Институциональные инвесторы могут вернуться – но не ко всем
После ухода западных инвесторов игроки российского рынка коммерческой недвижимости рассчитывают на капитал с востока. Китайские фонды и компании из стран Персидского залива проявляют интерес к активам, но сделки остаются единичными. Одна из ключевых причин — не столько санкции, сколько то, что большинство объектов в России не соответствует стандартам прозрачности, которые для крупных инвесторов давно стали нормой.
До 2022 года западные институциональные инвесторы контролировали около 12% рынка коммерческой недвижимости Москвы — порядка 5,8 млн кв. м. После введения санкций в 2022–2024 годах они начали поэтапный выход из российских активов, реализуя объекты через сделки продажи. Совокупный объём таких сделок за два года оценивается примерно в 460 млрд руб.
К 2024 году активная фаза выхода была в основном завершена: доля сделок с участием иностранных продавцов сократилась до 9%, тогда как ещё годом ранее превышала 30%. Это привело к формированию значительного объёма предложения на рынке и открыло возможности для новых инвесторов — в первую очередь российских структур, а также потенциально для игроков с Востока.
Однако между интересом азиатских инвесторов и реальными сделками – большой разрыв. По данным за 2024-2025 годы китайский бизнес оказался самым осторожным: доля его сделок в офисном сегменте не превышает 1%, а крупные входы единичны.
Причина не в отсутствии интереса, а в барьерах на входе. Институциональные инвесторы запускают многоэтапный аудит – финансовый, операционный, ESG. Большинство российских активов отсеиваются уже на первом этапе: отчётность не на том языке, операционные данные недоступны, ESG-метрики формальны. Для тех, кто не готов соответствовать этим требованиям либо выдвигает нерыночные условия продажи новый капитал останется за горизонтом.
Чужеземный язык
Отчётность по международным стандартам МСФО (International Financial Reporting Standards, IFRS) для владельца недвижимости перестала быть опцией. Без неё инвестор не сядет за стол переговоров – слишком велик разрыв между двумя системами оценки активов: российский учёт фиксирует недвижимость по исторической цене за вычетом износа, МСФО же – по справедливой рыночной стоимости. Для инвестора такой разрыв – показатель скрытых рисков. Столкнувшись с этим, он либо снижает цену, либо уходит.
Устранить разрыв можно только переводом учёта на МСФО. Это не технический перевод отчётов, а глубокая перестройка: переоценка портфеля, реклассификация статей, изменение учётной политики. По оценкам консультантов, полный переход крупного портфеля обходится от 15 до 50 млн рублей в зависимости от сложности структуры владения. Пробная отчётность появляется через 6-8 месяцев, полноценная консолидированная отчётность за 3 года – через 10-12. Для собственника, который решил продавать актив «здесь и сейчас», это отодвигает сделку минимум на полгода.
Девелопер AFI Development, управляющий портфелем коммерческой недвижимости (в том числе торговый центр «Афимолл Сити»), ранее публиковал консолидированную финансовую отчётность по МСФО, применяя стандарты IFRS 15 («Выручка из договоров с клиентами») и IFRS 16 («Аренда»). Это повышало прозрачность доходов от аренды, отражало реальную стоимость активов и привлекало международных инвесторов. Но AFI Development – исключение, а не правило: большинство российских собственников недвижимости считают IFRS-отчётность сложной и дорогой инвестицией, особенно в текущих условиях.
МСФО превратился в базовый язык финансовой коммуникации. Собственники, не готовые на него перейти, оказываются вне диалога не только с иностранными, но и с крупными российскими институциональными инвесторами.
Периодическая система
Даже с безупречной отчётностью по МСФО диалог с инвестором может зайти в тупик на следующем этапе. Получив историческую финансовую картину, он задаст закономерный вопрос: как актив работает прямо сейчас?
Отчёты, собираемые вручную раз в месяц, на этот вопрос не отвечают. Инвестору нужен живой поток операционных данных. Ключевое требование – доступ к онлайн-дашборду в реальном времени. Через него он хочет видеть динамику занятости, дисциплину платежей арендаторов с детализацией по просрочкам и движение денежных средств. Важна возможность автоматически загружать эти данные через API в свои аналитические системы.
