Nikoliers: С 2024 г. сделки купли-продажи составили 78% в общем объеме транзакций со штаб-квартирами

Сегодня сегмент штаб-квартир прочно утвердился в качестве одного из ключевых факторов, формирующих общий объем спроса на московском рынке офисной недвижимости. При этом масштаб штаб-квартиры определяется исключительно задачами бизнеса, поэтому под определение штаб-квартир попадают как компактные офисы для растущего бизнеса, так и отдельно стоящие здания, построенные с учетом всей специфики компании. Nikoliers проанализировала сегмент штаб-квартир с 2020 г. и определила, как менялся подход бизнеса к выбору офисных пространств, какие компании выступали драйвером спроса и какой потенциал сегмента есть сейчас. Самые актуальные тренды и цифры представили на V юбилейной офисной конференции от Nikoliers «Гигабайты офисов».

Ключевым трендом последних лет становится переход от аренды к покупке офисной недвижимости для собственных нужд, в том числе для размещения штаб-квартир. Анализ структуры сделок показывает, что в период 2020-2023 годов, предшествовавший рекордной активности 2024 года, в спросе на штаб-квартиры преобладала аренда, формировавшая 68% общего объема сделок под этот сегмент. Сейчас тренд развернулся в абсолютно противоположную сторону – с 2024 г. по настоящий момент доля сделок на продажу в общем объеме под штаб-квартиры составила 78%. По прогнозам Nikoliers, это тренд сохранится и будет усиливаться в ближайшее время, что объясняется преобладание проектов на продажу до 2030 года в новом строительстве. Анонсируемый ввод офисных площадей суммарно за 2025–2029 гг. составит 4,3 млн кв. м (включая уже введенные за 9 месяцев 2025 г.), при этом в 2029 г. доля объектов под продажу увеличится до 71% от общего объема нового строительства.

Структура спроса на пространства для организации штаб-квартир, I кв. 2020 – III кв. 2025 гг. 

При этом из-за дефицита качественных площадей на офисном рынке Москвы (по итогам III квартала 2025 года среднерыночный уровень вакансии составил 5,5%) и в условиях ограниченного предложения на рынке аренды, особенно офисных площадей размером от 3-5 тыс. кв. м, крупные корпорации все чаще прибегают к компромиссным решениям, таким как аренда с устаревшей отделкой под последующий ремонт, аренда в децентрализованных локациях, где еще доступны крупные офисные площади или использование готовых форматов сервисных офисов.

По данным Nikoliers, за последние 6 лет (с 2020 г. по III кв. 2025 г.) совокупный объем сделок с офисными площадями составил 8,6 млн кв. м, из которых 19% (или 1,6 млн кв. м) пришлось на сделки, связанные с приобретением и арендой площадей под штаб-квартиры. При этом наиболее активно сделки со штаб-квартирами стали заключаться с 2023 года – тогда их объем составил 239 тыс. кв. м или 14% от общего объема спроса, что говорит о возвращении интереса корпораций к стратегическим проектам по консолидации офисов и восприятии офисного пространства как важного инструмента для роста бизнеса.

Пиковым значением за весь анализируемый период стал 2024 год. Доля сделок под штаб-квартиры взлетела до беспрецедентных 42% (840 тыс. кв. м), что превратило такие сделки из одной из опций в драйвер офисного рынка. По итогам первых трех кварталов 2025 года доля штаб-квартир скорректировалась до 16% (184 тыс. кв. м), что, однако, существенно выше показателей 2021 и 2022 года – 6% и 7% соответственно – и сопоставима с уровнем всего 2023 года. Это позволяет говорить о стабилизации спроса и закреплении тренда на стратегические инвестиции в корпоративные штаб-квартиры – более того, существенно увеличилась доля сделок небольшой или средней площади под развивающийся бизнес.

В период с 2020 до 2023 г. наиболее активными драйверами спроса выступали банки и финансовые компании – они формировали 27% от общего объема сделок по аренде и продаже штаб-квартир, на втором месте – IT и Телекоммуникации (17%), далее следуют компании сектора «производство» (11%) и «транспорт и логистика» (10%). При этом с 2024 г., который был абсолютно рекордным по объему сделок, структура спроса изменилась, более того, этот период был отмечен крупными сделками по площади офисов. Так, за период 2024 – III кв. 2025 гг. лидерами стали государственные структуры и НКО, а также «транспорт и логистика» – они сформировали по 31% и 27% от общего объема сделок по штаб-квартирам. Далее следуют банки и финансовые компании (13%), а также компании ритейла — 10%.

Структура сделок по бизнес-секторам: штаб-квартиры – I кв. 2020 – III кв. 2025 гг.

В период с 2020 по 2023 год средний объем арендованной* под штаб-квартиру площади составлял 5 583 кв. м, в то время как средняя площадь приобретаемой недвижимости для этих же целей достигала 12 764 кв. м. Новым вектором в этой динамике стал 2024 год. Относительно 2020-2023 г. средняя площадь сделки со штаб-квартирами в 2024 г. увеличилась почти в 2 раза в аренде и более, чем в 5 раз в продаже за счет крупных сделок корпораций федерального уровня. Так за 2024 г. средние площади по сделкам под штаб-квартиру выросли в аренде – до 10 148 кв. м, а на покупку – до 73 837 кв. м. Данный скачок также обусловлен беспрецедентным годовым спросом, общий объем которого составил 1 981 тыс. кв. м.

За период 2024 — III кв. 2025 гг. средняя площадь сделки под штаб-квартиры составила 8 322 кв. м в аренду и 57 083 кв. м на продажу. Такая разница сформирована за счет вышеупомянутых крупнейших игроков рынка: с I кв. 2020 г. по III кв. 2025 г. на сделки корпораций федерального уровня – «РЖД», «Ростех» и Центральный банк РФ – в сегменте купли-продажи пришлось 58% от всего объема сделок покупки в спросе на штаб-квартиры. Через приобретение собственных площадей крупнейшие компании решают задачу консолидации персонала в рамках единого комплекса. При этом сейчас мы наблюдаем более сбалансированную структуру рынка и увеличение количества запросов на поиск штаб-квартир от растущих компаний, которым необходимы офисы небольшой площади, что приводит к сокращению средней площади сделки по сравнению с рекордным 2024 годом.

• «В текущей рыночной парадигме мы наблюдаем, что стратегически мыслящие компании однозначно идентифицируют качественное офисное пространство как критически важный актив, непосредственно влияющий на достижение ключевых финансовых и репутационных KPI. Принципиально изменился подход к масштабированию: сегодня формат и площадь штаб-квартиры не являются вопросом престижа, а строго детерминированы операционными целями. Это наглядно демонстрирует растущий спрос на транзакции с компактными, но технологически и инфраструктурно подготовленными офисами под нужды динамичного бизнеса. Продолжение формирования будущего сегмента штаб-квартир, как одного из ключевых драйверов офисного рынка будет определяться тремя фундаментальными трендами. Первый — это консолидация: компании стремятся к синергии, объединяя разрозненные подразделения в единый, эффективный хаб. Второй — реструктуризация, которая выражается в целенаправленном создании специализированных IT-кластеров и центров компетенций. И наконец, третий — релокация крупных игроков в регионы, что будет способствовать более динамичному развитию рынка офисной недвижимости», – отметил Игорь Темнышев, партнер Nikoliers.  

Крупнейшие сделки по аренде и покупке штаб-квартир, 2020-2025