Владимир Молчанов, АН АПЕКС-НЕДВИЖИМОСТЬ: На что обратить внимание при покупке коммерческого помещения
В 2020 году мы проводили анализ доходности и окупаемости коммерческих помещений в новостройке на примере одного из застройщиков (fbss.ru/vladimir-molchanov-an-apeks-nedvizhimost-analitika). В соревновании между рандомным коммерческим объектом и жилой квартирой в этом районе, безоговорочно победило коммерческое помещение. Владимир Молчанов, генеральный директор АН АПЕКС-НЕДВИЖИМОСТЬ, специально для читателей OFFICE NEWS, рассказал как обстоит ситуация на рынке 2022 году и на что обратить внимание при покупке коммерческого помещения в сегодняшних реалиях.
На Жилищном конгрессе в Москве 2022 года был проведен аналогичный анализ, и хотя победа коммерческого объекта была так же очевидна, его доходность и окупаемость уже не были так привлекательны, как 2 года назад.
Расчеты мы делали с помощью бесплатного общедоступного калькулятора доходности и окупаемости коммерческих нежилых помещений. Подробнее можно ознакомиться с Калькулятором тут: apex-realty.ru/kalkulyator-dohodnosti-i-okupaemosti
Какой же вывод надо сделать из этого анализа? Что покупать коммерческую недвижимость в инвестиционных целях сейчас невыгодно? Не совсем так. Невыгодно покупать любую коммерческую недвижимость.
Сейчас на первый план помимо расчетной доходности и окупаемости выходят коммерческие и технические факторы на которые надо обязательно обращать внимание.
Рассмотрим самые важные из них.
Все нижеописанное применимо при анализе помещений свободного назначения и ритейла на первых этажах.
Все это можно анализировать и считать вручную, но лучше заказывать у сервисов геомаркетинга или специализированных компаний.
Немаловажную роль играют технические факторы покупаемого помещения.
Помимо внешнего облика, видимости, наличия витринных окон, парковки основными на текущий момент являются:
- Возможность увеличения мощности, стандартные 15 Квт существенно снижают выбор потенциальных арендаторов
- Наличие или возможность малозатратно сделать вытяжку
- Возможность разбить физически и юридически помещение на несколько площадей с отдельными входами.
Как пример реконцепции помещения, и как следствие уменьшения срока окупаемости можно привести кейс на 1 этаже Ленинргадский пр. д 2.
Разбив большое помещение на много маленьких отсеков с возможностью их сдачи и продажи по отдельности, окупаемость исходного помещения снизилась в разы.
На что обязательно надо обращать внимание, если Вы покупаете помещение с уже действующим арендатором:
- Стабильность бизнеса арендатора (сетевой, франшиза, давно находится)
- Оставшийся срок аренды
- Индексация (если прописано в договоре)
- Уровень доходности (на текущий момент и в перспективе 5 лет)
- Возможности расторжения договора со стороны арендатора и с Вашей стороны
Наличие сетевого арендатора имеет свои плюсы и минусы:
Плюсы это стабильность арендаторов и как правило долгосрочные договора.
К минусам можно отнести:
- Жесткие договора (Различная ответственность собственника за аварийные ситуации, штрафы за расторжение и.т.д)
- Риск выкручивания рук – понижение арендной ставки.
И в заключении давайте рассмотрим какие форматы сейчас могут быть наиболее востребованы у потенциальных арендаторов:
- Магазины «у дома» формата 90-120 м2 до 30 млн руб отвечающие требованиям сразу нескольких категорий (минимаркет, аптека, бар, кафе, зоомагазин) в концепции НЕ ШАНХАЙ, а правильный симбиоз и дополнение арендаторов
- Бытовые услуги в мульти формате, качественно и концептуально оформленные
- Спортивные секции для детей и детские центры и клубы
- Точки выдачи товаров и курьерские службы все так же актуальны (OZON, Wildberries, Яндекс лавка и.т.д).
Благодарим за предоставленный материал: АН Апекс-Недвижимость
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Деловой центр «ТАЛЛЕР» стал победителем International Architecture Awards 2026
Недавно получивший РНВ бизнес-центр «ТАЛЛЕР», который возведен в Павелецком районе, в этом году стал победителем престижной международной премии International Architecture Awards в номинации Office Buildings («Офисные здания»). Всего в числе 190 лауреатов 2026 года из 53 стран-участниц оказалось 10 проектов из России. Ежегодно награда отмечает проекты, в которых мастерство проектирования гармонично сочетается с инновациями, вниманием к контексту и принципами устойчивого развития. Церемония награждения пройдет 18 сентября в Афинах (Греция).
