Nikoliers: продажи российских активов иностранными собственниками увеличились в 2,8 раз по сравнению с 2022 г.

По итогам 11 месяцев 2023 г. иностранные собственники продали активы на 256 млрд рублей, что в 2,8 раз больше, чем за весь 2022 год (+177% к 2022 г., +292% к 2021 г.). За 2022-23 гг. иностранные собственники продали активы на 373 млрд руб. Иностранные собственники недвижимости в России уже в основном реализовали свои ключевые активы. И хотя потенциал пока полностью не исчерпан и в активной стадии находится несколько крупных сделок, в среднесрочной перспективе объем транзакций начнет стабилизироваться.

В целом за 11 месяцев 2023 г. объем инвестиций в российскую недвижимость составил 535 млрд рублей, что в 2,5 раза превышает среднегодовое значение за 10 лет и является рекордным показателем за всю историю наблюдений. Большая часть сделок, которые обеспечили рекордные объемы инвестиций, — вынужденные, в т.ч. активы иностранных компаний, покидающих рынок, а также стрессовые активы. При этом рост интереса к активам во многом был обусловлен появлением в продаже ранее не маркетированных объектов институционального качества.

В этом году увеличилось количество стрессовых активов и дестабилизированных объектов в экспозиции, особенно на региональных рынках. Объем транзакций в рамках реализации стрессовых активов и на торгах составил 53 млрд руб. (10% от общего объема), преимущественно такие активы были представлены торговыми центрами и объектами, требующими реконструкции, в регионах. Однако несмотря на увеличение предложения, мы не наблюдаем пропорционального роста сделок с такими активами. Важными игроками рынка остаются банки и государственные структуры, на балансе которых присутствуют непрофильные активы. Многие из них экспонируются на рынке уже более двух лет и с учетом текущей ситуации продаются с существенным дисконтом, порой меньше их рыночной стоимости, с целью повышения скорости реализации.

В 2023 г. интересом у инвесторов пользовались и активы институционального качества — действующие бизнес-центры, торговые центры с успешной концепцией и складские объекты с надежными арендаторами, и объекты, приобретаемые для собственных нужд. Наибольший объем сделок в этом году сформировал торговый сегмент — около 60% (~324 млрд руб.), что связано с существенным проникновением зарубежных игроков в ритейле.  В 2023 г. был зафиксирован ряд крупных сделок, связанных с продажей активов, в том числе — портфелей компаний, сокращающих свое присутствие на рынке или уходящих из России. Среди них можно отметить покупку Группой Газпромбанк всех ТРЦ «Мега» в России у шведской Ingka Centres; продажу европейским фондом Atrium European Real Estate краснодарской компании «Ромекс Group» семь торговых центров «Парк Хаус» в пяти городах и т.д.

Офисный и складской сегменты по-прежнему привлекают внимание инвесторов, однако ограниченный пул предложений не позволяет в полной мере реализовать спрос со стороны потенциальных покупателей. В офисном сегменте практически все объекты были приобретены с целью последующего использования под собственные нужды. Среди них: один из двух корпусов iCity (правительство Москвы), площади в «ОКО II» («Россельхозбанк»), БЦ Orbital («Нацпроектстрой»), а также «Химки Бизнес Парк» («КЛС-Химки»).

Основной объем инвестиционного капитала традиционно был сконцентрирован в Московском регионе —56%. Рост интереса к активам в Московском регионе во многом был обусловлен появлением в продаже ранее не маркетированных объектов институционального качества. При этом доля региональных сделок в общем объеме инвестиций увеличилась с 14% в 2022 г. до 31% в 2023 г. Это обусловлено преимущественно портфельными сделками в торговом,
складском и гостиничном сегментах.

Денис Платов, директор департамента рынков капитала Nikoliers:

• «Суммарный объем инвестиций за 11 месяцев 2023 – 535 млрд – в 2,5 раза превысил среднегодовое значение за 10 лет. По итогам 2023 мы ожидаем инвестиции на уровне 550 млрд руб. – пиковое значение за всю историю наблюдений. Ключевым драйвером выступили продажи крупных активов и портфелей иностранными инвесторами – 373 млрд или 50% от всего объема за 2022-2023. В 2024 мы прогнозируем снижение объема инвестиций до более стабилизированных 250-300 млрд руб., чему способствует сокращение активов институционального качества в продаже и жесткая денежно-кредитная политика ЦБ».