ЗПИФы удвоили объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2025 году
По итогам 2025 г. ЗПИФы обеспечили 105,1 млрд руб. приобретений коммерческой недвижимости, что в 2,3 раза выше объёма прошлого года (45,9 млрд руб.) и является рекордом за всю историю наблюдений. Всего ЗПИФ совершили 23 сделки, средний оцениваемый объем каждой – около 4,6 млрд руб.: складская недвижимость – в среднем 4,7 млрд руб., офисы – в среднем 5,1 млрд руб., торговая недвижимость – 3,7 млрд руб. Доля ЗПИФ в общей структуре классических инвестиционных сделок за год выросла с 10,1% до 18,1%. В последнее время ЗПИФы и их паи становятся более актуальными и привлекательными для квалифицированных инвесторов как инструмент защиты и наращивания капитала. Вместе с тем высокая стоимость кредитного плеча предоставила ЗПИФам возможности для приобретения объектов за разумные «живые» деньги. По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. высокий интерес ЗПИФ к коммерческой недвижимости сохранится, при этом предложение качественных активов по привлекательной доходности и цене по-прежнему будет лимитированным.
В 2025 г. ЗПИФы сформировали 70,7 млрд руб. приобретений складской недвижимости, что в 1,6 раз больше, чем в 2024 г. Наиболее крупными складскими сделками ЗПИФ по итогам 2025 г. стали: покупка УК «Современные фонды недвижимости» логистических парков «NK парк Домодедово-2» (148 тыс. кв. м) и «NK парк Вешки-2» (77,4 тыс. кв. м) у NK Group, приобретение Central Properties последнего актива бельгийской Ghelamco — складского комплекса в Дмитрове (243 тыс. кв. м).
В сегменте офисной недвижимости объем приобретений инвестиционными фондами составил 25,4 млрд руб., что в 18 раз выше, чем в 2024 г. Среди крупнейших сделок можно отметить приобретение в интересах инвестиционного фонда БЦ «ТЕСЛА» (35,9 тыс. кв. м) у Группы «Эталон», покупку делового квартала «Серебряный фонтан» (26,7 тыс. кв. м) у Группы «Эталон» и бизнес-центра «Дельта Плаза» (26,2 тыс. кв. м) у Accent Capital фондами под управлением «ВИМ Сбережения».
В сегменте торговой недвижимости в 2025 г. объем приобретений ЗПИФ составил 7,3 млрд руб., при этом в 2024 г. сделки не зафиксированы. Крупнейшая сделка 2025 г. — приобретение компанией «Аврора» у китайской группы SIIC 50% ТРЦ «Жемчужная Плаза».
74% объема сделок ЗПИФ в денежном выражении в 2025 г. было реализовано в Московском регионе, 15% в Петербургской агломерации, 11% — в других регионах РФ.
Законодательные изменения в сегменте ЗПИФ с 1 марта 2026 года, по прогнозам Nikoliers, делают этот сегмент гибче и доступнее для инвесторов и бизнеса и, соответственно, будут способствовать увеличению объемов инвестиций в ЗПИФы. Переквалификация фондов позволит привлечь дополнительных розничных инвесторов и увеличить капитал, упростит вход в недвижимость и другие активы без строгих ограничений. Новые классы паев с разными дивидендами и погашением приблизят ЗПИФ к акционерным обществам, но с более гибкими налогами, позволят использовать инструмент в инвестпроектах и программах мотивации. Обновленные правила депозитарного учета и собраний владельцев усилят защиту прав пайщиков, минимизируя риски и повышая доверие рынка, что также будет стимулировать рост активов под управлением.
- Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «ЗПИФы широко применяются в России как инструмент диверсификации и снижения чека на вход в капиталоемкие проекты в разных сегментах недвижимости для частных инвесторов. Управляющие компании могут адаптировать стратегию фонда под конкретные рыночные условия, реинвестируя прибыль или распределяя её между пайщиками. Ключевыми сложностями для новых УК при создании рыночных фондов коллективных инвестиций являются дефицит качественных ликвидных проектов, их соответствие утвержденной инвестиционной стратегии и наличие проверенных каналов продаж для привлечения нового капитала».
Всего по итогам 2025 г. совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент в России составил 1,222 трлн руб., что на 19,5% ниже, чем в 2025 г. Снижение обусловлено высокой базой прошлого года, где две топ-сделки под собственное размещение компаний сформировали треть всего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость России (выкуп площадей «РЖД» в Moscow Towers и «Ростех» в «Ростех-Сити»). Несмотря на снижение общего объема инвестиций, 2025 г. вместе с 2024 г. (1,518 трлн руб.) входит в ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России. Объем инвестиций в классическую коммерческую недвижимость составил 781 млрд рублей (на 19,9% меньше 2024 г.), а объем инвестиций в площадки под девелопмент – 441 млрд руб., что на 18,9% меньше, чем в 2024 г. При доля классических инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью выросла на 30% за год, составив 571,6 млрд руб.