PIONEER: 60% россиян мечтают работать у воды
Эксперты девелоперской компании PIONEER провели исследование, которое показало, что большинство россиян (60%) предпочли бы работу с видом на воду. Согласно опросу на платформе VK, проводимому среди полутора тысяч жителей крупных городов России от 30 до 55 лет, доступ к воде воспринимается не как имиджевая привилегия, а как важный ресурс для восстановления ментального здоровья и повышения эффективности при выполнении рабочих задач.
Исследование CORE.XP_Каждый второй заявленный офис в Москве рискует не успеть к заявленным срокам
По данным аналитиков CORE.XP, девелоперы заявили к вводу в Москве в 2026–2030 годах 7,3 млн кв. м офисной недвижимости — почти втрое больше, чем было построено за предыдущую пятилетку. Однако почти половина этого объёма (49%, или 3,6 млн кв. м) пока не вышла за пределы проектной стадии: строительство этих объектов ещё не началось. По оценке CORE.XP, даже при благоприятном сценарии фактический ввод до 2030 года составит менее 5,6 млн кв. м — почти на четверть меньше заявленного объёма.
Ремонт офиса без остановки работы: как организовать обновление помещений поэтапно
Обновление офиса не всегда требует полного прекращения работы компании. Замену напольных покрытий, светильников, розеток и выключателей, дверей, а также локальный ремонт стен и потолков можно проводить поэтапно и сохранять рабочие зоны для сотрудников. О том, как организовать такой ремонт и избежать простоев, Office News рассказала эксперт онлайн-гипермаркета для профессионалов и бизнеса ВсеИнструменты.ру Александра Чихринова.
Почти две трети новых офисов в Москве до 2028 года могут появиться в составе жилых комплексов
До конца 2028 года в Москве заявлено строительство 4,1 млн кв. м офисной недвижимости, подсчитали в совместном исследовании CORE.XP и Level Group. Около 62% этого объёма, или 2,56 млн кв. м, приходится на офисы в составе жилых комплексов. Для сравнения: заявленная площадь таких объектов эквивалентна 13% существующего офисного фонда Москвы и Московской области.
В районе Строгино появится первый за 10 лет объект офисной недвижимости класса А
Девелоперская компания ССК стартовала с реализацией проекта «Сити Строгино», в состав которого войдет офисный центр класса А с гостиничной и велнес инфраструктурой. Объект строится на территории крупнейшего проекта КРТ на северо-западе Москвы, который занимает площадь более 80 га. При этом по оценкам экспертов компании Nikoliers на долю общественно-деловой застройки в рамках комплексного освоения территории в данной локации придется около 31%. Что даже после ввода всех плановых объектов деловой инфраструктуры сохранит дефицит качественных площадей в данном формирующемся деловом кластере. В районе Строгино это первый за 10 лет объект офисной недвижимости класса А.
В Балашихе обсудили развитие промышленно-логистического парка “Лиханов”
Председатель Московской областной Думы Игорь Брынцалов, глава Балашихи Сергей Юров и председатель совета директоров “А.М.Р. Групп” Александр Мирошников посетили с рабочим визитом новый промышленно-логистический парк “Лиханов” в Балашихе. Официальный визит руководства региона и главы инвестиционной группы, в которую входит девелопер проекта компания “Реалитек”, был приурочен…
PIONEER: Завершен монолит башен в HIGH LIFE
Во второй очереди строительства премиального жилого квартала на Летниковской улице полностью готов железобетонный каркас трех корпусов.В июле девелопер PIONEER завершил монолит двух корпусов высотой 39 (К6) и 47 этажей (К4), а в феврале этого года – 26-этажной башни (К5).Монолитные работы по наземной части корпусов 4…
Донской район и Новоданиловская набережная — новая деловая среда Москвы
Еще несколько лет назад при выборе офиса компании в первую очередь оценивали класс бизнес-центра, транспортную доступность и стоимость аренды. Сегодня подход меняется: все большее значение получает сама локация — ее инфраструктура, качество городской среды и возможности для сотрудников в течение рабочего дня.Новоданиловская набережная — один…
Первая крупная сделка технопарка «Раменское»
В августе 2026 года технопарк «Раменское» сообщил о заключении первой значимой арендной сделки. Отдельно стоящее здание площадью 4 187 кв. м передан под размещение хостела на срок 5 лет.Сделка подтверждает готовность инфраструктуры технопарка к приему арендаторов. На данный момент на площадке уже завершено строительство и…
