ЗПИФы удвоили объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2025 году

По итогам 2025 г. ЗПИФы обеспечили 105,1 млрд руб. приобретений коммерческой недвижимости, что в 2,3 раза выше объёма прошлого года (45,9 млрд руб.) и является рекордом за всю историю наблюдений. Всего ЗПИФ совершили 23 сделки, средний оцениваемый объем каждой – около 4,6 млрд руб.: складская недвижимость – в среднем 4,7 млрд руб., офисы – в среднем 5,1 млрд руб., торговая недвижимость – 3,7 млрд руб. Доля ЗПИФ в общей структуре классических инвестиционных сделок за год выросла с 10,1% до 18,1%. В последнее время ЗПИФы и их паи становятся более актуальными и привлекательными для квалифицированных инвесторов как инструмент защиты и наращивания капитала. Вместе с тем высокая стоимость кредитного плеча предоставила ЗПИФам возможности для приобретения объектов за разумные «живые» деньги. По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. высокий интерес ЗПИФ к коммерческой недвижимости сохранится, при этом предложение качественных активов по привлекательной доходности и цене по-прежнему будет лимитированным.

В 2025 г. ЗПИФы сформировали 70,7 млрд руб. приобретений складской недвижимости, что в 1,6 раз больше, чем в 2024 г. Наиболее крупными складскими сделками ЗПИФ по итогам 2025 г. стали: покупка УК «Современные фонды недвижимости» логистических парков «NK парк Домодедово-2» (148 тыс. кв. м) и «NK парк Вешки-2» (77,4 тыс. кв. м) у NK Group, приобретение Central Properties последнего актива бельгийской Ghelamco — складского комплекса в Дмитрове (243 тыс. кв. м).

В сегменте офисной недвижимости объем приобретений инвестиционными фондами составил 25,4 млрд руб., что в 18 раз выше, чем в 2024 г. Среди крупнейших сделок можно отметить приобретение в интересах инвестиционного фонда БЦ «ТЕСЛА» (35,9 тыс. кв. м) у Группы «Эталон», покупку делового квартала «Серебряный фонтан» (26,7 тыс. кв. м) у Группы «Эталон» и бизнес-центра «Дельта Плаза» (26,2 тыс. кв. м) у Accent Capital фондами под управлением «ВИМ Сбережения».

В сегменте торговой недвижимости в 2025 г. объем приобретений ЗПИФ составил 7,3 млрд руб., при этом в 2024 г. сделки не зафиксированы. Крупнейшая сделка 2025 г. — приобретение компанией «Аврора» у китайской группы SIIC 50% ТРЦ «Жемчужная Плаза».

74% объема сделок ЗПИФ в денежном выражении в 2025 г. было реализовано в Московском регионе, 15% в Петербургской агломерации, 11% — в других регионах РФ.

Законодательные изменения в сегменте ЗПИФ с 1 марта 2026 года, по прогнозам Nikoliers, делают этот сегмент гибче и доступнее для инвесторов и бизнеса и, соответственно, будут способствовать увеличению объемов инвестиций в ЗПИФы. Переквалификация фондов позволит привлечь дополнительных розничных инвесторов и увеличить капитал, упростит вход в недвижимость и другие активы без строгих ограничений. Новые классы паев с разными дивидендами и погашением приблизят ЗПИФ к акционерным обществам, но с более гибкими налогами, позволят использовать инструмент в инвестпроектах и программах мотивации. Обновленные правила депозитарного учета и собраний владельцев усилят защиту прав пайщиков, минимизируя риски и повышая доверие рынка, что также будет стимулировать рост активов под управлением.

• Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «ЗПИФы широко применяются в России как инструмент диверсификации и снижения чека на вход в капиталоемкие проекты в разных сегментах недвижимости для частных инвесторов. Управляющие компании могут адаптировать стратегию фонда под конкретные рыночные условия, реинвестируя прибыль или распределяя её между пайщиками. Ключевыми сложностями для новых УК при создании рыночных фондов коллективных инвестиций являются дефицит качественных ликвидных проектов, их соответствие утвержденной инвестиционной стратегии и наличие проверенных каналов продаж для привлечения нового капитала».

Всего по итогам 2025 г. совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент в России составил 1,222 трлн руб., что на 19,5% ниже, чем в 2025 г. Снижение обусловлено высокой базой прошлого года, где две топ-сделки под собственное размещение компаний сформировали треть всего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость России (выкуп площадей «РЖД» в Moscow Towers и «Ростех» в «Ростех-Сити»). Несмотря на снижение общего объема инвестиций, 2025 г. вместе с 2024 г. (1,518 трлн руб.) входит в ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России. Объем инвестиций в классическую коммерческую недвижимость составил 781 млрд рублей (на 19,9% меньше 2024 г.), а объем инвестиций в площадки под девелопмент – 441 млрд руб., что на 18,9% меньше, чем в 2024 г. При доля классических инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью выросла на 30% за год, составив 571,6 млрд руб.

По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. при сохранении базового сценария снижения ключевой ставки суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент составит около 1–1,1 трлн руб.