Владимир Молчанов, АН АПЕКС-НЕДВИЖИМОСТЬ: На что обратить внимание при покупке коммерческого помещения
В 2020 году мы проводили анализ доходности и окупаемости коммерческих помещений в новостройке на примере одного из застройщиков (fbss.ru/vladimir-molchanov-an-apeks-nedvizhimost-analitika). В соревновании между рандомным коммерческим объектом и жилой квартирой в этом районе, безоговорочно победило коммерческое помещение. Владимир Молчанов, генеральный директор АН АПЕКС-НЕДВИЖИМОСТЬ, специально для читателей OFFICE NEWS, рассказал как обстоит ситуация на рынке 2022 году и на что обратить внимание при покупке коммерческого помещения в сегодняшних реалиях.
На Жилищном конгрессе в Москве 2022 года был проведен аналогичный анализ, и хотя победа коммерческого объекта была так же очевидна, его доходность и окупаемость уже не были так привлекательны, как 2 года назад.
Расчеты мы делали с помощью бесплатного общедоступного калькулятора доходности и окупаемости коммерческих нежилых помещений. Подробнее можно ознакомиться с Калькулятором тут: apex-realty.ru/kalkulyator-dohodnosti-i-okupaemosti
Какой же вывод надо сделать из этого анализа? Что покупать коммерческую недвижимость в инвестиционных целях сейчас невыгодно? Не совсем так. Невыгодно покупать любую коммерческую недвижимость.
Сейчас на первый план помимо расчетной доходности и окупаемости выходят коммерческие и технические факторы на которые надо обязательно обращать внимание.
Рассмотрим самые важные из них.
Все нижеописанное применимо при анализе помещений свободного назначения и ритейла на первых этажах.
Все это можно анализировать и считать вручную, но лучше заказывать у сервисов геомаркетинга или специализированных компаний.
Немаловажную роль играют технические факторы покупаемого помещения.
Помимо внешнего облика, видимости, наличия витринных окон, парковки основными на текущий момент являются:
- Возможность увеличения мощности, стандартные 15 Квт существенно снижают выбор потенциальных арендаторов
- Наличие или возможность малозатратно сделать вытяжку
- Возможность разбить физически и юридически помещение на несколько площадей с отдельными входами.
Как пример реконцепции помещения, и как следствие уменьшения срока окупаемости можно привести кейс на 1 этаже Ленинргадский пр. д 2.
Разбив большое помещение на много маленьких отсеков с возможностью их сдачи и продажи по отдельности, окупаемость исходного помещения снизилась в разы.
На что обязательно надо обращать внимание, если Вы покупаете помещение с уже действующим арендатором:
- Стабильность бизнеса арендатора (сетевой, франшиза, давно находится)
- Оставшийся срок аренды
- Индексация (если прописано в договоре)
- Уровень доходности (на текущий момент и в перспективе 5 лет)
- Возможности расторжения договора со стороны арендатора и с Вашей стороны
Наличие сетевого арендатора имеет свои плюсы и минусы:
Плюсы это стабильность арендаторов и как правило долгосрочные договора.
К минусам можно отнести:
- Жесткие договора (Различная ответственность собственника за аварийные ситуации, штрафы за расторжение и.т.д)
- Риск выкручивания рук – понижение арендной ставки.
И в заключении давайте рассмотрим какие форматы сейчас могут быть наиболее востребованы у потенциальных арендаторов:
- Магазины «у дома» формата 90-120 м2 до 30 млн руб отвечающие требованиям сразу нескольких категорий (минимаркет, аптека, бар, кафе, зоомагазин) в концепции НЕ ШАНХАЙ, а правильный симбиоз и дополнение арендаторов
- Бытовые услуги в мульти формате, качественно и концептуально оформленные
- Спортивные секции для детей и детские центры и клубы
- Точки выдачи товаров и курьерские службы все так же актуальны (OZON, Wildberries, Яндекс лавка и.т.д).
Благодарим за предоставленный материал: АН Апекс-Недвижимость
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
.Sense и Альфа-Лизинг первые на рынке запускают программу лизинга офисов с нулевыми авансом и платежом до завершения строительства
Девелопер .Sense и компания Альфа-Лизинг запускают партнерскую программу лизинга офисов в Omni_tower, бизнес-центре класса А. Программа рассчитана на этап, когда здание ещё строится и офис не может использоваться по назначению. Это первая программа на российском рынке коммерческой недвижимости, которая позволяет купить офис без аванса и ежемесячных платежей на период строительства.
