Новые правила кадастровой оценки: будет ли кадастровая стоимость соответствовать рыночной?
С 10 июня 2017 года вступили в силу новые Методические указания о государственной кадастровой оценке (Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. №226). Данные указания приняты в развитие нового закона «О государственной кадастровой оценке». Юристы Capital Legal Services совместно со специалистами компании НЭО Центр проанализировали, как данные указания могут повлиять на кадастровую стоимость объектов недвижимости.
История вопроса.
До принятия в июле 2016 года Закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, привлекаемые органами власти на основании Закона «Об оценочной деятельности». По новым правилам определять кадастровую стоимость будут специализированные бюджетные учреждения, и новые методические указания должны создать подход, в соответствии с которым будет проводится кадастровая оценка. Новые указания будут применяться для целей оценки после того, как регионы перейдут на государственную кадастровую оценку. Это должно произойти до 2020 года. Каждый регион принимает решение о дате перехода самостоятельно. При этом, судя по всему, регионы не спешат с переходом на государственную кадастровую оценку по «новым» правилам, поскольку им разрешили до 2020 года переоценивать кадастровую стоимость по «старым», хотя изначально при принятии Закона «О государственной кадастровой оценке» предполагалось, что переоценки кадастровой стоимости «по-старому» уже не будет (тогда это явление в прессе получило название «моратория» на кадастровую оценку).
Что изменится в подходе к оценке?
Оценщики из Консалтинговой группы «НЭО Центр» провели анализ новой методики кадастровой оценки, изложенной в методических указаниях, и выделили следующие ключевые изменения:
- Теперь под «видом использования объекта» недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием. Это позволит избежать злоупотреблений с потенциальными и иными видами разрешенного использования объектов недвижимости (как улучшающими, так и ухудшающими привлекательность объекта), при условии наличия у оценщика всей необходимой и достаточной информации, которая позволит корректно определить фактическое использование объекта.
- Сформулированы четкие критерии и виды улучшений и затрат, которые необходимо учитывать при определении кадастровой стоимости земельных участков (изменение категории, ВРИ, затраты на создание необходимой инфраструктуры). Кроме того, при определении кадастровой стоимости земельного участка должны учитываться обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, степень освоения окружающей территории, существующий рельеф, затраты на подключение к инженерным коммуникациям.
- Сформулирован перечень ценообразующих факторов для земельных участков и объектов капитального строительства с подробными комментариями, позволяющими как оценщику, так и потенциальному пользователю отчета понять и однозначно определить количественные и качественные характеристики объектов-аналогов для сравнения.
Как новый подход повлияет на стоимость?
Если говорить в целом, то новые методические указания о государственной кадастровой оценке устанавливают единые правила и стандарты оценки, которые нацелены на снижение субъективного подхода оценщиков, а также повышение точности и достоверности оценки. Это, безусловно, является положительной тенденцией, которая должна приблизить государственную кадастровую оценку к рыночной, и, как следствие, уменьшить количество споров о кадастровой стоимости. Однако, по мнению экспертов, ждать кардинального улучшения ситуации с точностью кадастровой оценки (в части ее соответствия рыночной стоимости) в ближайшем будущем пока не стоит, поскольку все будет зависеть от практики применения новых методических указаний. Тем более, что новые методические указания будут применяться для целей кадастровой оценки только с момента перехода регионов на оценку по «новым» правилам. До момента такого перехода будет действовать прежний порядок как оценки, так и ее обжалования. Например, новая кадастровая стоимость в Москве, утвержденная с 01.01.2017, была рассчитана по «старым» правилам, и, по прогнозам экспертов, она будет применяться еще минимум два года. В этой связи на вопросы клиентов: «Оспаривать кадастровую стоимость сейчас или дождаться изменений?» большинство экспертов сходятся во мнение, что планы по оспариванию кадастровой стоимости лучше не откладывать.
Источник: lawfirm.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Эксперт рассказала, как сэкономить на покупке офиса: до 58% рабочих мест оказались лишними
Планируя переезд или покупку офиса, большинство компаний действует одинаково: берёт численность персонала, закладывает столько же рабочих мест и умножает на норматив метража. Однако такой расчёт расходится с тем, как офис используется в действительности: часть столов пустует даже в самые загруженные дни. ГК «Гранель» совместно с аналитиками стратегической лаборатории эффективных рабочих пространств «Формула Среды» провели замеры в офисах пяти компаний из четырёх отраслей — товаров повседневного спроса, фармацевтики, финансового сектора и профессиональных услуг. Их результаты привела руководитель направления аналитики коммерческой недвижимости ГК «Гранель» Дарья Петрова: разрыв между количеством оборудованных рабочих мест и реальной потребностью в них составил от 27% до 58%. Наибольшим он оказался в фармацевтической компании, где из 122 существующих мест по итогам замеров требуется только 51.
