Карина Борисова, VIP-офисы Москвы: Бронированные окна и отдельный лифт — из чего состоят VIP офисы?

Карина Борисова, эксперт подразделения VIP-ОФИСЫ Москвы АН Рентавик (Участник Ассоциации КОКОН), специально для читателей OFFICE NEWS, рассказала о том, какие атрибуты обязательны для VIP-офиса, в каком районе колеблется ставка аренды и какой был самый необычный запрос от арендатора.

Что такое VIP-офис?

VIP-офисы — это комфорт, престиж, статус. Причем, располагаются они далеко не всегда в зданиях класса А+, А и B+, как многие клиенты и брокеры привыкли думать. Многие VIP-офисы расположены в особняках и жилых комплексах. Такие офисы часто скрыты от посторонних глаз, потому что клиенты данного сегмента ценят приватность, которой не всегда могут похвастаться бизнес-центры с центральным ресепшн и лифтами общего пользования.

Какие атрибуты для VIP-офиса обязательны, а какие могут присутствовать факультативно?

Мы выделяем несколько особенностей VIP-офисов:  дизайнерский ремонт  с использованием дорогих материалов, меблировка всего пространства, функциональное зонирование: отдельная зона для руководства, ресепшн, наличие переговорных комнат и конференц-залов, кухня, террасы, современное техническое оснащение, красивые виды из окон.  

Общая черта — кабинет руководителя с эксклюзивной мебелью и отдельным санузлом. Это требование присутствует в 90% запросов.

Иногда бывают специфические и сложные требования: камин, бронированные окна и двери, отдельный лифт для руководителя.

 

Кто создает спрос на VIP-офисы. Какие компании арендуют VIP-офисы? Почему им необходимо именно премиальное помещение?

Арендаторами VIP-офисов выступают представительства иностранных и российских крупных компаний, основные офисы и производства которых расположены за пределами столицы. Адвокаты, посольства, инвестиционные компании, руководители государственных и полугосударственных структур.

Последнее время наблюдаем тенденцию, что компании «пересаживают» руководящий состав в отдельные офисы рядом с основным. Такие запросы имеют крайне ограниченную локацию.

 

В каком диапазоне колеблется ставка аренды на VIP-офисы и что на нее влияет больше всего?

На ставку влияет район, тип здания, наличие парковки. У нас бывают очень красивые и современные офисы в спальных районах столицы, где нет никакой деловой активности и ставки начинаются от 12 000 руб/м2/год.

Также, на ставку влияет внутреннее убранство помещения. У нас есть помещения с антикварной мебелью, подлинниками картин известных художников и коллекциями изделий Фаберже. Ценник иногда доходит до 100 000 руб/м2/год. Арендуя такой офис, клиент редко ориентируется на эффективность пространства, так как главное — презентабельность.

 

Какова стоимость премиальных офисов в Москве по состоянию на конец 2022 года?

От 1 миллиона. Средняя ставка VIP-офиса в Москве с меблированной зоной руководства — 59 530 руб/м2/год.

 

Какова доля офисов в Москве может быть отнесена к категории VIP?

Не более 5% от общего числа вакантных офисов.

 

Есть ли бизнес-центры, в которых все офисы являются по умолчанию премиальными, что это за здания?

Нет. Большая часть бизнес-центров предлагают классические офисы с качественной отделкой, открытой планировкой. Напомню, что офисы в бизнес-центре класса А+ не всегда являются VIP-офисами. Это разные понятия.

 

С точки зрения планировки и функционала помещения есть ли общая черта у VIP-офисов, как обычно организованы такие помещения?

Кабинет руководителя со своим санузлом, переговорной и отдельной зоной для секретаря/помощника. Рабочее пространство для сотрудников, как правило, отделено от зоны руководства.

 

Есть ли в Москве девелоперы, в зданиях которых преобладают VIP-офисы?

