Леонид Лазуткин, генеральный директор EVRAZ STEEL BOX: Новый подход в сегменте light industrial поможет инвесторам получить 10%-ную «московскую» льготу

Набирающий популярность формат производственно-складской недвижимости light industrial стал в I квартале 2023 года самым востребованным в портфеле заказов EVRAZ STEEL BOX, российского разработчика и поставщика полнокомплектных быстровозводимых зданий на металлическом каркасе. Причинами активации спроса Леонид Лазуткин, генеральный директор компании, называет высокую востребованность у потенциальных арендаторов и выравнивание уровня первоначальных затрат с классическим складским сегментом за счёт автоматизации процессов проектирования и ускорения строительства. Кроме того, эксперт отмечает развитие региональных программ поддержки малого бизнеса, уменьшающих инвестиционные риски застройщиков.

В три раза, до 307 тыс. м², по прогнозу IBC Real Estate, вырастет размер производственно-складской недвижимости в востребованном формате light industrial в 2023 году. Это направление становится наиболее перспективным для долгосрочных инвестиций. А уже к 2026 году общий объём площадей здесь достигнет 1,4 млн м². Однако до недавнего времени инвесторы предпочитали иные форматы застройки, ориентируясь на традиционные её виды. Причиной такой осторожности являлись более высокие капитальные затраты, поскольку индустриальные здания требовали особого подхода к проектированию и строительству.

• «В Московском регионе на данный момент средняя ставка аренды помещений light industrial составляет 7 000 руб/м²/год triple net, цена продажи — более 80 000 руб/м² без НДС, — отмечает Константин Фомиченко, партнёр, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia). — Стоимость строительства объектов такого формата выше, чем стоимость обычных складов, примерно на 10–20 % (в зависимости от проекта)».

Разница между зданиями формата light industrial и складскими сооружениями обычно определяется тремя главными строительными отличиями: минимизацией колонн в производственном блоке, обязательным наличием технической возможности установки кран-балки и большим количеством ворот (не менее одного заезда на каждые 500 м²). При этом общая площадь сооружения невелика (начинается от 500 м²) и в среднем составляет около 2 000 м². Необходимость учитывать эти особенности вместе с индивидуальными требованиями потенциальных арендаторов повышает затраты и инвестиционные риски. Однако с такой оценкой согласны далеко не все.

• «Сейчас большинство запросов у нас как раз по light industrial, причём для клиента нет особой разницы в затратах между этим форматом и классическим складским, — рассказывает Леонид Лазуткин, генеральный директор EVRAZ STEEL BOX. — Есть определённое отличие в сложности процесса реализации. Но сегодня за счёт автоматизации процессов разницу в первоначальных затратах удалось нивелировать. Поскольку основа таких зданий типизирована, мы можем автоматизировать до 80 % всех процессов — от проектирования до отгрузки, снижая тем самым общие расходы на проект до 10–15 %. При этом практически двукратное сокращение времени на его реализацию позволяет, например, московскому застройщику претендовать на повышенные льготы в рамках программы стимулирования мест приложения труда (МПТ)».

Действительно, ещё в 2020 году в Москве была начата реализация такого проекта. Изначально программа была направлена на стимулирование застройщиков многоквартирных домов, но в прошлом году преференции для инвесторов расширили. Во-первых, получить льготы могут девелоперы, создающие объекты для оказания комплексных логистических услуг. Во-вторых, сокращение срока возведения такого объекта прямо влияет на их размер. Так, при уменьшении на 6–12 месяцев льгота увеличится на 5 %, а более чем на один год — на 10 %. Прогнозируется, что апробированная технология стимулирования инвестиционной активности будет масштабирована на другие регионы.

EVRAZ STEEL BOX — производитель и поставщик полнокомплектных быстровозводимых зданий на металлическом каркасе. Флагман цифровизации строительной отрасли, разработчик платформы BOX EXPRESS. Входит в состав ЕВРАЗа — одного из крупнейших производителей стали в мире, лидера на рынках стального проката для инфраструктурных проектов.