В CORE.XP назвали торговые улицы Москвы, где пустует больше всего помещений
Почти треть торговых помещений на центральных улицах Москвы сменила арендаторов за последние четыре года. По данным исследования CORE.XP, в 2022–2026 годах ротация операторов затронула 32% помещений, тогда как 48% сохранили прежних арендаторов. На фоне замещения международных брендов российскими компаниями доля свободных помещений в центральных торговых коридорах сократилась с 14% до 11%. При этом восстановление рынка происходило неравномерно: на отдельных улицах вакансия значительно снизилась, тогда как другие локации продолжают испытывать сложности с заполнением предложения.
Эксперты расскажут, что поможет вырастить самостоятельного человека в большом городе
10 ноября 2026 года в Общественной палате РФ состоится профессиональный форум «Дети в большом городе. Дружелюбная среда 2.0». Участники обсудят, как проектировать квартиры, дворы и районы, в которых детям удобно расти и среда поддерживает каждый этап взросления.«Мы привыкли сводить заботу о детях к безопасности и…
За год офисный рынок в Москве пережил 8 колебаний спроса со стороны инвесторов — «Товарищество Рябовская Мануфактура»
После снижения ставки ЦБ число обращений инвесторов по поводу покупки офисов вырастает примерно в полтора раза, подсчитали в «Товариществе Рябовской Мануфактуры». С осени 2025 года, когда наметился явный тренд на долгосрочное падение «ключа», таких эпизодов было 8.Важно понимать: речь идет именно о росте числа запросов,…
Удорожание отделки офиса на 2-5% снижает риски для здоровья сотрудников
Интеграция решений, направленных на здоровье офисных сотрудников, на этапе проектирования добавляет к бюджету на отделку порядка 2-5%. Вложения в качественную вентиляцию, эргономичную мебель и другие базовые опции напрямую влияют на когнитивные показатели и производительность труда. Эксперты MANUFAQTURY совместно с Союзом превентивной медицины «Превентмед» посмотрели на современный офис с двух сторон — медицины, снижения кардиометаболического, психоэмоционального риска и практики создания реальных рабочих пространств.
Аналитика: Ценовой разрыв между многоэтажными проектами Light Industrial внутри МКАД и за его пределами сократился с 88% до 9%
К концу 2026 года объем готового качественного предложения многоэтажного Light industrial (LI) в старой Москве может вырасти почти в четыре раза — с 47 тыс. до 181 тыс. кв. м. Одновременно разница в цене между площадками внутри МКАД и за его пределами за год сократилась с 88% до 9%(расчет ввелся по совокупному экспонируемому предложению как готовых, так и строящихся помещений). В 2027 году цены на многоэтажный LI внутри МКАД могут вырасти на 5–7%. К таким выводам пришли аналитики Nikoliers и Level Group по итогам совместного исследования.
Реалитек завершил строительство второй очереди промпарка “Лиханов” в Балашихе
В Балашихе сданы в эксплуатацию новые объекты промышленно-логистического парка “Лиханов”, построенные в рамках развития второй очереди. Общая площадь шести объектов составляет 5600 м2, инвестиции достигли 554 млн рублей.“Лиханов” реализуется в рамках концепции “реал индастриал”. Парк ориентирован на предприятия малого и среднего бизнеса, нуждающиеся в собственных…
Помещение для бизнеса в Таганском районе выставили на открытые торги
Инвесторы могут побороться на открытом аукционе за крупное коммерческое помещение в Таганском районе. Его площадь составляет 202 квадратных метра. Об этом сообщил руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Кирилл Пуртов.
IPG.Estate: ЗПИФы в 4,2 раза увеличили вложения в офисную недвижимость Москвы
По данным консалтинговой компании IPG.Estate, за январь – сентябрь 2026 года закрытые паевые инвестиционные фонды вложили в офисную недвижимость Москвы 77,9 млрд рублей – в 4,2 раза больше, чем за аналогичный период 2025 года. Их доля в общем объеме офисных инвестиций увеличилась с 7,8% до 38,8%.
Девелопер Capital Group закрыл сделку по продаже офисного блока площадью 9,5 тыс. кв метров в западной «ленте» «Бадаевского»
Девелопер Capital Group закрыл сделку по продаже деловых и коммерческих пространств в составе западной «ленты» жилого комплекса «Бадаевский» на набережной Тараса Шевченко. Покупателем выступила компания, планирующая использовать приобретенные площади для обустройства современного бизнес-центра премиального уровня и размещения ритейла. Сумма сделки не раскрывается.
