Перспективы рынка гибких офисов: стабильность или стагнация?

В конце 2025 года рынок гибких офисов оказался в центре внимания аналитиков, которые отмечают резкое снижение спроса на сегмент. Однако, как подчеркивает Никита Губанов, коммерческий директор ASPACE, это падение не следует воспринимать как классическое охлаждение интереса со стороны арендаторов. Эксперт анализирует текущие тенденции, объясняя, что снижение сделочной активности связано не с уменьшением спроса, а с дефицитом предложения и ростом арендных ставок. По его мнению, несмотря на вызовы, в ближайшее время рынок сервисных офисов будут характеризовать устойчивость и умеренный рост.

Что происходит на рынке

По данным CORE.XP, в январе-сентябре 2025 года объем сделок на рынке коворкингов сократился на 72% год к году, до 17,4 тыс. кв. м, а уровень вакансии на ноябрь 2025 года достиг 13,2%.

При этом, говоря о снижении числа сделок в сегменте гибких офисов, мы должны понимать, что это не классическое падение спроса. В начале года рынок был практически полностью вымыт: свободных гибких офисов было крайне мало, и арендаторам просто нечего было арендовать. По нашим наблюдениям, количество просмотров площадок в феврале и в сентябре–октябре находилось на одинаково высоких уровнях, а в сентябре даже выросло из-за выхода новых проектов. Поэтому снижение сделочной активности — это сочетание дефицита предложения и резкого увеличения ставок, а не реальное охлаждение интереса со стороны арендаторов.

Рост же ставок аренды в коворкингах и сервисных офисах является прямой производной рынка: традиционные офисные площади существенно подорожали, стоимость отделки и работа подрядчиков продолжают расти, а на рынке сохраняется структурный дефицит качественных гибких площадей. При стабильном спросе дефицит предложения закономерно приводит к росту ставок. Операторы оказываются между увеличивающимися затратами и высокой готовностью клиентов платить за готовые качественные решения — это и формирует повышение цен.

Что касается вакансии на рынке гибких офисов Москвы, то увеличение доли свободных площадей в сегменте в последние месяцы связано с одновременным выходом нескольких крупных проектов. Это разовый всплеск, а не начало долгосрочного тренд, что подтверждают и свежие данные аналитиков: в последнем отчете Bright Rich приводят цифру в 9%.

В такой ситуации говорить о серьёзных рисках для арендодателей некорректно. Мы не видим падения спроса как такового, но фиксируем удлинение цикла принятия решений: арендаторам требуется больше времени, чтобы согласиться с новыми ставками, которые выросли быстрее, чем рынок успел адаптироваться. Для операторов это означает необходимость закладывать чуть более длинный период заполнения. Тем не менее по нашим объектам скорость заселения остаётся сопоставимой с прошлым годом.

Прогноз на следующий год

Прогноз на 2026 год в целом выглядит достаточно стабильным. Ставки аренды снижаться не будут — динамика затрат на строительство, отделку и эксплуатацию остаётся высокой. Ожидать бурного роста ставок, как в 2025 году, также не приходится: скорее всего рынок перейдёт в фазу умеренного инфляционного роста в диапазоне 7-10%.

Основное ограничение для развития сегмента останется прежним — это дефицит качественных площадей для запуска новых гибких офисов. Высокая стоимость строительства и ограниченное предложение классических офисов по-прежнему ограничивают темпы экспансии операторов. В какой-то степени эту проблему может решить строительство большого количества офисов по программе МПТ, среди которых есть по-настоящему востребованные объекты. Так, сеть ASPACE, например, уже успела арендовать и расширить площадку в одном из корпусов Ostankino Business Park.

Если предложение останется умеренным, то вакансия тоже будет низкой — по всей вероятности, в районе 10% в среднем по рынку. Тем более что большая часть заявленных проектов откроется только во второй половине года, а значит первая половина 2026-го пройдет на фоне заметного дефицита гибких офисов.