Таких нет. В нашем понимании VIP-офис — это готовое помещение, в которое можно заехать и начать работать. Девелоперы не сдают и не продают готовые офисы с премиальной отделкой и мебелью.

 

Насколько важно для клиентов само здание. Что первично при выборе: здание или помещение?

Важен презентабельный фасад, входная группа, окружение. Наши клиенты любят памятники архитектуры, старые улицы. Мы предлагаем VIP-офисы независимо от того, в каком здании они расположены. По нашему опыту, класс здания при выборе VIP-офиса играет незначительную роль.

 

Насколько часто премиальные офисы сдаются в полностью готовом состоянии? Как вообще происходит сдача и какой формат предпочитают клиенты: без отделки, с отделкой, с отделкой и мебелью?

Исключительно с отделкой и мебелью. У нас есть предложения VIP-офисов без отделки, но они спросом не пользуются.

 

Как арендатору правильно найти, выбрать и арендовать VIP-офис, на что обратить внимание?

Важно обратиться к консультанту, который знает рынок и не будет тратить время клиента на просмотры обычных офисов. Наши клиенты ценят время.

 

Вопрос с другой стороны: как арендодателю сдать VIP-офис самостоятельно и как выбрать правильного консультанта. Насколько важен консультант при сдаче VIP-офиса, почему?

Обращаться нужно к консультантам, у которых есть VIP-клиенты. Если агентство реализует премиальные офисы в большом количестве, то и клиентская база тоже большая. Плюс, важно понимать, что работа с премиальными офисами и VIP-клиентами должна быть выстроена с учетом их повышенных требований.

 

Вы много лет занимаетесь реализацией премиальных офисов, расскажите пару наиболее интересных кейсов из практики.

Из последних кейсов: клиент искал VIP-офис с террасой, чтобы выгуливать маленькую собачку, не выходя на улицу. Задача была решена в течение месяца.

Пару лет назад был очень сложный запрос от состоятельного предпринимателя на аренду особняка. Обязательным требованием было наличие огороженной территории с высоким забором, отсутствие высоких домов вокруг и возможность замены окон в особняке на бронированные.

 

Расскажите нашим читателям про 3 самых лучших офиса, которые можно арендовать прямо сейчас.

 

• Офис 650 м2 на последнем этаже в аренду для высшего руководства компании. Панорамные окна. Рассчитан на троих руководителей. Эксклюзивная мебель и отделка. Район Дорогомилово. Возможность аренды офиса для сотрудников 1500 м2.

• Эксклюзивный представительский офис в аренду площадью 839 м2 с дизайнерской отделкой и прекрасными видами на старую Москву, храм Христа и Зачатьевский монастырь. Балкон по периметру всего офиса площадью 75.7 м2. Последний этаж бизнес-центра на Остоженке. Возможность деления на блоки 355 м2 и 484 м2.

• Особняк в классическом стиле в аренду под офис площадью 870 м2 в районе Старого Арбата. Огороженная территория с парковкой на 20 автомобилей! Вся мебель и предметы интерьера эксклюзивны.

Как и почему вы лично выбрали специализацию на VIP-офисах, не жалеете об этом решении, ведь классических офисов гораздо больше?

Во-первых, приятно работать с такими объектами.

Во-вторых, главное — качество, а не количество. Сделок в сегменте VIP меньше, но чеки выше.

В-третьих, клиенты всегда обращаются к нам повторно, доверяя опыту работы с нашей компанией, большой базе премиальных объектов и умению решать сложные задачи.

 

Какие самые яркие офисы вы встречали, есть что-то, что искренне порадовало или удивило даже такого опытного эксперта как вы?

 

Аренда офиса 600 м2в районе Хамовники. Наличие лифта для автомобиля, который поднимает руководителя компании на этаж, где есть прямой доступ в VIP-зону. Декор с элементами антиквариата, редких книг и предметов искусства. Более того, есть огромная терраса.

Благодарим за предоставленный материал компанию РЕНТАВИК.
Фото: АН РЕНТАВИК.