Офисы vs склады от Олега Дедкова, управляющего партнёра компании «Техкомплект»: куда ушли инвестиции и почему коммерческая недвижимость — новый фаворит?

2025 год стал переломным для рынка коммерческой недвижимости: пока офисный сегмент привлекает рекордные инвестиции (более 50% всех вложений), спрос на склады рухнул на 71% . В чем причина такого дисбаланса — отвечает Олег Дедков, управляющий партнёр компании «Техкомплект», которая недавно выкупила на торгах Комбинат газеты «Правда» под дальнейшую реконструкцию.

• Как вы считаете, в связи с чем более половины всех инвестиций пришлось на офисный сегмент, а инвестиции в складскую недвижимость сократились на 71%? Инвесторы сменили свои интересы, или все же коммерческая недвижимость, более выгодна?

В связи с победным шествием маркетплейсов и переформатирования всей розничной торговли, склады были единственным сегментом нежилой недвижимости, в котором наблюдался рост за последние 5 лет. Любые рыночные диспропорции ведут к повышению спроса в сегментах, обделенных инвестициями долгое время. Таким «обделенным» сегментом с 2020 года безусловно были офисы. На фоне пандемии офисная недвижимость в одночасье стала невостребованной, но довольно скоро (в 2021 году – точно) все вдруг поняли, что удаленная работа уступает по эффективности классическим или гибридным форматам. Однако бум на рынке жилья и одновременный взрывной рост дистанционной торговли привел к практически полному забвению нового офисного строительства, что вполне логично привело к ренессансу офисов в 2025 году. Только не стоит забывать, что цикл создания нового объекта недвижимости – это как раз 5-7 лет, следовательно возникший спрос в ближайшее время вряд ли будет удовлетворен релевантным объемом предложения новых объектов. Кроме того, пандемийная эпоха изменила востребованный формат офисной недвижимости: теперь это должны быть офисы с полной внутренней отделкой, сервисной инфраструктурой и разумной нарезкой площадей, что означает необходимость проектирования и строительства зданий нового типа или редевелопмента существующий бизнес-центров.

• Действительно ли сейчас спрос на коммерческую недвижимость такой высокий — прирост на 26%, так как есть высокая потребность рынка или есть другие причины?

Любая недвижимость исторически воспринимается в России как защищенный актив, который в состоянии приносить как рентный доход, так и расти в цене, обеспечивая доходность при последующей перепродаже. Сейчас сложилась парадоксальная ситуация, при которой квадратный метр жилой недвижимости стоит дороже коммерческой, а с точки зрения рентного дохода квартиры и апартаменты очевидно проигрывают офисам и ритейлу. Соответственно, фанаты инвестиций «в бетон» переходят из жилого сегмента в коммерческий, который по абсолютным объемам ввода на порядок меньше, соответственно любое повышение спроса на нем более заметно. Также играет свою роль фактор переинвестированности жилого сегмента за последние 5 лет, когда на фоне ипотечного бума многие коммерческие проекты переводились правообладателями и девелоперами под жилую функцию в ожидании быстрого и высокого дохода.

• Инвесторы на сегодняшний день рассматривают такие приобретения как сохранение капитала или планируют дальнейшую аренду, или перепродажу?

В отличие от жилой недвижимости, сдача в аренду которой и в лучшие годы приносила около 5% годовых после уплаты всех применимых налогов, а сейчас эта цифра колеблется в диапазон 1-3%, коммерческая недвижимость в состоянии гарантировано давать двузначные результаты. Кроме того, правильный выбор локации и формата коммерческой недвижимости вполне может обеспечить значительный рост ее стоимости при последующей перепродаже. Прежде всего это касается лотов площадью до 500 м2. А суммирование двух типов потенциального дохода (от сдачи в аренду и рост рыночной стоимости при последующей продаже) вполне может приносить в перспективе 3-5 лет более 20% годовых, что сопоставимо с сегодняшними депозитами, но представляется значительному количеству частных инвесторов более надежным, чем банковские вклады.