Итоги года в коммерческой недвижимости: рынок точно жив

Несмотря на все потери, понесенные в 2022 г. различными сегментами рынка коммерческой недвижимости, он продемонстрировал удивительную жизнеспособность. За редким исключением индустрии удалось вновь адаптироваться к стрессовой реальности. Более того, отдельные продукты сохранили инвестиционную привлекательность и могут обеспечить собственникам стабильный доход. К таким выводам пришли участники ежегодной конференции — Cian CRE.Conf, прошедшей 29 ноября в Москве.

Конференция открылась с выступления Михаила Васильева, директора бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан. Вначале он сообщил об основных итогах деятельности компании. Выручка Циан по состоянию на третий квартал 2022 г. достигла 2,24 млрд рублей (плюс 44% за год) и превысила операционные расходы на 18%. Рентабельность по EBITDA выросла с 9,7 до 24,5%. База коммерческой недвижимости, которая экспонируется на Циан, насчитывает 280 тыс. объявлений. Их ежемесячная аудитория оценивается в 1,5 млн пользователей.

Вторую часть выступления спикер посвятил тому, насколько коррелирует статистика на рынке офисных и торговых объектов с макроэкономическими показателями в стране:

• «Каждый раз кризис сопровождается вводом огромного количества новых площадей. Кроме того, в такие периоды падает количество сделок, в то время как с наступлением стабильности возобновляется их рост».

Васильев прогнозирует, что 2023-2024-й гг. пройдут под знаком стагнации, хотя финансы постепенно будут перетекать в коммерческую недвижимость. Дальнейшее развитие получат инструменты коллективного инвестирования. В плюсе окажутся коворкинги, дарксторы, пункты выдачи заказов. Последние будут отбирать часть траффика у средних и малых ТЦ. Также весьма вероятно частичное свертывание удаленного формата работы и возвращение в оффлайн.

С наибольшими проблемами сталкивается сегмент торговой недвижимости. Некоторые из них связаны с миграцией зарубежных брендов. По информации Василия Григорьева, директора отдела исследований рынка CORE.XP, 37,5% арендаторов зарубежного происхождения приостановили свою деятельность, 34,4% ушли или собираются это сделать, 28,1% провели реструктуризацию и трансформировались в локальных игроков (Reebok, «Макдональдс», Starbucks). Григорьев отметил, что именно для третьей категории брендов арендные ставки растут сильнее из-за более высоких рисков. В общей сложности иностранные игроки занимали порядка 25% площадей, в некоторых проектах – 30%.

Еще одна ключевая тенденция, установленная экспертом, – расширение доли арендаторов сервисного и развлекательного профиля. По количеству сделок они обогнали fashion-операторов, количество которых серьезно уменьшилось вследствие ухода ряда иностранных компаний.

Безусловно негативным явлением следует признать рекордно малый объем нового строительства (минимум за пять лет), который обусловлен как переносом сроков открытия новых ТЦ, так и тенденцией к смене их форматов. В целом рынок идет к фокусированию на объектах относительно небольшого масштаба – от 5 до 20 тыс. кв. м, – поскольку они опираются на более устойчивую потребительскую аудиторию. Хорошие перспективы и у ритейла в составе МФК.

• «Это часть глобального тренда», – уточняет Григорьев. 

Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group, также сосредоточилась на том эффекте, который оказал уход иностранных компаний. Они вернули на рынок большую массу дорогих высококачественных площадей, что привело к росту средней ставки в общей структуре предложения. Характерным феноменом сезона-2022 стала отрицательная величина чистого поглощения – минус 140,6 тыс. кв. м. «Такого не было даже в локдаун», – подчеркивает эксперт. В праймовом сегменте сейчас пустуют 14,9% помещений, в А-классе – 12,8%, в B-классе – 6,9%.

Но опасения у Марии вызывают другие обстоятельства: инвесторы становятся куда осторожнее, заявленный по плану объем ввода был близок к 500 тыс. кв. м, но в лучшем случае удастся выполнить только половину. И это сильно влияет на рынок.

• «Будут узкие места, перекосы, дефицит площадей большого масштаба», – считает эксперт. Но все же индустрии удалось избежать худшего сценария. «Рынок в целом жив. Он выглядит лучше, чем мы опасались в феврале. Российские компании, которые годами искали хорошие помещения с качественной и новой отделкой, наконец, получили возможность для выбора», – добавляет эксперт, но делает оговорку, что в основном речь идет об организациях, так или иначе зависимых от государства.

По ее словам, рынку повезло с тем, что кризис пришелся на «низкую» фазу цикла деловой активности: если бы в 2021 г. операторы смогли бы вывести больше офисных площадей, сейчас ситуация переживалась бы намного острее.

Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, рассказал о сегменте стрит-ритейла. По его наблюдению в кризис особенно хорошо показали себя супермаркеты. После начала частичной мобилизации квадратный метр в них даже немного подорожал (+3%) за счет высокого спроса со стороны инвесторов, которые ищут защитные инвестиции. На сегодняшний день они являются самыми надежными арендаторами, особенно если речь идет о федеральных сетях. Средний срок окупаемости этих объектов исчисляется 10,6 годами. В свою очередь у небольших помещений (до 300 кв. м) с действующими арендаторами этот показатель равен 11,7 годам. ГАБы площадью более 300 кв. м окупаются за 11,1 года. Также Корниенко указал на основные ошибки инвесторов при покупке ГАБ: завышенная ставка аренды, пренебрежение расходами при расчете окупаемости объекта, недостаточное внимание к договору аренды (индексации, зонам ответственности и условиям расторжения) и экономия на юристах при покупке объекта.

