с 16,6% в конце 2014 г. до 20,1% в конце 2015-го. Доля вакантных помещений в классе «А» была стабильной весь год, составив примерно 31%, а в классе В значительно выросла — приблизительно на 4 п.п. за год (с 12,3% до16,4% за тот же период). Всего в настоящее время незанятыми остаются 3,2 млн кв. м офисных помещений. К концу 2016 г. на рынке предположительно будет предлагаться не менее 3,3 млн кв. м качественных офисов. Ставки аренды в 2015 году снижались ежеквартально и к концу года достигли минимального уровня за последние 15 лет. Среднегодовая ставка аренды качественного офиса по всем заключенным сделкам в 2015 г. составляет около $360 — по сравнению с прошлым годом этот показатель снизился на 30%. Особенно заметно он упал в 4 квартале, когда по заключенным сделкам в классе А долларовый эквивалент ставки составил $408, а в классе В — $239. Средняя ставка по сделкам, заключенным в четвертом квартале, опустилась до $265 (показатели приведены без учета операционных расходов и НДС). Подводя итоги 2015 г., эксперты приводят статистические данные и рассуждают о перспективах рынка офисной недвижимости: — объем введенных в эксплуатацию новых офисных площадей за 2015 год составил почти в два раза меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Общий объем нового предложения по итогам 2015 г. составил около 800 тыс. кв.м. Объем ввода в 2016 году может оказаться еще ниже: ожидается, что на рынок будет введено не более 600 тыс. кв.м. Собственники продолжают снижать стоимость аренды в надежде уровняться с уровнем платежеспособного спроса и обеспечить интересуемое количество сделок на своих объектах.

В объектах класса «А» средний уровень запрашиваемых ставок аренды достиг $450 за кв.м в год. В классе «B+» средние запрашиваемые базовые ставки аренды составили соответственно $275 за кв. м в год. На рынке сформировалось избыточное предложение. На  данный момент свободно около более 3 220 000 кв.м офисных площадей, т.е. каждый шестой квадратный метр в Москве остается без арендатора. Как отмечает «CRE» в текущих условиях эксперты не видят предпосылок к росту арендных ставок вплоть до 2018 года. Тренд по заключению рублевых договоров аренды сохранится до конца 2016 года, как минимум.