Годовой объем новых складских площадей в России на конец 2025 г. может составить 5,5 млн кв. м

По оценке Nikoliers, к концу 2025 года совокупный объем ввода складской недвижимости по всей России может вырасти на 29% по отношению к прошлому году. Основной причиной такого бурного роста является высокая деловая активность в предыдущие годы, когда подписывались крупные BTS-сделки и анонсировалось строительство собственных распределительных центров маркетплейсов и продуктовых сетей по всей стране. По нашим прогнозам, если все ожидаемые проекты, в том числе те, которые не были введены в эксплуатацию в 2024 году, пополнят рынок в этом году, он может обновить максимальные показатели. Однако серьезные изменения рыночной конъюнктуры, связанные как с макроэкономической ситуацией в России, так и с рыночными условиями, в дальнейшем замедлят девелопмент складских проектов.  

Динамика объема ввода по основным рынкам России

По итогам 2024 г. объем нового предложения на рынке складской недвижимости России составил 4,2 млн кв. м, что на 21% превосходит показатели 2023 г. Данный результат стал рекордным за всю историю наблюдений, однако ожидания в начале года были еще более оптимистичными — прогнозировался ввод порядка 6 млн кв. м. Несоответствие результатов года с изначальным прогнозом объясняется ростом стоимости строительства и сменой приоритетов девелоперов со спекулятивных проектов на строительство «под ключ». Значительное влияние также оказал перенос ввода в эксплуатацию очередей распределительных центров Wildberries и нескольких крупных складских комплексов.

Распределение объема готового предложения, IV кв. 2024 г.

В 2024 г. региональный рынок складской недвижимости впервые превзошел столичный по объему ввода. Всего было введено в эксплуатацию почти 2 млн кв. м качественных складских объектов (против 1,47 млн кв. м в Московском регионе). Более половины этого объема (63%) составили распределительные центры крупнейших ритейлеров: Ozon, Wildberries и X5 Group. По прогнозам Nikoliers, по итогам 2025 года в России 48% объема нового строительства в стране придется на региональный рынок складской недвижимости, что также во многом вызвано ожидаемым открытием здесь распределительных центров крупнейших продуктовых сетей и маркетплейсов.

Новое строительство в региональных городах, 2024 г.

Лидерами по объему нового предложения за год стали Казань (198 тыс. кв. м), Саратов (140 тыс. кв. м) и Краснодар (138 тыс. кв. м). В 2025 г. ожидается завершение строительства ряда крупных объектов Wildberries общей площадью свыше 645 тыс. кв. м, ввод которых был перенесен с 2024 года. Совокупный ввод в следующем году может достичь 2,6 млн кв. м, что обновит рекордное значение 2024 года, превысив его на 33%. Лидерами по объемам нового строительства вновь станут Казань (248 тыс. кв. м), Краснодар (198 тыс. кв. м) и Пермь (162 тыс. кв. м). Данные города продолжают привлекать внимание девелоперов благодаря своему потенциалу как рынков сбыта и динамичному развитию логистической инфраструктуры.

В 2024 году на спекулятивное строительство складов в регионах России пришлось всего 17%, тогда как доля BTS-проектов составила 83%. По прогнозу Nikoliers, в 2025 году эти показатели могут составить 35 и 65% соответственно. Однако объем ввода спекулятивных площадей на 2025 г. анонсирован на уровне 2,6 млн кв. м, что в 1,7 раза превышает результат 2024 г. Такой внушительный рост объемов спекулятивных складских площадей связан как с ожидаемым окончанием строительства крупных комплексов формата Big-Box, так и планируемым вводом в эксплуатацию большого объема площадей формата Light Industrial. Однако высокий уровень ключевой ставки и рост стоимости строительства замедляют девелопмент складских проектов, особенно спекулятивного формата ввиду повышенных рисков, связанных как с макроэкономической ситуацией в России, так и с рыночными условиями. По прогнозу Nikoliers, доля BTS-проектов и проектов собственного строительства в стране продолжит свое превалирование над спекулятивным форматом.  

• Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers: «Основной причиной рекордного объема ввода является ожидаемое завершение строительства BTS-проектов и собственного строительства маркетплейсов и продуктовых сетей, в том числе и тех, которые не были введены в эксплуатацию в 2024 г. Обновление исторических максимумов — это следствие высокой деловой активности прошлых лет, когда были заключены крупные BTS-сделки и анонсировалось строительство собственных распределительных центров по всей стране. Если детально рассмотреть структуру ввода, то можно увидеть, что около трети от всего объема нового предложения, заявленного к вводу в 2025 г., – это проекты, строящиеся для нужд Wildberries и Ozon. В ближайшие несколько лет объем годового нового предложения будет сохраняться на высоких уровнях для рынка, так как ввод распределительных центров маркетплейсов проходит в несколько очередей. Однако спекулятивное строительство (в аренду и на продажу) все же встречается с рядом ограничивающих факторов таких как, высокая ключевая ставка ЦБ (что отражается на дороговизне и сложности привлечения банковского финансирования), снижение или ограничение потенциального спроса со стороны арендатора ввиду высокой арендной ставки, рост общих затрат на строительство и т.п».