Серьезным игроком рынка коммерческой недвижимости становятся государственные структуры. Директор подразделения «Реализация федерального имущества» ДОМ.РФ Николай Сарокваша рассказал о проведении аукционов по реализации объектов недвижимости. К сегодняшнему дню на площадке Дом.рф было проведено 226 уникальных процедур по торгам. Ожидается, что до конца года их количество дойдет до 300. Общий прирост цены в ходе аукционов измеряется 57%. В среднем каждый аукцион привлекает четырех участников. Их круг предельно широкий и включает практически все категории физических и юридических лиц. Все процессы оцифрованы, что поддерживает эффективность и прозрачность процедуры. Эксперт особо выделяет отсутствие проволочек при оформлении перехода прав собственности. Для имущественных комплексов этот период занимает всего 5-10 дней, для земельных участков – 30-45 дней.

В качестве отдельной темы была вынесена эволюция рынка брокерских услуг в 2022 г. Для ее освещения был приглашен Алексей Бондаренко, управляющий партнер компании «Рентавик», учредитель Ассоциации КОКОН, объединяющей на сегодняшний день 52 участника. Спикер перечислил основные проблемы, с которыми столкнулись брокеры в этом году. Среди них снижение деловой активности, усиление конкуренции, уход зарубежных клиентов, уменьшение запрашиваемых площадей. Клиенты хотят получить помещения по максимально низкой цене и не стесняются запрашивать скидки в 50%, они зачастую проявляют капризность, требуют как можно больше вариантов для выбора. Кроме того, участились случаи невыплаты агентского вознаграждения.

• «Начиная с сентября к нам еженедельно обращается кто-то из брокеров с подобной жалобой», – сетует эксперт.

Собственники стали вписывать в контракт возврат или рассрочку вознаграждения. Но есть и позитивные подвижки. Агентства адаптируются и вынужденно развиваются, повышают качество и ассортимент услуг. Увеличивается спрос со стороны российских клиентов, растет количество небольших сделок, крупные системные собственники стали более договороспособными и платят повышенное вознаграждение, легче стал решаться кадровый вопрос (за счет опытных специалистов, потерявших работу). В целом рынок брокерских услуг получил хороший толчок к стандартизации услуг и выработке единых правил, – констатирует Бондаренко.

Дмитрий Иванченко, директор по продажам бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан, дал обзор тому инструментарию, который предлагает компания различным участникам рынка. Отдельного внимания заслуживают мультиобъявления. Этот формат прошел значительную трансформацию. Теперь появилась возможность размещать в одном блоке все помещения на всех этажах с фотографиями (до 30 слотов). По просмотрам они дают в шесть раз больше эффективности. Запуск будет в декабре. Развивается и собственная аналитика Циан, охватывающая весь рынок. Ее данные свидетельствуют о том, что мобилизация все равно слабее повлияла на рынок, чем ковид и начало СВО. В слабой позиции находятся торговые центры и офисы класса C. В то же время офисы класса B демонстрируют неплохой инвестиционный потенциал. Продажная цена квадратного метра выросла у них на 23,5%. Это вдвое превышает значения, зафиксированные в классе А. Доходность большинства продуктов на рынке коммерческой недвижимости держится выше 10%, что делает их привлекательной альтернативой депозитам и банковским вкладам.

В ходе итоговой сессии эксперты рассмотрели возможные сценарии развития коммерческой недвижимости. На этом этапе к спикерам конференции присоединился Александр Ошурко, руководитель Praedium и Ассоциации КОКОН. Он подтвердил, что массового запустения офисов ждать не стоит. Предельно возможный показатель вакансии – 15%.

• «И то – только потому, что российские компании не «смогут» съесть площади, оставшиеся от международных игроков», — заявил эксперт.

При этом крупные офисные блоки найти столь же трудно, как и раньше. Впрочем, и запросов на помещения площадью 1000+ кв. м стало гораздо меньше. Это объясняется изменениями в структуре самого бизнеса.

• «Тем, кому в 2019-м надо было 2 тыс. кв. м, сейчас достаточно 1 тыс.», – замечает Ошурко.

На этом фоне вырос интерес к коворкингам.

• «Арендаторы поняли, что им не надо платить за лишние площади, когда в них отпадает необходимость», – констатирует директор по аналитике бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость» Циан Александр Павленко.

В целом по рынку очень вырос спрос на офисные и торговые помещения с габаритами до 150 кв. м и от 150 до 300 кв. м.

• «Маленькие лоты отжимают спрос у больших. Это именно то, что может купить частный инвестор», – продолжает свой тезис Павленко.

Самым надежным коммерческим активом эпохи кризиса эксперты единодушно признали склады.

• «Это самый стабильный сегмент на следующие три-пять лет», – уверен Ошурко.

В основе этого лежит расцвет онлайн-торговли и гибридизация оффлайн-операторов. Но складская инфраструктура остаются скорее площадкой для миллиардеров. Владельцам более скромных бюджетов Корниенко из SimpleEstate рекомендует обратить внимание на стрит-ритейл – доходность чуть ниже складов, но сегмент надежный, а минимальный чек начинается от 10-20 млн руб. Наиболее устойчивый сегмент — супермаркеты, которые успешно переживают кризис за кризисом, так как продукты питания нужны всем и всегда. А привязка арендной платы к товарообороту арендатора позволяет инвестору защититься от инфляции.

Что касается географической структуры инвестирования, то здесь все определяется приоритетами.

• «Если инвестор хочет иметь понятный ликвидный актив на 10+ лет, то это Москва. Если важна доходность, то регионы», – заключил Никита Корниенко.