По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. при сохранении базового сценария снижения ключевой ставки суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент составит около 1–1,1 трлн руб.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Проект общественных пространств офисного комплекса BELL признан лучшим на премии Arendator Awards
Проект общественных интерьеров офисного комплекса BELL, который девелопер MR реализует под брендом MR Office в Белорусском районе, стал победителем федеральной премии Arendator Awards в номинации «Лучший проект Fit-out». Концепцию лобби, лифтовых холлов и паркинга разработало архитектурное бюро ECUS.
Горизонтальные небоскрёбы появятся на набережной в Даниловском районе
Архитектурная комиссия города Москвы согласовала концепцию нового квартала Sminex по адресу Автозаводская улица, земельный участок 25, 25/1. Ансамбль включает жилой и офисный объёмы. На набережной и со стороны проспекта Лихачёва девелопер разместит два монументальных корпуса из «сложенных» друг на друга небоскрёбов. За ними — более низкие камерные дома с зелёными и красными фасадами из металла, авторской керамики и стеклофибробетона. Между жилой и деловой застройкой, а также вдоль реки Sminex создаст уютные городские променады с ресторанами и кафе с открытыми террасами.
В Москве откроется первый в России Osteria Bianca
На первых этажах бизнес-центра класса А Upside Кунцево откроются два проекта ресторатора Максима Дорофеева – в партнерстве с ресторанной группой «Тигрус» первый в России Osteria Bianca площадью 477 кв. м и самостоятельный проект лаундж-изакая Hookah Place площадью 195 кв. м. Консалтинговая компания RRG выступила брокером-консультантом по привлечению операторов.
Сложность внешнего облика небоскрёба TOP TOWER в Москве-Сити была отмечена наградой «Фасад года»
Деловой небоскрёб TOP TOWER, который MR возводит в Москве-Сити в рамках офисного направления MR Office, стал победителем Facade Architecture Awards — 2026 и получил награду «Фасад года». Диплом за проект вручили команде генерального проектировщика — ТПО «ПРАЙД».
80% мультилокальных операторов стрит-ритейла УК «Аструм Недвижимость» составляют малый бизнес
На конец III квартала 2026 года 68 арендаторов коммерческих помещений в жилых комплексах ГК «Гранель» работали как минимум в двух проектах. Годом ранее их было 61. По данным УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ЖК группы, около 80% таких арендаторов – 55 из 68 – представители малого и среднего бизнеса.
УК STONE Office запустила цифровую платформу ПРИЗМА (PRYSM) еще в двух бизнес-центрах
Цифровая платформа для управления коммерческой недвижимостью «ПРИЗМА» (PRYSM) от MANUFAQTURY начала работу в бизнес-центрах STONE Ленинский и Tower D, находящихся в едином контуре стандартов эксплуатации УК STONE Office. Объекты были введены в эксплуатацию летом 2026 года и сейчас находятся на этапе передачи помещений. Запуск платформы стал частью долгосрочного сотрудничества компаний: до 2030 года платформа будет внедрена в 13 бизнес-центрах класса А от девелопера STONE общей площадью около 850 тыс. кв. м.
CORE.XP: 7,3% вакансии не означают широкий выбор: в Москве дефицит крупных готовых офисов
По данным консалтинговой компании CORE.XP, в сентябре 2026 года доля свободных площадей на офисном рынке Москвы достигла 7,3% против 4,0% годом ранее. При этом рост вакансии не означает расширения выбора для крупных арендаторов: в сегменте офисов площадью свыше 5 000 кв. м готовыми к въезду являются лишь 17% экспонируемой площади, а в классе А — только два блока общей площадью 20,8 тыс. кв. м.
У Киевского вокзала появится многофункциональный центр
Согласована архитектурная концепция общественно-делового квартала, который появится между Киевским вокзалом и Бережковской набережной. Проект общей площадью почти 280 тыс. кв. м объединит офисы, ритейл, общественные пространства и сервисную инфраструктуру.Девелопером проекта выступает компания Новая Эра — дочерняя структура ООО «РЖД-Недвижимость». Архитектурную концепцию разработало бюро IND.Квартал займет…
Regions Development: Почти 66% продаваемых бизнес-центров Москвы расположены за ТТК
Продажа бизнес-центров в Москве сосредоточена в поясе между Третьим транспортным кольцом и МКАД, подсчитали аналитики компании Regions Development. На эту территорию сегодня приходится 65,7% всех реализуемых деловых комплексов столицы (46 проектов) и 90,2% доступных для покупки офисных блоков (1,3 тыс. помещений). При этом в историческом центре предложение сократилось до минимума.
Портфельный подход в девелопменте: как КОЛДИ внедряет новую модель управления
Высокая стоимость капитала и изменение структуры спроса требуют от девелоперов более точного управления продуктом, инвестициями и горизонтом развития. Для компании КОЛДИ это стало основой перехода от модели управления отдельными объектами к системному портфельному подходу, в котором результат каждого проекта рассматривается в контексте общей структуры бизнеса.
