АРКН: тренды рынка коммерческой недвижимости в первом полугодии 2025 года

Первое полугодие 2025 года стало для рынка коммерческой недвижимости периодом противоречивых тенденций: с одной стороны – рост цен и спроса на качественные объекты, с другой – осторожность арендаторов и временная стагнация сделок. На фоне меняющейся структуры спроса и экономической трансформации, рынок перешел в фазу переосмысления роли офисных пространств, сервисной составляющей и подходов к управлению.

Рынок сегодня находится не столько в состоянии неопределенности, сколько в процессе глубокой перестройки – от количественного подхода к качественному. Компании больше не выбирают офисы «по метражу», они ищут среду – удобную, соответствующую ценностям, работающую на удержание команды. У арендаторов и покупателей выросли ожидания, и девелоперы, следуя этому запросу, формируют новый продукт, сочетающий функции, архитектуру и смысл.

Чтобы зафиксировать основные векторы изменений, АРКН проанализировала актуальные кейсы и наблюдения ключевых игроков. Ниже представлены главные тренды по четырем направлениям: офисная недвижимость, гибкие пространства, складской сегмент и управление торгово-развлекательными объектами.

Материал подготовлен Ассоциацией участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН), объединяющей 19 крупнейших игроков рынка – девелоперов, собственников недвижимости и операторов сервисных офисов.

Офисная недвижимость: от площади – к среде

Рынок офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2025 года демонстрирует разнонаправленную динамику. В целом наблюдается режим ожидания: многие компании откладывают переезд, предпочитая краткосрочные пролонгации аренды – как отмечают в Comcity, арендаторы надеются на улучшение условий и считают текущие ставки завышенными. При этом структурный дефицит качественных площадей сохраняется, особенно в классе A, где вакансия не превышает 6%. Несмотря на это, качественные офисы остаются в центре внимания, особенно если речь идет о площадях с отделкой и полноценной инфраструктурой.

Comcity подчеркивает: арендаторы все чаще ищут готовые офисные пространства с развитой инфраструктурой и корпоративной культурой. Ключевым фактором выбора становится совпадение ценностей собственника бизнес-центра и арендатора – это создает основу для долгосрочного партнерства и совместного роста.

O1 Properties фиксирует устойчивый интерес арендаторов к качественным площадям с готовой отделкой. Среди ключевых трендов офисного рынка они отмечают отсутствие тенденции к оптимизации площадей: напротив, многие российские компании продолжают увеличивать штат и рассматривают варианты расширения офисных пространств.

Отдельного внимания заслуживает децентрализация. Millhouse, A101 и Pioneer указывают на устойчивый интерес к офисам вне центра – особенно в новых районах, формирующихся по принципу 15-минутного города. Девелоперы и арендаторы ориентируются на комплексное развитие территорий, где жильё, офисы, ритейл и социальная инфраструктура находятся в шаговой доступности.

Важно и то, что сокращается горизонт планирования: компании принимают решения о переезде в течение нескольких месяцев, а не за год, как раньше. Это требует от собственников скорости и готовности предложить пространства с полной отделкой и меблировкой – об этом заявляют в Millhouse и O1 Properties.

Одновременно рынок переживает трансформацию структуры спроса. Девелоперы Stone, FORMA и MR Group фиксируют тренд: на смену инвесторам приходят конечные пользователи. Сегодня в сделках по покупке офисов доля “офиса для себя” достигает 60%, и эта цифра продолжает расти. Причины очевидны: арендные ставки выросли на 20–30% за год, предложения на рынке аренды крайне ограничены, а покупка офисных площадей дает компаниям долгосрочную стабильность.

Pioneer отмечает, что 95–97% коммерческой недвижимости, строящейся сегодня, идет на продажу. В текущих экономических условиях крайне сложно сдавать в аренду объекты. Только немногие игроки могут одновременно строить, управлять и сдавать в аренду.

Hutton подчеркивает: на фоне роста стоимости отделки появились первые сделки в «бетоне» – арендаторы готовы заходить в помещения без отделки, а собственники идут навстречу, реализуя финишную отделку совместно с арендаторами. В то же время наблюдается снижение активности по инфраструктурным проектам (рестораны и пр.) из-за высокой стоимости ремонта.

Девелоперы адаптируются под новые реалии. MR Office, объединяющий все коммерческие проекты MR Group, предлагает не просто офисные здания, а полноценные деловые экосистемы. Это не просто тренд – это новая реальность, в которой офис становится элементом HR-бренда и корпоративной идентичности.

