Владимир Молчанов, АН АПЕКС-НЕДВИЖИМОСТЬ: На что обратить внимание при покупке коммерческого помещения
В 2020 году мы проводили анализ доходности и окупаемости коммерческих помещений в новостройке на примере одного из застройщиков (fbss.ru/vladimir-molchanov-an-apeks-nedvizhimost-analitika). В соревновании между рандомным коммерческим объектом и жилой квартирой в этом районе, безоговорочно победило коммерческое помещение. Владимир Молчанов, генеральный директор АН АПЕКС-НЕДВИЖИМОСТЬ, специально для читателей OFFICE NEWS, рассказал как обстоит ситуация на рынке 2022 году и на что обратить внимание при покупке коммерческого помещения в сегодняшних реалиях.
На Жилищном конгрессе в Москве 2022 года был проведен аналогичный анализ, и хотя победа коммерческого объекта была так же очевидна, его доходность и окупаемость уже не были так привлекательны, как 2 года назад.
Расчеты мы делали с помощью бесплатного общедоступного калькулятора доходности и окупаемости коммерческих нежилых помещений. Подробнее можно ознакомиться с Калькулятором тут: apex-realty.ru/kalkulyator-dohodnosti-i-okupaemosti
Какой же вывод надо сделать из этого анализа? Что покупать коммерческую недвижимость в инвестиционных целях сейчас невыгодно? Не совсем так. Невыгодно покупать любую коммерческую недвижимость.
Сейчас на первый план помимо расчетной доходности и окупаемости выходят коммерческие и технические факторы на которые надо обязательно обращать внимание.
Рассмотрим самые важные из них.
Все нижеописанное применимо при анализе помещений свободного назначения и ритейла на первых этажах.
Все это можно анализировать и считать вручную, но лучше заказывать у сервисов геомаркетинга или специализированных компаний.
Немаловажную роль играют технические факторы покупаемого помещения.
Помимо внешнего облика, видимости, наличия витринных окон, парковки основными на текущий момент являются:
- Возможность увеличения мощности, стандартные 15 Квт существенно снижают выбор потенциальных арендаторов
- Наличие или возможность малозатратно сделать вытяжку
- Возможность разбить физически и юридически помещение на несколько площадей с отдельными входами.
Как пример реконцепции помещения, и как следствие уменьшения срока окупаемости можно привести кейс на 1 этаже Ленинргадский пр. д 2.
Разбив большое помещение на много маленьких отсеков с возможностью их сдачи и продажи по отдельности, окупаемость исходного помещения снизилась в разы.
На что обязательно надо обращать внимание, если Вы покупаете помещение с уже действующим арендатором:
- Стабильность бизнеса арендатора (сетевой, франшиза, давно находится)
- Оставшийся срок аренды
- Индексация (если прописано в договоре)
- Уровень доходности (на текущий момент и в перспективе 5 лет)
- Возможности расторжения договора со стороны арендатора и с Вашей стороны
Наличие сетевого арендатора имеет свои плюсы и минусы:
Плюсы это стабильность арендаторов и как правило долгосрочные договора.
К минусам можно отнести:
- Жесткие договора (Различная ответственность собственника за аварийные ситуации, штрафы за расторжение и.т.д)
- Риск выкручивания рук – понижение арендной ставки.
И в заключении давайте рассмотрим какие форматы сейчас могут быть наиболее востребованы у потенциальных арендаторов:
- Магазины «у дома» формата 90-120 м2 до 30 млн руб отвечающие требованиям сразу нескольких категорий (минимаркет, аптека, бар, кафе, зоомагазин) в концепции НЕ ШАНХАЙ, а правильный симбиоз и дополнение арендаторов
- Бытовые услуги в мульти формате, качественно и концептуально оформленные
- Спортивные секции для детей и детские центры и клубы
- Точки выдачи товаров и курьерские службы все так же актуальны (OZON, Wildberries, Яндекс лавка и.т.д).
Благодарим за предоставленный материал: АН Апекс-Недвижимость
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Игорь Золотухин, F2: как регулируется качество воздуха в современном офисе
Офисное пространство — это самостоятельный мир с собственными правилами и своим микроклиматом. Последнему стали уделять особое внимание в последние годы, импульс к этому дала пандемия COVID-19, но даже несколько лет спустя операторы офисных пространств сохраняют фокус на внутренней среде офиса. Особенно сотрудников офисов волнует качество воздуха. Мы поговорили с Игорем Золотухиным, генеральным директором сети гибких офисных пространств F2, о том, как обеспечивать высокий уровень качества воздуха в офисе.
Объекты O1 Standard получили 8 платиновых сертификатов «Клевер»
Восемь объектов портфеля управления O1 Standard прошли сертификацию экологической эффективности национальной системы «Клевер». Бизнес-центры Lighthouse, White Stone, iCUBE, «Белая площадь», «Кругозор», «ЛеФОРТ», «Аврора» и культурно-деловой комплекс «Большевик» получили высокий уровень сертификации – «Платина».
Офисные центры, магазины, рестораны, кафе появятся на Староволынской улице в ЗАО
Правительство Москвы приняло решение о реорганизации незастроенной территории на западе столицы. Это первый городской участок, право на развитие которого будет выставлено на аукцион в рамках нового вида КРТ – комплексного развития незастроенных территорий. Об этом сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
IBC Real Estate: Торговые центры столицы освобождаются от вакансии
За второе полугодие 2023 года 41% ТЦ с вакансией более 20% смогли заместить ушедших арендаторов и снизить долю пустующих площадей.
SOK подвел итоги года: выручка составила 1,7 млрд рублей
Прибыль сети смарт-офисов SOK в 2023 году составила 1,7 млрд рублей. В 2024 году компания планирует повысить этот показатель.
Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%
В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…
MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34
В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.
В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер
В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.
Деловой центр по городской программе построят в Обручевском районе
Деловой центр в составе жилого комплекса в Обручевском районе возведут по программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). После завершения работ там смогут трудоустроиться почти 1,1 тысячи человек. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы
Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста.
