NF GROUP: В 2025 году в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга инвестировано 120 млрд руб

По предварительным оценкам аналитиков консалтинговой компании NF GROUP, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга на декабрь 2025 года составляет около 120 млрд руб., при этом аналогичный показатель в рекордном 2024 году достигал 270 млрд руб. В этом году впервые более половины вложений пришлось на объекты коммерческой недвижимости (52%), а не на площадки под девелопмент (48%), а доля сделок, реализованных через торги, выросла с 4% до 19% за год.

По словам Марины Малахатько, партнера NF GROUP, годовое снижение инвестиционной активности происходит на фоне высокой ключевой ставки, снижение которой происходит медленнее, чем требуется игрокам рынка, а также высокой стоимости заемного капитала и существенного расхождения ценовых ожиданий продавцов и покупателей.

Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга, млрд руб.

Несмотря на общее снижение абсолютных объемов, инвестиционный рынок Санкт-Петербурга в 2025 году сохранил высокую активность в отдельных сегментах, прежде всего в сделках с площадками под девелопмент и объектами, реализуемыми с дисконтом. Существенная часть инвестиционных решений принималась в условиях ограниченного доступа к заемному финансированию и повышенных требований инвесторов к доходности.

Отдельным структурным сдвигом 2025 года стало усиление роли торгов как канала заключения сделок: доля инвестиций, реализованных через процедуру торгов, увеличилась с 4% до 19% за год. Рост интереса к аукционным сделкам связан с возможностью приобретения активов с дисконтом и снижением ценовых рисков в условиях высокой стоимости капитала.

Основной объем инвестиций в 2025 году пришелся на площадки под девелопмент – порядка 57 млрд руб., или 48%. При этом традиционно они привлекали более половины всех вложений. Крупнейшие сделки в этом сегменте были связаны с приобретением земельных участков на Матисовом острове, бывшей площадки ТЦ «Мега Новоселье», а также территории на Шкиперском протоке.

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по типу актива

Распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости выглядит следующим образом: торговая недвижимость: ~26 млрд руб. (22%); складская недвижимость: ~23 млрд руб. (19%); офисная недвижимость: ~12 млрд руб. (10%); гостиничная недвижимость и прочие активы – около 2 млрд руб. (~1%).

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сегментам

Структура инвестиций отражает сохраняющийся интерес к активам с потенциалом редевелопмента, а также к объектам торговой и складской недвижимости с более устойчивым денежным потоком.

По итогам 2025 года на инвестиционном рынке Санкт-Петербурга сформировались следующие ключевые тенденции:

-сокращение общего объема инвестиций после рекордного показателя 2024 года;

-более выборочный подход девелоперов жилья к приобретению земельных участков;

-увеличение доли инвестиций, реализуемых через процедуру торгов;

-существенное расхождение ожиданий продавцов и покупателей по цене.

По прогнозам NF GROUP, объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в 2026 году может составить 100–130 млрд руб. Итоговый показатель будет зависеть от макроэкономической конъюнктуры, политики государственного регулирования и поведения девелоперов жилья – в частности, их готовности возобновить инвестиции в земельный банк либо сохранить сдержанную позицию.

Существенным фактором в 2026 году останется размер дисконтов, предлагаемых продавцами покупателям. Даже при возможном снижении ключевой ставки к концу 2026 года до уровня около 14% стоимость заемного капитала останется высокой, что продолжит оказывать давление на инвестиционную активность.

• «В ближайшем будущем многое будет зависеть от политики госрегулирования и поведения девелоперов жилья: либо они вернутся к активному пополнению земельного банка, либо продолжат снижать инвестиционную активность. Существенным фактором станет и размер дисконтов, которые продавцы готовы предложить покупателям. Наиболее востребованы сегодня активы, реализуемые с торгов, и этот тренд, на мой взгляд, будет только усиливаться», – отмечает Марина Малахатько.

Также в NF GROUP ожидают, что в I квартале 2026 года может быть закрыт ряд крупных инвестиционных сделок c офисной и торговой недвижимостью, перенесенных с 2025 года.