Инсталляции, скульптуры и световые волны: как искусство меняет бизнес-центры Москвы
Еще недавно бизнес-центры оценивали прежде всего по адресу, классу и набору офисных сервисов. Теперь все заметнее становится то, что находится за пределами базового минимума. По оценкам аналитиков Upside Девелопмент, на территории примерно 11-12% бизнес-центров Москвы располагаются арт-объекты. Мы собрали пять проектов, введенных в эксплуатацию в 2024–2026 годах, чтобы показать, как скульптуры, мозаики и инсталляции становятся важной частью деловой среды.
CORE.XP: объем нового офисного строительства в Москве втрое превысит показатель прошлой пятилетки
В 2026–2030 годах в Москве заявлено к вводу 7,3 млн кв. м офисной недвижимости — втрое больше, чем было реализовано в предыдущую пятилетку. При этом география нового строительства заметно смещается за пределы традиционного центра: по данным CORE.XP, 62% будущего предложения сосредоточено в зоне между ТТК и МКАД, тогда как на центральный деловой район приходится менее 3%. Одним из ключевых факторов такой трансформации становятся городские программы, стимулирующие комплексное развитие территорий и создание новых деловых кластеров.
В Comcity завершился «Месяц устойчивого развития», объединивший более 500 резидентов офисного парка
С 14 сентября по 2 октября в Comcity прошел традиционный цикл мероприятий в рамках «Месяца устойчивого развития». В этом году события были объединены единой темой социальной повестки. Участниками инициатив стали более 500 резидентов офисного парка.Программа включала четыре ключевых события: благотворительную акцию, донорский день, “эко-кино-показ” и…
CORE.XP: Жилые девелоперы становятся одним из ключевых источников нового офисного предложения Москвы
В 2026–2030 годах в столице планируется ввести 7,3 млн кв. м офисных площадей. По данным CORE.XP, в случае реализации всех заявленных проектов объем рынка может увеличиться почти до 37%. 3,9 млн кв. м приходится на проекты, связанные с городскими программами комплексного развития территорий (КРТ), создания мест приложения труда (МПТ) и масштабных инвестиционных проектов (МаИП). Эти инструменты меняют географию офисного строительства и способствуют формированию нового инвестиционного продукта — офисов, продаваемых блоками и этажами.
Савеловский деловой кластер выходит в лидеры Москвы по темпам прироста предложения новых офисов
Согласно совместному исследованию аналитиков девелопера STENOY и консалтинговой компании CORE.XP, с января по август 2026 г. на столичном рынке в открытую продажу новые офисы вышли только в Савеловском и Белорусском деловых кластерах. Витрина данных локаций пополнилась четырьмя проектами совокупной площадью более 105 тыс. кв. м, из которых порядка 80,6 тыс. кв. м (77%) пришлись на Савеловский и Бутырский районы и Марьину Рощу.
Regions Development: Почти 66% продаваемых бизнес-центров Москвы расположены за ТТК
Продажа бизнес-центров в Москве сосредоточена в поясе между Третьим транспортным кольцом и МКАД, подсчитали аналитики компании Regions Development. На эту территорию сегодня приходится 65,7% всех реализуемых деловых комплексов столицы (46 проектов) и 90,2% доступных для покупки офисных блоков (1,3 тыс. помещений). При этом в историческом центре предложение сократилось до минимума.
Legaltech-разработчик «ПравоТех» арендовал офис в Space 1 Балчуг
Международная сеть сервисных офисов Space 1 заключила с АО «ПравоТех» договор аренды сроком на три года. В декабре 2026 года компания займет пространство в Space 1 Балчуг площадью 516 кв. м Консультантом сделки выступила компания Remain.
CMWP: «Савеловская» и «Кутузовский» соответствуют характеристикам традиционных деловых кластеров на 88% и 85%
Commonwealth Partnership (CMWP) и офисный девелопер STONE во втором совместном исследовании деловых кластеров Москвы оценили степень трансформации перспективных офисных локаций. Наибольшее соответствие характеристикам традиционного кластера показали «Савеловская» — 88% и «Кутузовский» — 85%. Эти территории лидируют по совокупности факторов, определяющих зрелость делового района, и привлекают основной спрос.
Предложение офисов в продаже в Москве выросло в полтора раза за девять месяцев 2026 года
Аналитики M2DATA сравнили данные за 9 месяцев 2026 года — с января по начало октября. Итоги периода демонстрируют тренд: рост объема предложения на фоне замедления динамики ставок, а в ряде категорий зафиксировано их небольшое снижение. Детальная статистика — далее в материале.