В процессе Due Diligence инвестор запрашивает не просто текущие цифры, а историю минимум за 12 месяцев: динамику оплат по каждому арендатору с точностью до дня, историю изменения ставок, график продлений договоров. Отсутствие таких данных в системе означает необходимость ручной сборки из архивов – процесс, который может затянуться на месяцы и поставить под вопрос достоверность информации.
Недостаток операционной прозрачности и невозможность удалённого контроля повышают риски и увеличивают стоимость владения активом. Объект без современной цифровой платформы управления воспринимается как «чёрный ящик», чья реальная доходность остаётся под вопросом.
В зарослях клевера
Многие российские операторы коммерческой недвижимости гордятся наличием у объектов сертификата BREEAM или LEED. Однако потенциального инвестора эти бумаги не впечатляют. Его интересует совсем другое: объём потребления электроэнергии и воды, данные по текучести персонала, показатели переработки отходов. Иными словами – конкретика, а не декларации об устойчивом развитии.
Современная система ESG-мониторинга выглядит принципиально иначе. Она включает сбор данных в режиме реального времени через смарт-счётчики, анализ потребления всех видов коммунальных услуг и сопоставление этих данных со средними показателями по индустрии. При этом важна не просто фиксация цифр, а постоянно дорабатывающийся план улучшений на основании полученных данных.
По данным CORE.XP, на конец 2025 года лишь 8-10% объектов коммерческой недвижимости класса А в Москве имели работающие системы ESG-мониторинга с автоматическим сбором данных. Остальные либо не собирают эти данные вовсе, либо делают это раз в квартал вручную для внутренней отчётности.
Показательный пример работающей системы – компания O1 Properties. Её портфель офисных объектов класса А управляется с помощью системы ESG-мониторинга, которая демонстрирует конкретные результаты каждый год. С 2019 года энергопотребление зданий сократилось на 25%, а потребление тепла и газа снизилось с 2023 года на 13,4% и 7,9% соответственно.
Система работает комплексно: сочетает программу устойчивого снижения энергоресурсов с автоматизацией. В неё входят регулярное техобслуживание котельных, программированное управление температурой отопления, мониторинг данных потребления в реальном времени через инженерные системы и оценка эффекта от каждого мероприятия. Ежемесячные комитеты по экологии анализируют полученные данные и корректируют цели на следующий период.
Для институционального инвестора это и есть язык доказательств – цифры вместо сертификатов, результаты вместо деклараций.
Срочный вклад
Институциональный инвестор требует соответствия всем трём стандартам одновременно: МСФО-отчётность, онлайн-доступ к операционным данным, работающий ESG-мониторинг. Это базовый пакет для начала переговоров.
По итогам 2024-2025 годов доля сделок с азиатскими инвесторами в российской коммерческой недвижимости не превысила 1%. Причина в том, что большинство активов не проходят первичный аудит прозрачности.
Ситуация может измениться через 1-2 года. Если на рынке появится достаточное количество «прозрачных» активов, конкуренция за них вырастет. Те, кто готов вкладываться в соответствие международным требованиям сейчас, получат доступ к новому капиталу и более высокую оценку при продаже. Остальные останутся в диалоге с российскими покупателями, пока те не начнут требовать тех же стандартов.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
«Град Девелопмент»: Фитнес-центр площадью 3600 кв. м появится в премиальном проекте в ЗАО
Фитнес-центр с бассейном будет создан в жилом комплексе премиум-класса «Айс Тауэрс» в районе Проспект Вернадского (ЗАО), сообщает девелопер проекта «Град Девелопмент». Площадь спортивного пространства составит 3,6 тыс. кв. м. Объект войдет в топ-3 крупнейших фитнес-центров на рынке новостроек Москвы.
