Новые транспортные магистрали перекроили карту спроса на офисы в Москве

В 2026 году московский рынок офисной недвижимости переживает заметную перестройку спроса по локациям. Спрос смещается в районы, где есть транспортные хабы и деловая активность, но во многих из них новое предложение остается в дефиците. О том, как инфраструктура перекраивает карту деловых кварталов рассказал Евгений Межевикин, директор по маркетингу девелоперской компании OCTOBER GROUP.

Восточный вектор: как М‑12 изменила правила

Если еще несколько лет назад основная деловая активность была сосредоточена на западе Москвы (Белорусская, Ленинградский коридор, Москва‑Сити), то сейчас часть спроса перераспределяется за пределы устоявшихся деловых кластеров.

Главный драйвер — транспортная инфраструктура. Восточное направление начинает формировать рынок качественной офисной недвижимости в силу улучшения транспортной доступности и логистических связей. Во многом этому способствует развитие транспортной инфраструктуры, включая запуск магистрали М‑12 (Восток), которая стала частью международного маршрута “Европа — Западный Китай”. 

Для бизнеса это означает сокращение логистических издержек, более быстрые связи с партнёрами и клиентами и повышение привлекательности восточных районов города. Компании всё чаще рассматривают офисы ближе к транспортным узлам, чтобы сократить время на поездки сотрудников и на встречи с контрагентами.

Дефицит класса А: районы, где спрос обгоняет предложение

Объем строящихся офисных площадей растет, но предложение распределяется неравномерно: новые проекты в основном концентрируются в отдельных деловых кластерах, тогда как ряд центральных районов по-прежнему испытывает острый дефицит. 

Наибольший объем строящихся офисов с вводом до конца 2028 года в 2025 году зафиксирован в Белорусском деловом районе – до 272 тыс. кв. м, из которых 112 тыс. кв. м уже введены в эксплуатацию в прошлом году: бизнес-центр «СЛАВА» от MR Group, приобретенный Банком России.

Наиболее перспективными сегодня является восточное направление, в частности, Басманный, Таганский и Красносельский районы. Здесь пока формируется современное предложение качественных офисов класса А; в ряде локаций объектов этого класса практически нет.

В результате возникает рыночная ситуация, когда спрос опережает новое предложение. Для арендаторов это означает дефицит выбора, для владельцев — высокий потенциал роста стоимости квадратного метра и арендных ставок. В перспективе в ближайшие 5 лет здесь ожидается высокий спрос на офисы и рост арендных ставок. Уже сегодня в районе Бауманской базируются крупные компании – РЖД, ТМК, М.Видео, Лукойл-Аэро и IT-стартапы. 

Это видно в рыночных показателях: компании готовы платить премию за удобную локацию и качественное оснащение, чтобы разместиться внутри ТТК или вблизи новых магистралей.

Площадь трёх вокзалов: недооцененный хаб

Перспективной локацией остаются и транспортные хабы. Основная доля наиболее качественных бизнес-центров премиум- и класса А расположена в исторических деловых районах столицы, в частности на Павелецкой и Белорусской. К значимым объектам вблизи транспортных хабов относятся такие офисные объекты, как штаб-квартиры Центрального Банка России (SLAVA 4) и Т-Банка (AFI Square), а также «Домников» на Красных Воротах и недавно введенный в эксплуатацию STONE Савеловская.

Высокий спрос отражается и на ставке аренды, у транспортных хабов она традиционно выше ввиду удобной локации и высокой транспортной доступности. Так, в целом по столице на начало апреля средневзвешенная ставка составляет 31,1 тыс. руб./кв. м в год. В районе Площади трех вокзалов – 35,7 тыс. руб./кв. м в год, на Павелецкой – 38 тыс. руб./кв. м в год, а на Белорусской – 85 тыс. руб./кв. м в год. 

Отдельно можно выделить район Площади трёх вокзалов — крупный транспортно‑пересадочный узел с постоянным пассажиропотоком и значительной деловой активностью. Ежедневно здесь проходят сотни тысяч людей, работают вокзалы, гостиницы, объекты малого бизнеса.

При этом значительная часть существующих бизнес‑центров в районе была построена 10–20 лет назад и относится в основном к классу B+/B. Современного предложения класса А здесь практически нет. 

Менее чем в 2 км от Площади трех вокзалов строится единственный бизнес-центр класса «А» в Басманном районе в пределах ТТК – «КОБЗОН СИТИ» (K-CITY). Арт-бизнес-кластер объединяет гибкие офисы класса А площадью от 36 до 716 кв. м с возможностью объединения до 10 тыс. кв. м и трансформируемый музыкальный артхаб. 

Парадоксально: один из оживленных транспортных узлов остается участком с недостаточным качественным офисным предложением. Эксперт прогнозирует, что после ввода современных объектов в таких локациях спрос на аренду сформируется быстро — в первую очередь из‑за ограниченной альтернативы и высокого пассажирского потока.

Портрет арендатора: кому нужны такие офисы

Кто готов переезжать в новые деловые кластеры и арендовать небольшие блоки в бизнес‑центрах класса А? 

Это, как правило, частные инвесторы и компании МСБ — представители IT, торговые предприятия, производственные компании, консалтинг и digital‑агентства, а также сервисные бизнесы. 

Показательно, что по итогам 2025 года среди покупателей офисов площадью до 100 кв. м лидировали именно производственный сектор, торговые компании и IT-бизнес.

Этим компаниям уже недостаточно гибких коворкингов, но аренда крупного офиса экономически нецелесообразна. Им нужен современный небольшой офис — с качественной отделкой, удобной транспортной доступностью и возможностью быстрого расширения.

 Рост ставок: +30% за год и еще +10% к 2027 году

Рынок уже реагирует на дефицит. По оценкам ряда аналитиков, годовой рост арендных ставок на офисы класса А составил порядка 30%. — главным образом из-за сокращения объема доступных площадей в нижнем ценовом диапазоне.

Сегодня минимальная ставка аренды в качественных объектах класса А составляет около 33 тыс. руб. за кв. м в год; по самым востребованным помещениям с отделкой и хорошей транспортной доступностью ставки уже заметно выше.

И это не предел. Аналитики ожидают дальнейший рост: к 2027 году средний уровень аренды в качественных бизнес-центрах может увеличиться еще на 8–10%.

Таким образом, арендаторам, планирующим размещение на 2–3 года, имеет смысл фиксировать условия аренды заранее, пока дефицит качественных площадей остается ощутимым.  

Итог: транспортная инфраструктура, в первую очередь магистрали восточного направления, создает новые деловые кластеры. Внутри ТТК и вблизи крупных хабов (Площадь трёх вокзалов) формируется дефицит офисов класса А при растущем спросе со стороны IT, производства и торговли. Это уже привело к росту арендных ставок примерно на 30% за год; аналитики прогнозируют еще ≈10% к 2027 году. Для бизнеса и инвесторов это сигнал— время присматриваться к локациям, которые еще недавно считались периферийными.