Компас инвестора от «Метриум»: Обзор новых московских проектов IV квартала 2023 для инвестиций

В IV квартале 2023 года на рынке новостроек «старой» Москвы начались продажи 15 проектов[1]. Аналитики «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них. Общие черты большинства новинок IV квартала 2023 года – относительно высокие стартовые цены, развитая инфраструктура и существенный объем экспозиции на начальном этапе реализации. Средняя цена квадратного метра в этих проектах составляет 611,8 тысяч рублей, что на 15,8% выше, чем в среднем по «старой» Москве.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для инвестиций среди новых проектов, которые вышли на рынок в IV квартале 2023 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл, после чего всем новинкам рынка был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

1 место – JOIS

Первое место среди самых перспективных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял жилой комплекс премиум-класса JOIS, который строится в Хорошево-Мневниках (СЗАО, «Большой Сити»). Проект реализует компания MR Group, планирующая получить разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди в IV квартале 2027 года.

Проект JOIS набрал 29,3 из 44 возможных рейтинговых баллов, а его качественный уровень равен 67%. Лидирующую позицию жилой комплекс занял за счет соседства с ТТК, развитой собственной инфраструктуры, экологичности локации и надежности девелопера.

Квадратный метр в JOIS на старте продаж в среднем стоит 512 тысяч рублей при средней цене на премиальные новостройки такого же формата в Хорошево-Мневниках – 737,4 тысяч рублей за кв. м. Следовательно, дисконт на начальной стадии строительства равен 30,6%. Минимальная стоимость – 16,2 млн рублей за студию площадью 22,8 кв. м.

«Отмечается тренд на восстановление премиального рынка Москвы, – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании MR Group. – Сейчас наблюдается приток региональных клиентов. К тому же, часть покупателей переориентировалась на столичный рынок с зарубежных. В начале 2024 года сложились оптимальные условия для инвестиций в новостройки премиум-класса, так как этот сегмент почти не зависит от ситуации на ипотечном рынке. Самые перспективные проекты реализуются в локации «Большой Сити». Прежде всего, в Хорошево-Мневниках, обладающих сочетанием экологичности и хорошей транспортной доступности. Девелоперы активно развивают инфраструктуру «Большого Сити». Так, наша компания в составе JOIS построит собственные детский сад и школу».

2 место – Quartier d’Or

Вторую строчку рейтинга инвестиционно привлекательных проектов со стартом в IV квартале 2023 г. занимает апарт-комплекс делюкс-класса Quartier d’Or, который реализует девелопер Rariteco в Замоскворечье (ЦАО). Ввод новостройки запланирован на I квартал 2026 года.

Проект набрал 28,4 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 65%. Занять второе место апарт-комплексу Quartier d’Or позволила, главным образом, престижная локация. Парк «Зарядье» и Кремль, Бульварное и Садовое кольца, Озерковская набережная и Третьяковская галерея находятся в радиусе 1 километра от дома. Кроме того, аналитики отметили «пятизвездочный» сервис и инновационные системы «умного» дома Quartier d’Or.

• «Рынок элитного жилья Москвы традиционно отличается повышенной ликвидностью, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала Quartier d’Or). – Это связано с устойчивостью к внешним обстоятельствам, что гарантирует сбережение вложенных средств. При этом, инвестируя в строящийся проект, их можно даже приумножить. Средняя цена квадратного метра на элитном рынке столицы за последние три года выросла на 69,3% – почти до 2 млн рублей. Особенно активно дорожают современные делюкс-проекты в исторических локациях, например, «золотом квадрате» Замоскворечья».

3 место – «Citimix Новокосино»

На третьем месте рейтинга находится апарт-комплекс «Citimix Новокосино», который компания Apsis Globe строит в районе Новокосино (ВАО). Ввод проекта намечен на IV квартал 2025 года.

Проект набрал 27,8 баллов из 44, а его качественный уровень составляет 63%. Войти в тройку лидеров апарт-комплексу помогли компактный формат (один девятиэтажный корпус), близость к метро, а также развитая инфраструктура обжитого района. Основной минус – удаленность от центра на 21 км.

Квадратный метр в «Citimix Новокосино» на старте стоил в среднем 266 тысяч рублей. Средняя цена по конкурентному окружению составляет 310 тысяч рублей за кв. м. Таким образом, дисконт на начальном этапе строительства равен 14,2%. Минимальная стоимость – 5,5 млн рублей за 22,1 кв. м.

• «В IV квартале 2023 года на рынок выходили комплексы различного масштаба – от камерных проектов до масштабных кварталов, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Вместе с тем почти все проекты объединяет наличие собственной инфраструктуры. В то же время многие девелоперы не задали значительный дисконт на начальном этапе строительства. И даже выгодные стартовые цены, как правило, сохраняются, недолго, поэтому клиентам не следует откладывать решение о покупке».

[1] В выборку попали только проекты с открытыми продажами, включая стартовавшие уже в 2024 году до момента написания исследования.

Методика анализа

Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.

Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.

Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.

Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.