NF GROUP: В ближайший год доля инфраструктурного ритейла в московских бизнес-центрах классов «Прайм» достигнет 6%
По данным NF GROUP, по итогам I квартала 2026 года доля инфраструктурного ритейла в действующих бизнес-центрах классов «Прайм» и А в Москве составила 5,8%, за год увеличившись на 0,9 п. п. При этом в объектах, пополнивших рынок в 2025 году, это значение почти в два раза выше. Это объясняется тем, что новые БЦ строятся в формирующихся деловых районах с низкой инфраструктурной насыщенностью, что, в свою очередь, ведет к изменению концепции новых офисных центров в сторону расширения инфраструктуры. К концу 2026–2027 гг. доля торговых площадей в составе БЦ достигнет 6%. Наибольшую долю в структуре арендаторов (50%) по-прежнему формируют заведения общепита, при этом год к году представленность этой категории снизилась на 5 п. п.
Удержать 60% резидентов: девелоперы подсчитали эффект от соседства разных офисных форматов
Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» подсчитали экономический эффект от сочетания разных офисных концепций в пределах одного делового пространства. Эти данные представили на пресс-конференции «Синергия форматов: зачем девелоперы собирают на одной территории проекты разных типов и классов». Также на мероприятии озвучили дальнейшие планы по развитию лофт-квартала.
Комната отдыха в офисе: когда нужна и как не ошибиться с выбором
Вопрос обустройства зоны отдыха в офисе сегодня встречает различные подходы. Одни компании считают ее обязательным элементом заботы о сотрудниках, другие видят в ней лишние расходы и потенциальный источник проблем. Так ли однозначна польза? И как понять, что вашей компании действительно нужна такая зона? – рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT ™
MarketInsight. Forsight: IPG.Estate приглашает на 10-летний юбилей
В этом году компания IPG отмечает юбилей – компании исполняется 10 лет. В честь этого события IPG.Estate в рамках традиционного мероприятия IPG_MarketInsight собирают друзей, партнеров и ключевых игроков рынка коммерческой недвижимости, чтобы вместе обсудить изменения, которые произошли на рынке за последнее десятилетие, и как текущие тенденции повлияют на его развитие к 2030 году. В рамках неформальной части гостей ждет праздничный вечер – под бокал игристого и в сопровождении музыкального сопровождения гости вспомнят, каким быть путь IPG на рынке коммерческой недвижимости.
MANUFAQTURY расширила сервисную инфраструктуру с «ВашStorage»
Управляющая компания MANUFAQTURY заключила договор аренды на 1,7 тыс. кв. м в бизнес-центре класса А «Поклонка» с оператором складов индивидуального хранения «ВашStorage». Договор заключен до 2034 года.
Завершено строительство бизнес-центра Tower D
Девелопер STONE получил заключение о соответствии (ЗОС) для бизнес-центра Tower D, расположенного в Белорусском деловом районе. Документ, выданный Мосгосстройнадзором, подтверждает соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Управляющая компания-партнер STONE Office начинает приемку здания. Следующим этапом станет получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
ГК «КОРТРОС»: следующий уровень развития коммерческой недвижимости — это создание приватного уровня комфорта и его переосмысления
На курорте «Роза Хутор» стартовал крупнейший форум недвижимости «Движение», который предполагает диалог между девелоперами, инвесторами, риелторами и бизнесом из смежных сфер.ГК «КОРТРОС» приняла участие в дискуссии: «Коммерческая инфраструктура: меняйся или умри». Участники круглого стола обсудили вопросы, касающиеся создания коммерческой инфраструктуры: как коммерческие площади жилых комплексов…
Дефицит как драйвер цены: новые офисы в «Москва-Сити» становятся редчайшим
Ключевой деловой район Москвы — «Москва‑Сити» — переживает период трансформации. Базироваться здесь по-прежнему престижно, что отражается на спросе и ставках, однако существующие башни в кластере уже морально устарели — поэтому многие арендаторы предпочитают сменить расположение. Фактически, лишь завершение застройки «исторического ядра» может привнести в кластер продукт, соответствующий статусу самой дорогой офисной локации, рассказал в рамках форума «Движение» Павел Иншаков, коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group.
IBC Real Estate: Торговая недвижимость лидирует в структуре инвестиций
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, объем инвестиций в торговую недвижимость России с января по июнь 2026 года достиг 70 млрд руб., что составило 44% от совокупного объема вложений в коммерческую недвижимость. Для сравнения, за аналогичный период 2025 года вложения в торговый сегмент составляли 44 млрд руб., что на 38% ниже текущего значения.