Рост значимости инфраструктурной компоненты подтверждают и в Stone: доля инфраструктуры в новых проектах достигает 10% от общей площади. Важно не только качество архитектуры и инженерии, но и насыщенность среды: кафе, фитнес, медицинские кабинеты, сервисы. Отдельным трендом становится системный подход к реализации коммерческой недвижимости: девелоперы класса A формируют сбалансированные портфели с широким диапазоном площадей – от камерных офисов до крупных блоков.

Сервисные офисы: зрелость, гибкость и инфраструктура

Сегмент сервисных офисов в 2024-2025 годах окончательно закрепился как неотъемлемая часть рынка. При этом его аудитория изменилась. Если раньше ключевыми клиентами были компании ИТ-сектора и креативной индустрии, то сегодня – это крупные корпорации, государственные структуры и представители тяжелой промышленности. Как отмечают Space 1 и ASPACE, спрос сместился в сторону зрелых клиентов с четкими требованиями к качеству сервиса, прозрачности процессов и масштабируемости.

Space 1 также отмечает, что средний срок аренды вновь начинает расти – всё больше компаний готовы заключать долгосрочные контракты, даже несмотря на заметную индексацию ставок.

Активный рост показала стоимость отделки: по данным ASPACE, CAPEX за год вырос на 30%. Это делает готовые решения особенно актуальными, поскольку арендаторы стремятся избежать непредсказуемости сроков и затрат. Параллельно растет требовательность к сервису: компании ценят удобство работы с УК, гибкость аренды и персонализированные пространства.

Однако объем предложения остаётся ограниченным. Как подчеркивают в Multispace, уровень вакантности в действующих объектах практически нулевой. Новые помещения заполняются в течение нескольких недель. Открытие новых площадок лишь частично покрывает растущий спрос.

Еще один фактор, формирующий сегмент, – дефицит качественных локаций в центре. Как отмечают в ASPACE, ключевыми критериями выбора становятся не столько география, сколько потенциал локации и ее трансформация в деловой кластер. Это приближает сервисные офисы к модели классического офисного рынка – с тем отличием, что здесь ставка делается на скорость и гибкость.

ТРЦ и МФК: фокус на образ жизни

Еще один важный сегмент коммерческой недвижимости – МФК и ТЦ – переживает глубокую трансформацию. Как отмечает Nhood, классические ТЦ уступают место гибридным форматам, где торговля сочетается с досугом, спортом, велнесом и сервисами повседневного спроса.

На смену классическим фудкортам приходят фудхоллы, гастромаркеты и рестораны, а  якорем становятся кластеры киберспорта, спорта и красоты. Fashion-бренды, такие как Sela и Lime, открывают собственные кафе. Wellness становится якорной категорией – по прогнозам, в 2025 году в России откроется более 20 новых термальных комплексов, а также банные клубы, массажные студии, велнес-центры.

Другой тренд – микс-функциональность: жилье, офисы, торговля, школы и досуг в одном объекте. Такие проекты становятся логичным продолжением принципа «удобство здесь и сейчас», в полной синергии с городом и повседневной жизнью.

Складская недвижимость: новые форматы и инвесторы

Как отмечают в компании Parametr, в сегменте складской недвижимости за первое полугодие 2025 года наибольшим спросом пользовались блоки площадью от 500 до 1 000 кв. м, что в полтора раза больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, а средняя сделка составила 1 170 кв. м. Основной спрос пришёлся на производственные компании (53%) и сферу розничной торговли (20%).

По мнению экспертов компании, главным итогом стало активное привлечение инвесторов – особенно непрофильных – в сегмент light industrial. Их доля в структуре спроса достигла 20%, что в два раза выше по сравнению с прошлым годом.

В направлении big box лидируют оптово-розничная торговля (51%) и производство (22%). Особенно востребованными стали блоки от 5 000 до 10 000 кв. м – доля таких запросов выросла в 1,5 раза. Примечательно, что всё больше компаний из среднего бизнеса ищут площадки с минимальными сроками ввода – это говорит о росте конкуренции и важности скорости реагирования.

Ещё один тренд, на который указывает Parametr, – растущий интерес к формату ГАБ (готовый арендный бизнес). Компания уже запустила первые проекты в промпарке Сенькино и активно прорабатывает новые площадки.

Рынок коммерческой недвижимости России вступил в фазу качественных преобразований. Формируется новый запрос от бизнеса – на комплексные, удобные, ESG-ориентированные и функционально насыщенные пространства. Децентрализация, рост спроса на покупку и значимости инфраструктуры, востребованность готовых решений, многофункциональность пространств – вот основные маркеры 2025 года.